Publié le 21/01/2014 par Franck BEAUGENDREPartagez & Commentez0000
Bonjour à tous ! Je n’ai pas posté depuis un certain temps et je reprends la plume à la demande de certains. Je vais faire un cycle sur les coûts, parce
qu’avoir un rendement brut affriolant c’est bien, mais ce que vous toucherez, c’est mieux !
Premier post sur un poste de coût parfois un peu oublié par ceux qui achètent : la maintenance.
Première remarque : on ne peut refacturer aucune charge au locataire. Aux USA, tous les loyers sont nets. Donc tout ce que vous paierez, c’est pour vous !
Deuxième remarque : la maintenance d’un bien en location est plus importante aux USA qu’en France. En effet, s’il ne peut rien refacturer, le propriétaire doit fournir une maison avec la climatisation (en Floride c’est mieux même si la loi n’impose « que » le chauffage, une cuisine et des salles de bains équipées). Donc, si l’AC (Air conditioning, clim) tombe en panne, c’est au propriétaire de réparer/changer, comme le four, le frigo, etc. Donc les installations dont la maintenance incombe au propriétaire sont plus importantes.
Sachez que la ville (code enforcement) fait des rondes ou est prévenue par les voisins / locataires et qu’elle peut vous forcer à mettre en œuvre toute maintenance non faite et que vous souhaitiez repousser. Ils sont beaucoup plus stricts et réactifs qu’en France. Les assurances vous forceront également à maintenir votre maison (pas d’assurance sans une inspection spécifique appelée 4-point).
Si votre locataire s’en va et que vous faites face à des opérations de maintenance importantes, vous risquez d’avoir à envoyer de l’argent à votre property manager pour qu’il remette en location. Si dans le même temps vous devez changer le toit et peut-être la clim, vous pouvez tout à faire faire deux années blanches ou plus !
Quel budget de maintenance dois-je prévoir ? Un cycle de 20 ans
Le cycle de vie d’une maison en Floride est d’environ 20 ans (c’est la durée de vie du toit). Regardons ce que coûte une maison standard (disons 3 chambres, 2 salles
de bains, 100 m², pas de fioritures, pas de piscine, pas de garage).
Il faut donc compter plus de $4000 par an sur cette durée ! Ou 340$ par mois ! Cela comprend les travaux que vous devrez faire pour vendre la maison dans de bonnes conditions au bout de 20 ans ou repartir sur un cycle de location (vendre une maison avec une vieille clim, un toit qui fuit, etc. ce n’est pas évident).
Le détail :
Climatisation : la durée de vie est d’environ 10 ans. Vous risquez d’avoir à prendre soin des tuyaux qui distribuent la clim dans la maison (soit parce que des
rongeurs les auront détériorés, soit parce qu’ils se seront encrassés). Même avant la fin de vie, une clim demande une maintenance régulière : réglage, nettoyage, rechargement des gaz réfrigérants, etc.
Le toit en shingle a une espérance de vie de 20 ans (30 ans pour la tuile, 50 ans pour le métal). Vous risquez d’avoir à changer également les panneaux de contreplaqué sous le toit qui se seront déterioré avec l’eau qui aura ruisselé (l’eau comment par s’écouler sur les plaques avant éventuellement de faire son trou…).
Les départs de locataire génèrent des charges : remise en peinture ou rafraichissement, nettoyage de la maison ou de la moquette, entretien entre les locataires
(pelouse, eau, électricité, etc.), trous dans les murs, réglage des cabinets de cuisine, etc. Si en plus vous avez expulsé le locataire, attendez-vous à ce qu’il ait en retour arrêté d’entretenir et qu’il n’ait pas fait le ménage (c’est un euphémisme) avant que le sheriff passe…
Les sols demandent de la maintenance : la durée de vie d’une moquette est limitée (5 ans max), le parquet ou le carrelage durent plus longtemps mais tout a une
fin, surtout si vous avez des reprises de plomberie à faire (qui passent dans le béton).
Les salles de bains demandent, ainsi que la cuisine, d’être changées dans les 20 ans : les locataires en prendront moins soin qu’un propriétaire, les produits
vieillissent et ce n’est généralement pas du très haut de gamme (et du très solide) dans les maisons dévolues à la location.
Les codes changent régulièrement et les armoires électriques peuvent avoir à être changées, ou le raccordement. Pour un recâblage de la maison, compter 4000$ (hors
« cosmétique »).
Idem pour la plomberie : les tuyaux s’usent et surtout s’encrassent. Il faut donc purger ou changer au bout d’un moment.
Les assurances exigent qu’aucune branche ne se trouve au-dessus de la maison (ouragans ou tempêtes tropicales obligent) ou contre la maison (cela permettrait aux
rongeurs ou aux termites et autres fourmis de monter). Donc attendez-vous à recevoir de temps en temps un avis d’annulation de votre police si vous ne vous réglez pas le problème sous 30 jours.
Les habitants aiment leur privacy. La majorité des maisons ont des barrières en bois, dont la durée de vie est d’une quinzaine d’année.
Enfin la Floride est un pays chaud et les insectes (termites, fourmis, vrillette) pullulent. Il faut donc des traitements réguliers ou pest control (par exemple la vrillette est endémique et même si votre maison est en béton, elles peut s’attaquer à la charpente des portes, du toit, etc.). Comptez 100$ pour un traitement fourmis mais $1000 pour des vrillettes.
Avoir une idée précise de ce que l’on achète pour prévoir sa maintenance !
Imaginons maintenant que l’on achète une maison dont le toit, la clim, la cuisine, les salles de bains, l’électricité et la plomberie, etc. ont été refaites ou sont en très bon état. Quel budget de maintenance prévoir sur 7 ans avant de revendre ?
Comme vous le constatez nous avons divisé le budget de maintenance par 8 ! En effet, une part importante des coûts de maintenance est liée à des éléments techniques qui ne se voient pas sur la photo ! Il faut passer ceux-ci en revue avant d’acheter.
Exigez la 4-point inspection qui vous donnera des informations essentielles sur l’état et l’âge de la clim, du toit, de la plomberie et de l’électricité avant d’acheter. Cela vous permettra d’estimer un budget de maintenance réaliste pendant votre durée de possession.
Si après l’exemple du budget maintenance de la société Home and stone investments qui investit à Tampa pour le compte d’investisseurs français. Le budget maintenance a été arrêté dans les prévisionnels à $100 par mois et par maison. Il est lié à la politique de rénovation des maisons faite en amont. Voilà comment il se décompose :
