La location meublée connait un régime particulièrement complexe.
D’un point de vue strictement du droit civil, la location meublée recouvre une palette large de possibilités (location meublée en tant que résidence principale étudiante, location de courte durée, de tourisme, saisonnière, meublée de tourisme classé, gîtes, location meublée à un exploitant etc.). Ici déjà, plusieurs contraintes sont à prendre en compte. Parfois le bail meublé est réglementé pour protéger le locataire, parfois non. Parfois une liste de biens mobiliers doit être respectée, parfois non. En fonction de considérations géographiques, des déclarations devront être faites, ou des autorisations administratives demandées.
D’un point de vue fiscal, il existe plusieurs définitions de la location meublée laquelle peut être soit professionnelle (LMP), soit non professionnelle (LMNP), cette appréciation étant différente au sens de l’impôt sur le revenu ou au sens de l’IFI.
Un « mélange des genres » vient compliquer la compréhension de la fiscalité applicable, entre d’une part l’amortissement du bien (déductible fiscalement mais plafonné par l’article 39 C du CGI) et d’autre part le calcul de la plus-value imposable (tantôt selon le régime des plus-values des particuliers, sans reprise des amortissements pourtant déduits, tantôt selon le régime des plus-values professionnelles).
La fiscalité locale est également complexe (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, taxe de séjour etc.). Ne parlons pas de la TVA, qui touche quelques cas spécifiques, ni enfin des droits de mutation à titre gratuit (donation/succession) qui peuvent, parfois, être accompagnés d’une imposition de la plus-value, parfois en bénéficiant d’un régime fiscal de faveur.
D’un point de vue social, la location meublée connait encore des particularités selon le mode de location (à titre de résidence principale pour le preneur, ou pour des séjours de courte durée). Se côtoient ici prélèvements sociaux dans certains cas et affiliation à un régime de sécurité sociale dans d’autres cas, voire les deux en même temps. Des particularités existent encore entre la location de gîtes, de meublés de tourisme classé etc.
Pour ne rien arranger, doivent également être pris en compte le mode d’exploitation (entreprise individuelle ou société), la notion d’inscription au bilan, ou encore le caractère civil de la location qui peut, comme nous le verrons, avoir un impact en fonction de la structure sociale et de la situation fiscale.
A tout cela doit s’ajouter les particularités liées à la détention et l’exploitation au travers d’une société. Les particularités propres à chaque forme sociale entrent alors en jeu. C’est le cas de la SARL de famille, qui n’est pas la plus simple à appréhender.
Pour autant, elle peut avoir le mérite de simplifier certains aspects de la location meublée, notamment son régime social.
Nous nous attarderons ici à présenter les principaux aspects fiscaux (I) et sociaux (II) de la location meublée, les caractéristiques de la SARL de famille (III) puis nous les appliquerons à un cas pratique (IV).
I / D’un point de vue fiscal
La SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois la SARL de famille peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu lorsque certaines conditions sont remplies. Notamment, les associés doivent avoir un lien de parenté au sens de l’article 239 bis AAdu CGI. De plus, l’activité de la société doit être industrielle, commerciale, artisanale, ou agricole.
NB : le lien de parenté doit exister tout au long de la durée de vie de la société autrement elle passerait à l’IS. Il existe certaines tolérances notamment en cas de décès (BOFIP n°20) ou de divorce (Rép. Tailhades : Sén. 16-2-1984 p. 226 n° 13754 page 226).
Attention : l’activité civile est totalement exclue (à moins qu’elle présente un caractère accessoire et constitue le complément indissociable de l’activité principale). Il convient ici de ne pas confondre avec la tolérance de 10% offerte notamment dans le cadre des sociétés civiles (tolérance selon laquelle les sociétés civiles réalisant des recettes commerciales accessoires pour moins de 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxe ne sont pas imposables à l’impôt sur les sociétés). En conséquence, la moindre activité civile ferait basculer la SARL de famille dans le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.
Dès lors que l’activité civile est interdite dans une SARL de famille, le passage en location nue ou la mise à disposition gratuite du bien* sont interdits.
* Cela peut notamment être le cas de la location saisonnière de la résidence secondaire, avec utilisation occasionnelle du bien par le propriétaire.
Par ailleurs, en cas de cession du bien, le fruit de cession devra être réinvesti dans une activité éligible afin que la SARL de famille continue d’avoir une activité commerciale par exemple. Mais cette contrainte peut être contournée, en transformant la SARL de famille en Société civile par exemple, le moment venu, et en respectant une chronologie précise.
Chaque associé devra être considéré de manière indépendante et pourra être soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). En fonction des situations, le régime fiscal ne sera pas le même en ce qui concerne la quote-part de bénéfices appartenant à l’associé considéré.
| LMNP | LMP | Source | |
| Conditions* | Conditions LMP non remplies(Recettes annuelles brutes < 23 000 € et/ou représentant moins que les revenus professionnels du foyer) | Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23000€ ; ET ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. | Art. 155 IV 2 du CGIBOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°40 |
| Régime fiscal sur les revenus | BIC non professionnels | BIC professionnels | |
| Amortissement | OUI | OUI | |
| Limite à l’amortissement (39C) | OUI | OUI | BOI-BIC-AMT-20-40-10 |
| Usufruit du bien loué à l’actif social | Amortissable(Pas de limite 39 C) ** | Amortissable(Pas de limite 39 C) ** | Arrêt du Conseil d’État, 10ème – du 24 avril 2019, n°419912 |
| Déficit | Imputable sur les BIC non professionnels pendant 10 ans | Imputable sur le revenu global | |
| Plus-value | Régime des particuliers (PVI) | Régime des professionnels (PV PRO CT ou LT) |
* L’inscription au RCS a été déclarée inconstitutionnelle (ancien article 151 septies du CGI). Aujourd’hui, c’est l’article 155 IV du CGI qui fixe les conditions pour être LMP, mais la décision du Conseil constitutionnel lui est transposable. Le BOFIP en a d’ailleurs pris acte « Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI ». En présence d’une société, l’inscription au RCS est réputée acquise du fait de l’immatriculation de la société. Cependant, ce principe a été supprimé du BOFIP (voir l’ancienne version BOI-CHAMP-10-40 n°90 et 100 antérieure au 20/03/2019). En conclusion : ne plus tenir compte de l’inscription au RCS pour déterminer le statut de LMP d’un point de vue fiscal. Pour les conséquences sociales voir ci-après.
** Les limites de déduction de l’amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition prévues au II de l’article 39 C sont applicables aux biens corporels meubles et immeubles. BOI-BIC-AMT-20-40-10-10 n°40
NB : en SARL de famille, pas de régime micro-BIC possible.
II / D’un point de vue social
Les règles sociales applicables sont ici celles inhérentes au statut du ou des gérants. Les règles propres à la location meublée exercée en direct s’effacent donc en présence d’une structure sociale pour prendre en compte les particularités des statuts sociaux des mandataires sociaux.
Il existe deux possibilités en SARL : être gérant majoritaire ou être gérant non majoritaire (égalitaire ou minoritaire), soit seul, soit en considération d’un collège de gérants.
Ce point ne concerne pas l’associé n’ayant aucun mandat social, et qui ne sera donc pas soumis aux charges sociales (mais, dans ce cas, il sera soumis aux prélèvements sociaux).
Gérant majoritaire : gérant détenant en pleine propriété ou en usufruit, à titre personnel, ou avec son conjoint, partenaire de Pacs et ses enfants mineurs non émancipés, plus de la moitié du capital social. Sont également pris en compte les parts sociales détenues indirectement par l’intermédiaire d’une société qu’il contrôle.
S’il existe plusieurs gérants, il faut cumuler les parts sociales détenues dans les conditions ci-avant. Ainsi, un gérant qui individuellement ne serait pas majoritaire peut devenir gérant majoritaire du fait de l’existence d’un collège de gérants qui sont ensemble majoritaires.
Le gérant majoritaire est soumis aux charges sociales (sécurité sociale des indépendants) qu’il soit rémunéré ou non (société à l’impôt sur le revenu). L’assiette de calcul est, pour faire simple, égale à sa quote-part dans les bénéfices sociaux. Qu’il soit rémunéré ou non, qu’il y ait attribution des bénéfices ou qu’ils soient conservés dans la structure, tout bénéfice est soumis charges sociales.
Gérant minoritaire ou égalitaire : il s’agit du gérant ou du collège de gérants non majoritaire.
Le gérant minoritaire ou égalitaire est soumis au régime général de la sécurité sociale lorsqu’il perçoit une rémunération uniquement. En l’absence de rémunération, il n’est donc soumis à aucune charge sociale, mais sera dès lors redevable de prélèvements sociaux.
A noter : le régime social est identique que la société soit à l’IR où à l’IS. Mais l’assiette est différente. Si la société est à l’IS, il faut prendre en compte la rémunération, le montant du dividende supérieur à 10% du capital social détenu par l’associé, de son compte courant d’associé et des primes d’émission, ainsi que toutes les sommes non prélevées sur les bénéfices mais mis à disposition de l’associé, notamment :
- Rémunérations et avantages divers (ou occultes)
- Avance, prêt ou acomptes
- Rémunération des CCA
- Dépenses à caractère somptuaire non déductibles de l’IS
- Boni de liquidation
Comme nous l’avons décrit dans notre première partie, un associé peut être, au sens fiscal, soit considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), soit comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
D’un point de vue social, cette distinction n’existe pas. Dès lors que l’on est associé d’une SARL de famille, il faudra retenir une distinction entre un gérant (ou collège de gérants) majoritaire, et gérant (ou collège de gérants) égalitaire ou minoritaire.
NB : Attention toutefois à l’associé théoriquement passif qui aurait un rôle trop prononcé dans la gestion de la société. L’administration sociale pourrait considérer qu’il est gérant de fait et prononcer un redressement de cotisations.
III / Autres caractéristiques liées à la SARL de famille
Le recours à la SARL de famille plutôt qu’à la location en direct permet de profiter de certains avantages comme par exemples :
- Distinguer la propriété du pouvoir de décision (assemblées générales mais surtout gérance)
- Transmettre des parts sociales (plus souple)
- Transmettre sur une valeur prenant en compte le passif social (notamment les emprunts et comptes courants d’associés)
- Utiliser le démembrement de propriété tout en prévoyant des règles propres dans les statuts (répartitions du bénéfice, droits de vote etc.)
- Éviter les charges sociales (si gérant minoritaire non rémunéré) et les risques liés aux statuts sociaux du loueur en meublé en direct
- Éviter d’être LMP en cumulant dans la société des associés ayant des foyers fiscaux distincts (parents, enfants majeurs non rattachés etc.). Cela permet de multiplier le seuil permettant de devenir LMP par le nombre de foyer fiscaux existant.
Attention : les charges sociales peuvent parfois être préférables (Protection sociale, retraite) au paiement de prélèvements sociaux (à fonds perdus), voire stratégique (un enfant majeur peut ainsi cotiser en tant que co-gérant tout en se créant un patrimoine immobilier de rapport initié par les parents).
Mais le recours à une SARL de famille implique également :
- D’être imposable sur le bénéfice, même non distribué
- De distinguer les « cash-flow » réels, des bénéfices, et donc limiter les distributions (bénéfice distribuable diminué par l’amortissement du bien). Le recours à un financement en compte courant d’associé est ici stratégique puisqu’il permettra de ressortir la trésorerie même sans bénéfice distribuable.
- Pour le gérant, d’être potentiellement gérant majoritaire soumis aux charges sociales
- De respecter les obligations propres à la SARL de famille (associés ayant un lien de parenté, pas d’activité civile etc.)
- Un droit de partage (2,5%) en cas de liquidation et dissolution de la société
Il est également recommandé de faire une simulation précise du compte de résultat sur plusieurs années pour déterminer le montant du capital social de la société. Cela afin d’éviter que le cumul de des pertes n’engendre des capitaux propres inférieurs à la moitié du capital social. Autrement, il sera nécessaire de respecter certaines formalités et, in fine, de régulariser la situation (L 223-42 Code de commerce).
IV / La SARL de famille : une solution stratégique contre l’insécurité juridique, fiscale et sociale de la location meublée ?
La SARL de famille peut dans certains cas être une solution stratégique.
Prenons l’exemple d’un couple retraité souhaitant acquérir un bien mis en location saisonnière (25 000 € de recettes annuelles brutes), en ayant recours à un financement en partie en cash, et en partie par emprunt. Ils ont une fille unique majeure et fiscalement indépendante.
Comment réaliser cet investissement tout en évitant les problématiques liées au régime fiscal (LMP/LMNP), au régime social (affiliation ou prélèvements sociaux) en sachant que les parents sont déjà à la retraite, en évitant les risques liés à l’instabilité de ces régimes, et tout en anticipant la transmission de ce futur patrimoine ?
La constitution d’une SARL de famille, qui empruntera pour acheter le bien, permettra :
- De répartir le capital social (par exemple 1 000 €) entre les parents (45%) et la fille (55%) : associée, la fille profitera pour sa quote-part dans le capital social d’un enrichissement patrimonial du fait du remboursement de l’emprunt au fur et à mesure. Cette valeur ne sera pas dans la succession des parents.
- De donner les parts sociales des parents en nue-propriété à leur fille : valeur moindre puisque la valeur d’une part prendra en compte le passif social. La valeur de la nue-propriété étant au surplus réduite comparativement à la valeur en pleine propriété (1).
- Pour les parents : de ne plus se soucier du statut social propre à la location meublée et de son instabilité (actuellement, en cas de détention en direct, prise en compte d’un seuil de 23 000 €). Étant gérants minoritaires, ils ne sont soumis à aucune charges sociales (sauf si rémunération).
- Pour les parents comme pour la fille : de ne pas se soucier du statut fiscal et de son instabilité (LMP ou LMNP). Le fait de cumuler deux foyers fiscaux permet de prendre en compte les recettes uniquement à hauteur de la quote-part de capital détenu par les associés. Le seuil de 23 000 € est donc plus difficile à atteindre et ne sera pas atteint dans notre exemple, alors qu’il l’aurait été en cas de location en direct.
- Pour les parents : le financement en compte courant permettra de ressortir des liquidités même sans bénéfice distribuable (lequel est fortement réduit par l’amortissement notamment). Il permettra également de sortir de la trésorerie sans passer par la distribution, et donc sans tenir compte de la répartition capitalistique.
- Une fois le compte courant d’associé remboursé, cette créance s’éteint et ne sera donc plus à transmettre.
- D’utiliser les statuts pour prévoir et adapter quelques règles : concernant la gérance et ses pouvoirs (notamment possibilité de céder le bien), la répartition des bénéfices, le démembrement de propriété etc.
Pour aller plus loin, nous pouvons également imaginer un don manuel de sommes d’argent exonéré des parents à leur fille. Ces liquidités, apportés en compte courant par la fille, permettront de financer le besoin de trésorerie de la société dû au remboursement de l’emprunt. Ainsi, premièrement cela évitera la nécessité de transmettre un compte courant accumulé par les parents. Deuxièmement cela lui offrira la possibilité de sortir plus tard de l’argent de la société même en l’absence de résultat distribuable. Troisièmement, en cas de résultats négatifs, cela permettra de réincorporer une partie de ce compte courant au capital afin de régulariser une situation dans laquelle les capitaux propres seraient devenus inférieurs à la moitié du capital. Ce qui, au passage, permettra à la fille d’augmenter sa quote-part dans le capital social, ou de maintenir sa quote-part dans le cas d’une régularisation conjointe parents/fille.
De manière subsidiaire, on peut également rajouter que le choix de la SARL de famille peut s’avérer opportun par rapport à l’utilisation d’une société en nom collectif (SNC). En effet, contrairement à la première forme sociale, la SNC a des inconvénients : responsabilité illimité et solidaire aux dettes sociales, mais également régime social moins souple du fait que tout associé est nécessairement commerçant (ce qui, au surplus, implique des problématiques d’incompatibilité lorsque la fille par exemple exerce une profession réglementée interdisant l’exercice d’une profession commerciale).
Enfin, stratégiquement, il peut être également intéressant de prévoir dans certains cas l’existence d’une gérance majoritaire pour l’enfant majeur, afin qu’il cotise et se constitue des droits à la retraite sur la base d’un patrimoine immobilier (attention toutefois au collège de gérants majoritaire. Dans notre cas cette stratégie n’a pas lieu d’être).
Annexe : Rappels sur le régime social du loueur en meublé hors société
CF Mise à jour en fin d’article
Pour rappel : en cas de location en direct, le régime social applicable dépend de paramètres propres et distincts des paramètres définissant les LMP et les LMNP au sens fiscal.
| Location en direct | SAISONNIERE | NON-SAISONNIERE | ||
| Meublé de tourisme classé | Chambres d’hôtes | Autre location meublée saisonnière | Location meublée (résidence principale du locataire) | |
| Revenus annuels | ||||
| Pas d’affiliation | < 23 000 € | < 5 268 € | < 23 000 € | < 23 000 € ou non inscrit au RCS ** |
| Affiliation | > 23 000 € | > 5 268 € | > 23 000 €* | > 23 000 € et inscrit au RCS ** |
* La location saisonnière doit être faite par son propriétaire et non déléguée à une agence (RM Pellois du 5 décembre 2017 n°3619). Dans le cas inverse : pas d’affiliation.
** Note : Article L611-1 CSS : Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (23 000€), lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (condition d’inscription au RCS, abrogée).
-> Le code de la sécurité sociale renvoie donc aux conditions posées dans le CGI.
RISQUE ? Le Conseil constitutionnel (Cons. const. 8-2-2018 n° 2017-689 QPC) avait, comme on l’a vu, censuré en 2018 l’obligation d’inscription au RCS prévu à l’article 151 septies du CGI. Mais cet article est, entre temps, devenu l’article 155 du CGI, qui n’est, quant lui, pas concerné directement par cette censure et qui prévoit toujours la condition d’inscription au RCS. Voilà pourquoi le Code de la sécurité sociale, par renvoi, prévoit toujours ce critère d’inscription au RCS.
Dans ces circonstances, une modification de ce nouvel article 155 dans le CGI est possible à l’avenir (soit par anticipation, soit suite à une nouvelle censure du Conseil constitutionnel, cette fois de ce nouvel article).
Mais, étant donné que le régime d’affiliation renvoie à cet article 155 du CGI, il y aurait alors par « effet domino » un risque que les règles d’affiliation ne renvoient plus à une condition d’inscription au RCS. La location en tant que résidence principale serait alors soumise aux charges sociales dès lors que le seuil de 23 000 € est franchi sans autre condition. Elle serait alors traitée comme la location de courte durée !
Il est probable que le Code de la sécurité sociale sera également modifié pour éviter une affiliation dans cette situation.
MISE A JOUR DECEMBRE 2020
C’est désormais officiel, la LFSS pour 2021 règle le problème lié à l’incertitude du régime social applicable aux loueurs en meublé.
Sont soumis aux charges sociales, et sont donc considérés au sens social comme professionnels, les loueurs en meublé qui :
1 – réalisent plus de 23 000 € de recette annuelles (loyers TTC)
2 – ET SOIT dont les loyers sont supérieurs aux autres revenus professionnels, SOIT qui font de la location saisonnière
Dit autrement, il faut donc, pour être LMP au sens social, soit être LMP au sens de l’impôt sur le revenu (recettes > 23 000 € > aux autres revenus professionnels) soit faire de la location saisonnière et en tirer plus de 23 000 € de recettes annuelles.
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(1) L’article 151 nonies du CGl prévoit que les personnes exerçant leur activité professionnelle dans le cadre d’une société de personnes peuvent considérer leurs parts comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. Il s’ensuit que les associés des sociétés de personnes peuvent imputer sur la part des bénéfices sociaux imposables à leur nom les dépenses exposées pour l’acquisition de leurs droits sociaux et notamment les frais et intérêts des emprunts contractés à cet effet. Corrélativement, ils sont imposables selon les règles prévues pour les plus-values professionnelles sur les profits réalisés à l’occasion de la cession des parts qu’ils détiennent, mais, en revanche, les dispositions de l’article 150-0 A du CGI cessent de leur être applicables. Les dispositions de l’article 151 nonies du CGI sont applicables aux associés des SARL de famille qui optent pour le régime des sociétés de personnes.
Par ailleurs, le I de l’article 151 nonies du CGI dispose que lorsqu’un contribuable exerce son activité professionnelle dans le cadre d’une société dont les bénéfices sont, en application de l’article 8 du CGI et de l’article 8 ter du CGI, soumis à son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices agricoles réels, des bénéfices industriels ou commerciaux ou des bénéfices non commerciaux, ses droits ou parts dans la société sont considérés, notamment pour l’application de l’article 38 du CGI, de l’article 72 du CGI et de l’article 93 du CGI, comme des éléments d’actif affectés à l’exercice de la profession. Il en résulte que ce contribuable peut imputer sur la part des bénéfices sociaux imposable à son nom les charges qu’il supporte personnellement pour l’acquisition ou la conservation de son revenu professionnel et notamment, les frais et les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de ses droits sociaux. L’exercice de l’option prévue à l’article 239 bis AA du CGI ayant pour effet de placer les sociétés concernées sous le régime des sociétés de personnes, les dispositions de l’article 151 nonies du CGI sont dès lors applicables aux associés des SARL de famille qui ont ainsi opté, sous réserve du respect des conditions posées par cet article. Bien entendu, ces dernières dispositions ne concernent pas les associés qui n’exercent pas leur activité professionnelle dans la société (RM Fosset, n° 04224, JO Sénat du 19 mai 1994, p. 1222).
BOI-IS-CHAMP-20-20-10 n°320
En conséquence, une donation de parts de la SARL pourrait donner lieu à une imposition selon le régime des plus-values professionnelles. Des régimes de report et/ou d’exonération sont toutefois prévus (Art. 151 nonies II 1 du CGI).
En revanche, en cas de location meublée non professionnelle, la transmission à titre gratuit (donation/succession) ne donne pas lieu à imposition d’une plus-value professionnelle. RM FRASSA JO Sén. 28 mai 2015 n°14933
Sources :