Caroline Couzineau

BiographieFiscaliste de formation, Caroline Couzineau a développé une expertise toute particulière en fiscalité immobilière. Elle conseille des promoteurs, des marchands de biens, des foncières, des conseillers en gestion de patrimoine et assiste des particuliers dans leur investissement immobilier. Elle est …Lire la suite

Pour un investisseur personne physique qui souhaite réaliser un investissement immobilier imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), on part souvent sur un investissement dans un local d’habitation. Le régime applicable est alors celui de la location meublée.

Outre le fait qu’il offre une meilleure rentabilité, un investissement dans des bureaux et/ou des locaux commerciaux équipés peut aussi s’avérer un investissement immobilier intéressant au niveau fiscal. Cet investissement pourra d’ailleurs être retenu lorsque l’investisseur exerce lui-même son activité professionnelle dans les locaux.

les locaux doivent être équipés, c’est-à-dire être munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité.

les avantages fiscaux de la location de locaux équipés sont multiples :

Imposition des revenus : les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui présente les avantages suivants :

– Les frais d’acquisitions peuvent faire l’objet d’une déduction immédiate l’année de l’acquisition. Il s’agit des droits de mutation, des honoraires (agences, notaires…) ou commissions (courtages et autres coûts de transactions) et frais d’actes.

– Des amortissements peuvent être comptabilisés sur la base du prix de revient du foncier (sauf une quote-part terrain non amortissable) et des équipements. Cela se traduit par une charge déductible sans aucun décaissement, sachant que les équipements sont amortis sur une dizaine d’années et le foncier sur une trentaine d’années.

– Les intérêts financiers sont déductibles.

– Si l’activité génère un déficit BIC, ce qui peut être le cas compte tenu de la déduction des frais d’acquisition et des amortissements, ce déficit peut s’imputer sur les autres revenus du contribuable dès l’instant où l’activité est exercée à titre professionnel.

Régime des plus-values : en cas de revente de l’immeuble, étant donné que l’immeuble aura fait l’objet d’amortissements déductibles, la plus-value sera calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix de revient déduction faite des amortissements déduits). La plus-value imposable serait donc potentiellement importante. C Eci dit, il serait alors possible de bénéficier du régime d’exonération prévu pour les petites entreprises si les conditions suivantes sont réunies : activité réalisée à titre professionnelle pendant au moins cinq ans lorsque la moyenne des recettes n’excèdent pas 90.000 € au cours des deux années civiles qui précèdent la cession.

TVA : étant donné que les locaux sont loués équipés, les loyers sont soumis à la TVA, ce qui présente l’avantage pour le propriétaire d’avoir en conséquence la possibilité de récupérer la TVA d’acquisition s’il y a (immeuble acquis neuf) et la TVA sur les travaux, mobilier et équipements. Etant donné que de la TVA est alors facturée sur les loyers, il est préférable d’avoir un locataire qui est en mesure de récupérer la TVA sur les loyers, c’est-à-dire un locataire qui n’exerce pas une activité exonérée de TVA comme les professions médicales par exemple.

Structure la mieux adaptée pour procéder à l’acquisition de locaux à louer équipés : soit l’investissement est réalisé en direct par l’investisseur personne physique, soit l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société de personnes. La forme juridique de la société devra alors être une Société en Nom Collectif (SNC), et en aucun cas une Société Civile Immobilière (SCI) car l’activité de location meublée ou équipés étant une activité commerciale, elle ne peut être réalisée par l’intermédiaire d’une SCI.

L’inconvénient concerne les cotisations sociales : l’activité étant de nature commerciale, des cotisations sociales sont dues sur le bénéfice réalisé, en cas d’investissement direct, mais aussi aussi pour les associés de la SNC