En effet, il n’est pas possible de construire ou rénover son habitation sans se soumettre à certaines règles sous peine de voir les travaux s’arrêter, et même recevoir une amende, voire dans les cas les plus extrêmes, être poursuivi pénalement.
Dès lors que vous souhaitez construire ou modifier une habitation (maison, immeuble etc…), la première étape est de déposer plusieurs permis auprès de la ville concernée afin d’obtenir l’autorisation de construire ou rénover.
Ces permis doivent être détaillés pour tous les corps de métiers, assurant ainsi une bonne exécution réalisée dans le respect des règles de l’art.
L’obtention de ces permis peut prendre plusieurs mois selon les villes. Vous devez fournir un état détaillé de tous les travaux à faire que ce soit électricité, percement d’ouvertures, plomberie, sol, toiture, fenêtres, climatisation, piscine, etc.
Mais vous devez aussi définir l’emplacement sur lequel vous intervenez par un relevé cadastral. Pour certaines zones à risque, il est aussi indispensable de vérifier la nature du sol sur lequel vous intervenez pour s’assurer de la stabilité des sols et leur capacité à absorber l’eau en cas de fortes pluies. Il est nécessaire voire indispensable pour débuter tout projet.
Lorsque ce graal est enfin obtenu, chaque étape d’avancement des travaux sera sanctionnée par une inspection intermédiaire visant à définir si les travaux ont été réalisés selon les plans fournis mais aussi en fonction des normes (distance entre les vis pour les cloisons, arrimages des fenêtres, isolation des câbles électriques).
Sans cela, vous ne pouvez avancer dans vos travaux, ces inspections permettant de passer d’une phase à l’autre et ainsi de suite jusqu’à la fin du chantier.
Lorsque le chantier est terminé, chaque permis doit être fermé par une inspection finale, mais aussi le permis général doit également être fermé par une inspection globale de tous les corps de métier.
Enfin, certaines municipalités exigent une inspection de « réoccupation » afin de valider la conformité globale du bien aux standards de location ou de vente de la ville !
Bonjour à tous ! Je n’ai pas posté depuis un certain temps et je reprends la plume à la demande de certains. Je vais faire un cycle sur les coûts, parce qu’avoir un rendement brut affriolant c’est bien, mais ce que vous toucherez, c’est mieux !
Premier post sur un poste de coût parfois un peu oublié par ceux qui achètent : la maintenance.
Première remarque : on ne peut refacturer aucune charge au locataire. Aux USA, tous les loyers sont nets. Donc tout ce que vous paierez, c’est pour vous !
Deuxième remarque : la maintenance d’un bien en location est plus importante aux USA qu’en France. En effet, s’il ne peut rien refacturer, le propriétaire doit fournir une maison avec la climatisation (en Floride c’est mieux même si la loi n’impose « que » le chauffage, une cuisine et des salles de bains équipées). Donc, si l’AC (Air conditioning, clim) tombe en panne, c’est au propriétaire de réparer/changer, comme le four, le frigo, etc. Donc les installations dont la maintenance incombe au propriétaire sont plus importantes.
Sachez que la ville (code enforcement) fait des rondes ou est prévenue par les voisins / locataires et qu’elle peut vous forcer à mettre en œuvre toute maintenance non faite et que vous souhaitiez repousser. Ils sont beaucoup plus stricts et réactifs qu’en France. Les assurances vous forceront également à maintenir votre maison (pas d’assurance sans une inspection spécifique appelée 4-point).
Si votre locataire s’en va et que vous faites face à des opérations de maintenance importantes, vous risquez d’avoir à envoyer de l’argent à votre property manager pour qu’il remette en location. Si dans le même temps vous devez changer le toit et peut-être la clim, vous pouvez tout à faire faire deux années blanches ou plus !
Quel budget de maintenance dois-je prévoir ? Un cycle de 20 ans
Le cycle de vie d’une maison en Floride est d’environ 20 ans (c’est la durée de vie du toit). Regardons ce que coûte une maison standard (disons 3 chambres, 2 salles de bains, 100 m², pas de fioritures, pas de piscine, pas de garage).
Il faut donc compter plus de $4000 par an sur cette durée ! Ou 340$ par mois ! Cela comprend les travaux que vous devrez faire pour vendre la maison dans de bonnes conditions au bout de 20 ans ou repartir sur un cycle de location (vendre une maison avec une vieille clim, un toit qui fuit, etc. ce n’est pas évident).
Le détail :
Climatisation : la durée de vie est d’environ 10 ans. Vous risquez d’avoir à prendre soin des tuyaux qui distribuent la clim dans la maison (soit parce que des rongeurs les auront détériorés, soit parce qu’ils se seront encrassés). Même avant la fin de vie, une clim demande une maintenance régulière : réglage, nettoyage, rechargement des gaz réfrigérants, etc.
Le toit en shingle a une espérance de vie de 20 ans (30 ans pour la tuile, 50 ans pour le métal). Vous risquez d’avoir à changer également les panneaux de contreplaqué sous le toit qui se seront déterioré avec l’eau qui aura ruisselé (l’eau comment par s’écouler sur les plaques avant éventuellement de faire son trou…).
Les départs de locataire génèrent des charges : remise en peinture ou rafraichissement, nettoyage de la maison ou de la moquette, entretien entre les locataires (pelouse, eau, électricité, etc.), trous dans les murs, réglage des cabinets de cuisine, etc. Si en plus vous avez expulsé le locataire, attendez-vous à ce qu’il ait en retour arrêté d’entretenir et qu’il n’ait pas fait le ménage (c’est un euphémisme) avant que le sheriff passe…
Les sols demandent de la maintenance : la durée de vie d’une moquette est limitée (5 ans max), le parquet ou le carrelage durent plus longtemps mais tout a une fin, surtout si vous avez des reprises de plomberie à faire (qui passent dans le béton).
Les salles de bains demandent, ainsi que la cuisine, d’être changées dans les 20 ans : les locataires en prendront moins soin qu’un propriétaire, les produits vieillissent et ce n’est généralement pas du très haut de gamme (et du très solide) dans les maisons dévolues à la location.
Les codes changent régulièrement et les armoires électriques peuvent avoir à être changées, ou le raccordement. Pour un recâblage de la maison, compter 4000$ (hors « cosmétique »).
Idem pour la plomberie : les tuyaux s’usent et surtout s’encrassent. Il faut donc purger ou changer au bout d’un moment.
Les assurances exigent qu’aucune branche ne se trouve au-dessus de la maison (ouragans ou tempêtes tropicales obligent) ou contre la maison (cela permettrait aux rongeurs ou aux termites et autres fourmis de monter). Donc attendez-vous à recevoir de temps en temps un avis d’annulation de votre police si vous ne vous réglez pas le problème sous 30 jours.
Les habitants aiment leur privacy. La majorité des maisons ont des barrières en bois, dont la durée de vie est d’une quinzaine d’année.
Enfin la Floride est un pays chaud et les insectes (termites, fourmis, vrillette) pullulent. Il faut donc des traitements réguliers ou pest control (par exemple la vrillette est endémique et même si votre maison est en béton, elles peut s’attaquer à la charpente des portes, du toit, etc.). Comptez 100$ pour un traitement fourmis mais $1000 pour des vrillettes.
Avoir une idée précise de ce que l’on achète pour prévoir sa maintenance !
Imaginons maintenant que l’on achète une maison dont le toit, la clim, la cuisine, les salles de bains, l’électricité et la plomberie, etc. ont été refaites ou sont en très bon état. Quel budget de maintenance prévoir sur 7 ans avant de revendre ?
Comme vous le constatez nous avons divisé le budget de maintenance par 8 ! En effet, une part importante des coûts de maintenance est liée à des éléments techniques qui ne se voient pas sur la photo ! Il faut passer ceux-ci en revue avant d’acheter.
Exigez la 4-point inspection qui vous donnera des informations essentielles sur l’état et l’âge de la clim, du toit, de la plomberie et de l’électricité avant d’acheter. Cela vous permettra d’estimer un budget de maintenance réaliste pendant votre durée de possession.
Si après l’exemple du budget maintenance de la société Home and stone investments qui investit à Tampa pour le compte d’investisseurs français. Le budget maintenance a été arrêté dans les prévisionnels à $100 par mois et par maison. Il est lié à la politique de rénovation des maisons faite en amont. Voilà comment il se décompose :
Voici une question épineuse. Je crois que je ne déteste rien autant que les problèmes d’assurance en Floride. Je crois bien que je le hais, ce système… Mais bon, il faut faire avec !
L’assurance a deux composantes : la responsabilité civile et l’assurance dommages, que je traiterai séparément.
L’assurance dommage
Contrairement à la France le locataire n’est pas obligé de s’assurer et très peu de property manager l’exigent, surtout sur des maisons d’entrée de gamme. Et encore quand un locataire s’assure c’est pour son risque à lui, pas le vôtre. Donc le propriétairedoit s’assurer.
La série d’ouragans de la fin des années 90 et du début des années 2000 a dégoûté les compagnies d’assurance de la Floride et mis les petits assureurs locaux en faillite. L’assurance en Floride c’est donc un système très étrange, où l’assureur principal Citizens est une filiale (non garantie) de l’Etat de Floride. Historiquement plus chère que ses concurrentes et assureur en dernier recours elle est devenue la moins chère quand le gouvernement lui a interdit de monter ses prix autant que les autres assureurs. Citizens s’est rapidement retrouvé avec une part de marché de plus de 50% alors que la société n’assure qu’en Floride. D’où un risque maximum pour l’Etat.
Pour réduire sa part de marché, Citizens fait tout pour éviter de faire rentrer de nouveaux clients et pour faire partir les clients actuels :
Introduction d’une clause dans les contrats où une surcharge de 45% peut être appliquée automatiquement pendant 2 ans en cas de sinistre majeur (dans toute la Floride, pas seulement à Tampa).
Inspections d’assurance préalables qui se sont durcies (la 4-point inspection : toit, clim, plomberie, electricité) : le toit doit avoir une durée de vie restante de 3 ans et pour tout « discount » (toit neuf, clips anti-ouragans, recloutage des planches de contreplaqué, etc.), il faut que le toit aie fait l’objet d’un permis et ils ont rajouté toute une série de normes sur les trois autres points.
Citizens force, oui force, les propriétaires qui reçoivent des cotations au même prix (demandées par Citizens) à changer d’assureur au renouvelement du contrat.
Inspection d’assurance régulières par des inspecteurs : une branche au-dessus du toit, 3 marches sans un rail ? Vous recevez une annulation d’assurance si vous ne réglez pas le problème sous 30 jours. Donc avec 60 maisons, j’en vois passer de temps en temps…
Interdiction d’assurer sa maison sur une autre valeur que celle de reconstruction (jackpot si l’ouragan arrive me direz-vous…), souvent jusqu’au double de votre valeur d’achat. Cela augmente le prix de la prime.
Bref, en Floride, pas de concurrence entre les assureurs, donc même si vous avez des maisons dans une zone, comme Tampa, où le risque ouragan et plus centennal que décennal, c’est très très cher et très compliqué.
Il existe deux types de couverture principaux de l’assurance dommage :
Le DP3, un « tout compris », y compris dégâts des eaux, dommages faits par le locataire (par exemple lorsqu’un locataire supprime tous les murs pour installer un laboratoire d’amphétamines… si, si c’est arrivé !). Attention cependant à bien vérifier les couvertures (vous avez les dégradations mais avez-vous les vols ?) car elles peuvent varier de contrat à contrat.
Le DP1, plus basique, qui couvre le feu, le vent, les sinkholes, les dégradations mais pas les vols d’éléments détachables (climatiseur, four, etc.) ou les dégâts du locataire.
Et donc combien ça coûte ? Ce n’est pas une science exacte (une maison neuve coûtera moins cher, un toit refait vous donne un wind mitigation discount…) mais je compte $8,5$/m² en béton (850$ pour 100 m²) et 11$/m² en bois (1100$ pour 100 m²) par an pour un DP1. Une wind mitigation vous vera gagner 50 à 150$ annuels. Comptez environ $300 de plus pour un DP3. Sachez qu’en France quand vous avez plusieurs biens vous pouvez négocier les prix. En Floride ? Oubliez…
Un dernier point. Dans les années 1990 les Etats-Unis ont refait leurs flood zones ou zones inondables avec obligation de surélever dans les zones où les risques sont supérieurs à 1%. Mais toutes les maisons antérieures ont été construites sans surélévation, selon le code de l’époque. Fin 2013 le gouvernement a décidé de ne plus subventionner les assurances inondations des zones à risque (AE dans le jargon local). N’oubliez pas de vérifier sur la carte des zones inondables (en ligne) que votre maison ne l’est pas. Sinon, comptez 1800$ de plus par an pour votre maison…
Si vous investissez dans d’autres zones, vous verrez qu’à Atlanta ou Las Vegas l’assurance sera souvent beaucoup moins chère. C’est à prendre en compte dans vos anticipation de rendement locatif.
L’assurance responsabilité civile
On y pense moins mais c’est là que repose le risque de perdre la totalité de votre investissement. Le propriétaire est responsable de ce qui pourrait arriver au locataire mais aussi des torts que les locataires pourraient causer aux tiers (si votre locataire a un pitbull et qu’il mort l’enfant du voisin, si les enfants mettent les doigts dans une prise électrique, etc.). Or aux Etats-Unis, contrairement à la France, comme les avocats ont le droit de ne travailler qu’au success fee (vous n’avez rien à payer en tant que client et l’avocat prendra un pourcentage de la somme négociée ou obtenue en justice) et qu’il n’y a pas de limite à ce à quoi on peut vous condamner, vous pouvez tout à fait avoir un payer un montant très largement supérieur à la valeur de votre investissement. Comme par ailleurs les frais d’enquête, d’expertise, etc. sont à la charge du défenseur, les frais de justice sont très élevés (et les affaires finissent souvent par une transaction négociée). Certains avocats sont spécialisés dans ce type de choses et sont très agressif.
Les couvertures de base que vous aurez avec votre contrat d’assurance dommages sont limités en montant (100 à 300k$) et en couverture (les morsures de chiens en sont exclues par exemple) vous devez investir via une société mais aussi avoir une couverture en rapport à ce que vous êtes prêts à perdre. Vérifiez donc les clauses de votre contrat d’assurance.
Personnellement et pour Home & Stone Investments, nous avons choisi une couverture de 1m$ par sinistre. Pour une maison seule, ce type de couverture est hors de prix : plus de 500$ par maison, mais on passe sous de 300$ autour d’une quinzaine et en-dessous de 200$ par maison et par an avant la centaine. Une couverture plus faible (de 100 à 300k) coûtera entre 150 et 300$.
En synthèse :
Il faut être très attentif aux limites de sa couverture d’assurance, que ce soit en dommages ou en responsabilité civile et s’attendre à ce que les compagnies d’assurance scrutent avec attention l’évolution du bien. Il faut prévoir une réserve de sécurité pour pouvoir faire face aux risques non couverts.
Une maison en block ou béton de 100 m² vous coûtera entre 1000 et 2000$ annuels selon la couverture responsabilité civile et dommages choisie (qui couvre les frais généraux de l’assureur mais vous donne aussi une idée de votre risque à long terme…), si elle n’est pas en zone inondable. On peut obtenir des discounts si le toit a par exemple été refait récemment et dans les règles.
Le budget d’assurance prévu par votre vendeur quand c’est un package est un très bon point de départ mais demandez la 4-point inspection, une quotation ou à tout le moins un détail des dommages couverts.
Il y a un certain nombre de raisons qui font que l’on vous conseillera vraisemblablement de créer une société (dite LLC ou limited liability company soit littéralement : société à responsabilité limitée) lors de vos investissements immobiliers aux USA. La première et la principale est la responsabilité limitée, mais il y en a d’autres. Ceci étant, une société a un coût, donc ces coûts fixes et récurrents sont à prendre en compte.
LLC et responsabilité limitée
Aux USA, on attaque en justice pour un oui ou pour un non et pour des sommes plus importantes qu’ici. En effet, contrairement à la France un avocat peut travailler uniquement au pourcentage, sans rien facturer. Donc s’il considère que vous ou votre société êtes solvables et qu’il a des raisons de penser soit qu’il va gagner soit que vous transigerez (une procédure est beaucoup plus coûteuse qu’en France pour une personne qui se défend…) l’avocat n’hésitera pas. Un avocat local me disait récemment que s’il arrivait à récupérer la défense d’une personne qui été renversée par un camion coca-cola, il ne serait pas loin de la retraite…
Le droit est aussi différent : on cite ces adolescents qui se sont introduits avec effraction chez un voisin. Ils ont bu plus que de raison et l’un d’entre eux a fini par se noyer dans la piscine. Bref, le juge a considéré que celle-ci n’était pas suffisamment protégée et nonobstant l’effraction et l’alcoolisation, a condamné le propriétaire (pas le locataire, le propriétaire…).
Donc il faut s’assurer mais quand bien même si le risque est faible (et d’autant plus faible que votre électricité est aux normes, que vous n’avez pas de piscine, que votre escalier n’est pas trop pentu et équipé d’une rampe, etc.) il n’est jamais nul. Les blessures valent de quelques à un grand nombre de dizaines de milliers de dollars et les décès c’est…plus.
Donc si vous créez une société et qu’elle est valide, vous ne pourrez au pire ne perdre votre mise (et les dettes pour lesquelles vous aurez donné une garantie si l’hypothèque ne couvre pas). Si vos investissements sont très importants, vous voudrez peut-être en avoir plusieurs pour diviser le risque.
Faites attention à la validité de la société : si elle n’a pas de compte en banque, si elle n’est pas administrativement à jour, si vous n’avez pas signé de statuts selon les règles de l’état, si vous êtes l’actionnaire unique, etc. vous risquez une requalification en détention directe (les règles varient d’état à état) et votre société pourrait se révéler inutile en termes de protection.
La LLC et les aspects fiscaux
A priori vous opterez pour la transparence fiscale, donc la LLC ne change… rien. Pareil à priori pour les droits de succession, car la personne qui décèderait resterait à titre personnel le propriétaire des parts de la LLC et imposable aux USA (dans ce cas il faut faire détenir vos bien sou les parts de LLC par une société française transparente, une SCI par exemple, mais consultez un professionnel…).
Mais il y a une subtilité : l’administration fiscale américaine (l’IRS) considère tous les membres d’un même foyer fiscal français comme fiscalement indépendants aux USA. Donc vous bénéficiez à chaque fois d’une personal exemption et paierez moins d’impôts in fine si vous mettez chacun des membres comme actionnaire (attention, vous aurez du coup à faire des déclarations personnelles séparées, soit des frais en plus et chacun sera propriétaire de ses parts en son nom propre, pas vous…). Bien entendu c’est possible d’être indivis sur une maison mais avec la société, un seul peut signer pour tous… En France, on globalisera tout au niveau du foyer fiscal.
Il est possible aussi que vous puissiez bénéficier d’une « décote de holding » en matière d’ISF, mais c’est à confirmer.
La LLC simplifie la gestion
On peut simplement créer une société car on investit à plusieurs, ou pour pouvoir plus facilement déléguer des pouvoirs. C’est la raison même des sociétés. Là encore, l’indivision est possible mais lourde à gérer.
Une LLC, combien ça coûte?
Souvenez-vous que le droit des sociétés aux USA se fait par état. Donc tout est différent d’un état à l’autre.
Mais il faut :
– Créer la société (de 200 à 500$, voire plus). Vous pouvez le faire vous-même ou le déléguer.
– L’immatriculer auprès des impôts (obtenir le numéro EIN). De gratuit à quelque-chose…
– Rédiger des statuts. Bien sûr on vous fera des statuts types gratuitement. Mais si vous y mettez votre époux(se) et vos enfants et/ou des amis et que ce sont des statuts standard vous pourrez éventuellement vous en mordre les doigts plus tard… De gratuit à quelques milliers…
– Payer le fee annuel. Récurrent, de 100 à quelques centaines de dollars.
– Ouvrir et conserver un compte en banque. De quelques dizaines à quelques centaines de dollars par an. Récurrent.
– Sortir les comptes annuels et les déclarer aux impôts. De 500 à quelques milliers de dollars selon la complexité de votre activité. Récurrent. Ajoutez-y la déclaration fiscale personnelle de chacun des membres.
C’est donc difficile de mettre un chiffre mais disons à partir de 500$ de mise en place et 1000$ par an. Si vous n’avez qu’un seul bien immobilier, les coûts récurrents d’une société pèseront donc rapidement lourd sur votre taux de rendement réel.
LLC ou Corporation ?
Ce choix est à priori assez simple. Une corporation est à priori un outil assez lourd (comme une SA en France comparée à ne SARL ou une SAS) et forcément assujetti à l’impôt sur les sociétés. Si vous êtes français, vous voudrez bénéficier de la mécanique fiscale favorable aux revenus fonciers américains, donc vous choisirez la LLC ! Il peut y avoir un intérêt à créer une corporation si vous souhaitez en faire votre métier ou si vous avez beaucoup d’argent et cherchez la taxation à l’impôt sur les sociétés. Si vous avez beaucoup d’argent, il existe d’ailleurs d’autres voies (notamment les trust), mais ceci est à étudier avec un fiscaliste.
Attention, vous ne pourrez pas transformer votre LLC en Corp à posteriori par contre il est aisé si vous changez d’avis de transférer des biens immobiliers personnels vers une société (et vice-versa) ou d’une société vers une autre (les quitclaims).
Dans cet article, nous allons vous montrer comment acheter un bien rénové aux USA en vous décrivant une autre activité immobilière aux USA qui est celui de la rénovation ou le flip en anglais.
En raison des saisies immobilières ou des biens en défaut importants sur le marché immobilier américain, il existe encore de belles opportunités d’achat aux USA. Le flip met à disposition un grand nombre de biens rénovés pour des investisseurs immobiliers ou encore des acheteurs américains désirant se loger.
Avec cette recherche de rendement et l’abondante liquidité favorisée par la FED, ce sont des pans entiers du marché immobilier américain qui reprennent de la valeur grâce à ces rénovations.
Des quartiers sont rénovés et les locataires toujours aussi nombreux ont ainsi plus de choix.
Définition du flip
Le but est d’acheter un bien à rénover, effectuer des travaux lourds ou cosmétiques puis de le revendre ensuite avec une plus-value.
Le flip diffère du buy and hold qui est plus passif. Le flip est une activité à plein temps pour ceux qui en font leur métier. L’engagement est total surtout au niveau de l’argent investi et ce jusqu’à la vente de la propriété.
Les flippers utilisent beaucoup ce qu’on appelle aux USA des hard money lenders pour leur prêter de l’argent à des taux d’intérêts élevés pour la rénovation. Ils revendent ensuite le bien aux investisseurs ou à ceux qui veulent se loger réalisant leur plus-value au passage.
Les risques des flips sont plus importants mais l’avantage est que si la rénovation et les coûts sont maîtrisés, le gain est sur le court-terme et quasi immédiat.
Le flip permet à nombreux de s’enrichir rapidement alors que le buy and hold se construit dans le temps.
Attention, acheter une maison rénové ne vous garantit pas une belle affaire immobilière car il faudra que l’inspection du bien soit concluant et que le bien se loue rapidement et conformément à vos objectifs d’investissement.
En tant qu’investisseur étranger, nous ne vous conseillons pas d’acheter directement des flips aux sociétés de rénovation à moins que vous connaissiez bien le marché et les personnes avec qui vous travaillez. Il faut que la société de rénovation ait des réelles compétences en rénovation.
Au premier trimestre 2015, environ 17400 maisons ont été rénovées représentant 4% des maisons vendues.
Le gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de vente était de 72 450 usd.
Et le retour sur investissement était de 35,1% en moyenne
Le challenge grandissant pour les flippers est de trouver des biens à rénover intéressants avec lesquels ils pourront rajouter de la valeur pour le marché. Hors le marché des saisies immobilière s’amenuise d’année en année.
Le flip dure approximativement 176 jours entre le premier bien à rénover et l’achat de la deuxième propriété.
Les marchés qui prennent le plus de temps New York (198 jours), Baltimore (198 jours), Chicago (196 jours), Mobile, Alabama (196 jours), Charleston, North Carolina (194 jours ) et Los Angeles (194 jours ).
Les marchés qui prennent le moins de temps en rénovation : Memphis (133 jours), Reno-Sparks, Nevada (147 jours), Detroit (148 jours), Ocala, Florida (151 jours) et Cincinnati (151 jours).
Les marchés immobiliers pour les flippers
Les marchés qui intéressent les flippers sont ceux qui possèdent un inventaire conséquent de saisies immobilières, des prix d’achat abordables et une demande qui génère des retours intéressants.
Parmi ces marchés sont :
Baltimore (94.1 percent), Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, Florida (74.7 percent), Ocala, Florida (73.9 percent), Lakeland, Florida (62.5 percent), and Detroit (58.3 percent).
Autres marchés sur le top 20 : Tampa (57.2 percent), Pittsburgh (55.2 percent), Memphis (54.8 percent), Chicago (52.9 percent), Seattle (49.0 percent), New York (47.1 percent), Washington, D.C. (44.2 percent), and Boston (44.0 percent).
Les marchés immobiliers et la part des flips
Memphis (10.6 percent), Ocala, Florida (8.0 percent), Miami (7.9 percent), Tampa (7.4 percent), and Sarasota, Florida (7.2 percent)
Les autres marchés dans les top 20 sont : Los Angeles (6.6 percent), Detroit (6.5 percent), Las Vegas (6.3 percent), San Diego (6.1 percent), Virginia Beach (5.9 percent), and Jacksonville, Florida (5.9 percent).
Les acheteurs de ces biens rénovés
Les acheteurs qui achètent pour occuper les biens représentent 65.3% du marché. Les investisseurs ou ceux qui achètent une résidence secondaire représentent 34.7%.
Les acheteurs sont donc divers. Cela peut être des jeunes couples, des baby boomers ou des investisseurs directement.
Mais ceux sont les investisseurs qui sont plus avides de ce genre de biens rénovés. Car le risque est transféré à ceux qui rénovent les biens. Si le bien demande vraiment plus de rénovations, c’est la société de flip qui supporte le coût financier et l’immobilisation du bien.
Un bien vide ne rapporte pas de rendement ne l’oublions pas.
Les marchés qui intéressent les investisseurs : Grand Rapids, Michigan (87.0 percent), Detroit, Michigan (77.1 percent), Memphis, Tennessee (76.4 percent), et Sarasota, Florida (55.4 percent).
Les marchés qui intéressent les propriétaires occupants : Virginia Beach, Virginia (88.8 percent), Colorado Springs, Colorado (88.4 percent), Washington-Arlington-Alexandria (86.2 percent), Richmond, Virginia (84.4 percent), and Boston, Massachusetts (83.4 percent).
Les valeurs des biens rénovés
Plus de la moitié des maisons rénovées ont une valeur comprise entre 100 000 usd et 300 000 usd.
100 000 usd – 200 000 usd : 34%
200 000 usd – 300 000 usd : 19%
Inférieur à 100 000 usd : 21% C’est cette catégorie inférieur à 100K qui intéressent les investisseurs immobiliers surtout pour ceux qui sont à la recherche de rendement.
Les différentes structures juridiques aux États-Unis
Pour une implantation aux États-Unis, le choix du statut juridique est primordial. Votre fiscalité et votre responsabilité vont en dépendre. Comme en France, on peut vite s’y perdre. Pour que ce ne soit pas le cas, voici un récapitulatif des formes juridiques qui restent sensiblement les mêmes qu’en France.
La Limited Liability Company (LLC)
La LLC peut être composée d’une ou plusieurs personnes, physique ou morales. Comme la SARL, les associés ne seront responsables qu’à hauteur de leurs apports. Ils gèrent directement la société, sauf s’ils se mettent d’accord pour une gestion centralisée avec un conseil d’administration. La direction de la société peut être assurée par un ou plusieurs de ses associés mais aussi par un membre extérieur élu par les associés.
Pour la fiscalité, il est possible d’opter sur une imposition uniquement sur le revenu des associés et non sur ceux de la société (de 10% à 39 % et de 15 % à 39% pour un associé étranger non résidant aux USA). On parle d’Individual Income Tax. Chaque membre reportera sa part des profits ou des pertes sur sa déclaration personnelle.
La LLC a pour inconvénient un coût de constitution parfois élevé et long selon les Etats, et n’est pas encore présente dans tous les états (elle n’apparaît dans le paysage américain que depuis les années 1980).
La corporation
La corporation correspond à la SA en France. La responsabilité des actionnaires est limitée aux apports. Néanmoins, elle peut être constituée à partir d’un actionnaire (7 minimum en France), sans toutefois constituer un capital minimum de départ excepté pour certains états (37 000 € minimum pour la SA en France). La nomination d’un commissaire aux comptes n’est pas obligatoire.
Il y a 2 possibilités pour la corporation, avec soit une imposition sur les revenus de la société (C-Corporation), soit sur ceux des actionnaires directement (S-corporation). Pour la seconde option, même les bénéfices laissés en réserve à l’intérieur de la société sont imposés.
Exemple : Monsieur Smith perçoit $150,000 de revenu personnel et est actionnaire d’une entreprise qui fait $70,000 de bénéfices. Il souhaite conserver ces bénéfices en réserve à l’intérieur de l’entreprise.
1er cas, l’entreprise est une c-corporation. La société sera imposée sur les $70,000 de bénéfices, soit $10,500 (70 000 * 15%)
2ème cas, l’entreprise est une s-corporation. Monsieur Smitch sera taxé sur la base de l’ensemble de ses revenus personnels, à un taux plus élevé pour cette taxe, jusqu’à 35%, et pourrait donc payer $24,000 (70 000 * 35 %).
La c-corporation est ouverte même aux non-résidents américains et aux personnes morales. Le ou les actionnaires peuvent ne pas être de nationalité américaine, tandis qu’il faut être résident fiscal aux États-Unis pour une s-corporation, et les associés ne peuvent être que des personnes physiques. Là où la corporation ressemble à la SA est le fait qu’elle peut être présidé par un conseil d’administration qui aura alors le pouvoir de nommer président, trésorier, secrétaire… Elle peut aussi, comme la SA, faire un appel public à l’épargne.
Les partnerships
Cette forme juridique est une alternative des corporations et LLC. Les revenus sont imposés au niveau des associés et non au niveau de la société. Mais contrairement à elles, il faut au minimum 2 associés. Elle peut être comparée à la catégorie des sociétés de personnes où il existe de la même façon plusieurs types de structures juridiques appelées ici partnerships :
La co-entreprise
C’est l’association de plusieurs entreprises dans le but d’un projet commun pendant une durée définie sous une seule et même entité. Cet accord peut se présenter sous plusieurs formes comme la corporation, la LLC, etc. La co-entreprise permet de bénéficier des avantages de ses partenaires, d’intégrer plus facilement le marché américain, et de diminuer le montant de ses investissements. Reste après à bien s’entendre avec son partenaire sur les objectifs, le pouvoir,…. Par défaut, elle suit les règles d’une partnership.
General partnership
Ce qui la distingue des autres est la responsabilité illimitée des associés. Elle est l’équivalent de la SNC aux États-Unis. Le partage des bénéfices et des pertes sera en fonction de la répartition prévue dans les statuts et non en fonction des apports.
Limited partnership
Parmi les associés, certains tiendront un rôle de « general partner » qui sont en charge de l’entreprise et dont la responsabilité est illimitée, et d’autres, appelés les « limited partners »ne jouent uniquement que le rôle d’associé en ne s’impliquant pas dans la gestion quotidienne de l’entreprise, mais dont la responsabilité est limitée à hauteur de leur apport dans le capital. C’est l’équivalent de la SCS en France avec un commandité et un commanditaire. Ce qui correspond à un mélange de SNC et SARL.
Cependant, selon les états, il peut être possible pour les limited partnership et les general partnership de s’enregistrer en tant que limited liability partnership (société de personnes à responsabilité limitée) où les associés ne seraient responsables seulement des dettes et obligations résultant de leur propre négligence ou comportement ou ceux de leur autorité directe. Plus besoin d’être responsable des dettes et obligations résultant de la faute d’autrui.
Sole proprietorship
La sole proprietorship est destinée aux entrepreneurs désirant gérer seuls leur entreprise. On pourrait comparer cette forme juridique aux EURL et SASU mais les responsabilités pour la sole proprietorship sont illimitées pour l’associé. Cette structure est ainsi faite pour les activités de taille réduite (le travail en freelance par exemple) et dans le cas d’une croissance, il faut penser à très vite changer de type de société pour ne plus être exposé au niveau de la responsabilité.
Dans certains états, elle est appelée aussi DBA (Doing Business AS). Le chef d’entreprise est soumis à l’impôt sur le revenu et il déclare sur sa feuille d’impôts personnelle toutes pertes ou profits générés par l’affaire. En plus de l’impôt sur le revenu, le travailleur indépendant doit payer 15,3% de charges sociales et 2,9% de « medicare tax ». Les salariés ne payent que la moitié de ces taux, l’autre moitié étant acquittée par l’employeur.
L’avantage est sa simplicité, qu’il est peu coûteux à monter et on ne paye pas deux fois l’impôt avec les revenus de la société qui ne sont pas taxés.
LLC, Corporation, Partnership… Quel type de société choisir ?
30 millions : c’est le nombre de petites entreprises aux Etats-Unis. Pourtant, sur des centaines de milliers de créations chaque année, la moitié ne survit pas 5 ans, et le tiers ne célèbre pas ses noces d’étain. Comment choisir la structure de votre société, quels en sont les avantages et le régime fiscal ? Avant de vous lancer, voici une présentation des principales formes de sociétés aux Etats-Unis…
Les différents types de sociétés aux Etats-Unis
Bon à savoir : Le droit des sociétés est régi par les états, et chaque état détermine ses propres lois. Une fois votre entreprise formée dans un état, il vous faudra l’enregistrer dans les autres états où vous souhaiteriez étendre son activité. De même, le nom de votre société n’est protégé par le droit de la propriété intellectuelle que dans l’état dans lequel vous avez enregistré votre entreprise.Présenté par…Enregistrer sa société, c’est se protégerINC PLAN (USA)Heureusement, il existe quelques points communs au sujet des entreprises aux Etats-Unis, notamment concernant leurs conditions de formation, leurs structures et leurs modes d’imposition.
Pour les investisseurs étrangers, il existe principalement 2 types de sociétés aux Etats-Unis : les LLC (Limited Liability Companies) et les corporations.
Une société avec responsabilité limité : la LLC (Limited Liability Company)
La LLC : une entreprise hybride
La LLC est une entreprise qui a un modèle hybride entre la corporation – et sa responsabilité limitée – et le partnership – et son organisation plus flexible.
Les LLCs disposent de leur propre lexique : ainsi, leurs dirigeants s’appellent des « members », et les officiers qui pourraient la gouverner, des « managers » – une LLC n’est cependant pas obligée de nommer des managers.
Comment former une LLC ?
Choisir un nom pour votre LLC. Vérifiez sa disponibilité auprès de l’état dans lequel vous souhaitez la former.
Remplir, selon les états, les « Articles of incorporation » ou « Certificate of organization » ou « Certificate of formation ». Ce document contient les informations basiques (le nom de la société, l’adresse de son agent principal), et il est ensuite authentifié par l’état d’enregistrement.
Payer une contribution (entre 100$ et 800$) pour l’enregistrement de la société.
Rédiger un « Operating Agreement ». Ce document recueille les principales règles pour gouverner la société et peut faire 1 page comme 100 ou 1000.
Déclarer votre société, et lui obtenir un matricule fiscal.
Rédiger un contrat organisant de manière plus détaillée les relations entre les différents membres de la LLC – au cas où.
Comment sont structurées ces sociétés ?
Il y a deux grands types de management : soit les « members » de la LLC se réservent tous les droits et prennent leurs décisions, soit les « members » délèguent et confient les pouvoirs de gestion à des « managers ».
Imposition de la LLC
Les LLC ne sont généralement pas soumises à l’impôt des sociétés (consultez un expert-comptable – CPA aux Etats-Unis – afin de connaître les conditions de la non-imposition des LLC). Si elle a un associé unique, la LLC n’a pas à remplir de déclaration d’impôts propre : les gains et pertes sont alors directement ajoutés à la déclaration d’impôts du propriétaire. S’il y a plusieurs associés, la LLC doit déposer une déclaration de revenus. Mais les profits sont imposables directement entre les mains des associés.
Les corporations : une Société Anonyme version américaine
Une corporation correspondrait à une SA (Société Anonyme) française, où les actionnaires ou gestionnaires ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports. C’est une forme plutôt traditionnelle de société, qui reste cependant gouvernée par un ensemble de règles plus rigides et formelles que celui de la LLC.
Comment former une Corporation ?
Il convient d’abord de choisir l’état dans lequel vous souhaitez créer votre société ; c’est généralement l’état dans lequel la corporation a ses quartiers généraux. Évitez le mythe des états où les impôts sont moins lourds, tels que le Delaware, le Wyoming, ou le Nevada, car quel que soit l’état choisi, vous devrez de toutes façons établir votre déclaration d’impôts dans l’état ou les états où vous aurez des opérations commerciales.
Les conditions de formation d’une telle entreprise sont assez claires :
Choisir un nom (vérifier donc sa validité dans l’état dans lequel elle sera incorporée).
Déterminer qui sera, ou seront, le(s) administrateur(s) de la société.
Remplir les documents officiels, appelés « Articles of Incorporation », ou « Certificate of Incorporation », ou encore « Corporate Charter », et payer entre 100$ et 800$ pour l’enregistrement de la société.
Déclarer votre société, et lui obtenir un matricule fiscal.
Établir un ensemble de règles et de lois servant à gouverner votre corporation, appelées « bylaws » ; ces lois sont édictées par le conseil d’administration et définissent, entre autres, la façon dont sont élus les directeurs, quelles sont les différentes missions des officiers, la fréquence des réunions, etc.
Éventuellement, rédiger un Pacte d’actionnaires qui servira à régler les litiges futurs éventuels entre les actionnaires.
Structure de la Corporation
Les actionnaires élisent une (ou plusieurs) personne(s) au sein de leur conseil d’administration, qui édictera les règles relatives à la conduite de l’entreprise, déterminera les priorités et les actions à prendre, et approuvera les décisions. Ce conseil d’administration nommera ensuite un Président, un trésorier, un secrétaire… et d’autres officiers, personnes physiques qui géreront la corporation au quotidien et signeront les contrats.
Imposition de la Corporation
La société est totalement séparée de ses actionnaires ; elle paie l’impôt des sociétés (aux niveaux fédéral et étatique) avant de distribuer des dividendes éventuels.
Les autres formes de sociétés
Parmi les autres sociétés, on retrouve :
Le « Sole Proprietorship » : l’entreprise à propriétaire unique.
Le « Partnership » : société de personnes.
La « S Corporation » : une « corporation » à transparence fiscale, tout comme la LLC évoquée ci-dessus. Seules des personnes physiques résidentes des Etats-Unis peuvent être actionnaires de S Corp.
Le petit lexique du chef d’entreprise
Assets : actifs
Board of Directors : conseil d’administration
Dividend : dividende
Operating agreement : entente ou accord d’exploitation
Demander au courtier de regarder les prix de bien immobilier comparable sur le site internet et également de voir le délai de vente pour ses maisons comparable dans le quartier
Ne pas hésiter a faire vérifier la maison ^par un inspecteur
Acheter un bien
immobilier aux Etats-Unis via la création d’une société LLC
Un grand nombre de
professionnels (avocats, comptables, agents immobiliers etc…)
conseillent la création d’une société LLC pour acheter un bien aux Etats-Unis.
C’est moins les cas pour les résidences principales, mais plutôt pour
des investissements immobiliers dans les condos, maisons,
appartements qui seront ensuite mis en location ou semi-location.
La LLC (Limited
Liability Company) est sur tout le territoire américain l’équivalent de la SARL
en France, aussi commune, à une différence près : elle ne prend que quelques
minutes et quelques centaines de dollars seulement à créer (même s’il faut tout
de même attendre plusieurs semaines avant l’ouverture du compte en banque et la
fin des démarches).
On peut créer une LLC seul ou à
plusieurs, et l’équivalent du SIRET français est « l’EIN » (Employer
Identification Number) et il s’obtient auprès des services fiscaux une fois la
société LLC créée. Ma LLC est aussi extrêmement facile à gérer.
Une LLC ne peut être propriétaire d’un
bien que si elle a été créée avant le « closing », c’est-à-dire la
signature définitive de l’achat.
L’un des avantages d’une LLC peut être
la discrétion requise pour la propriété du bien. En effet, si vous achetez en
nom propre, tout sera presque public sur votre transaction, tant votre nom que
son montant. En revanche, via une LLC, c’est le nom de l’entreprise qui sera
public. Mais ce n’est souvent pas le motif principal d’un tel montage.
UN INTERET JURIDIQUE
La « responsabilité » est donc
« limitée ». Ce qui n’est pas rien dans un pays comme les Etats-Unis
dont les citoyens ont le recours judiciaire assez facile. Quand un client
glisse sur une flaque dans un supermarché, la plainte est systématique et le
gain judiciaire l’est presque autant. Les investisseurs immobiliers souhaitant
tranquillement louer leur bien, sans se soucier d’éventuels imprévus (comme par
exemple un locataire ou une femme de ménage qui glisse sur un carrelage mal
collé…) sont souvent plus tranquilles avec la constitution d’une telle société.
Mais ce n’est pas non plus un bouclier imperméable. C’est pourquoi certains optent
encore pour un achat personnel avec une bonne assurance de responsabilité
civile (« personal liability insurance » en anglais). Mais la
tendance est plutôt à la constitution d’une LLC, car la responsabilité civile,
quel que soit son plan, n’est pas non plus parfaite, loin de là : il n’y a pas
de risque zéro (mais il ne faut pas non plus les exagérer).
Il peut aussi y avoir un
intérêt pour se protéger des dettes de financement.
UN INTERET FISCAL
Outre la simplicité de la déclaration
fiscale, non seulement la création d’une LLC avec l’aide d’un expert-comptable
peut apporter des avantages fiscaux immédiats, mais c’est aussi le cas lors de
la revente du bien, afin par exemple de repousser l’impôt sur les plus-values.
Y A T-IL D’AUTRES
FORMES DE SOCIETES
Oui, bien sûr, mais elles offrent les
mêmes avantages avec des obligations plus compliquées.
Immobilier
aux Etats-Unis : vocabulaire, jargon et termes spécifiques à connaître
Le marché immobilier américain a évidemment ses spécificités en matière
de vocabulaire. Que vous soyez futur locataire ou propriétaire, voici les mots,
termes et tout le jargon à connaître !
Tout sur
le « real estate »
C’est ainsi qu’on traduit
le mot « immobilier » : « real estate ». Les agents
immobiliers sont des « realtors », ou des « brokers ».
Parfois leurs sociétés s’appellent « Dupont Realty ». Un
« agent immobilier commercial », qui peut vous vendre un local
commercial, se dénomme pour sa part un « business broker ».
MLS : la
liste des biens immobiliers
Aux Etats-Unis, les agents
immobiliers ont tous accès au même « Multiple Listings Service »
(MLS). Leur qualité n’est donc pas d’avoir un gros portefeuille de biens à la
location ou à la vente, mais dans leur sélection et dans les bons conseils
qu’ils peuvent apporter au vendeur, à l’acheteur ou au locataire. Tout cela
n’est pas superflu : la législation américaine est telle qu’il est fortement
déconseillé de se passer des conseils d’un agent immobilier.
Ne montez
pas au First Floor !
Alors, si vous venez d’arriver
aux Etats-Unis, il faudra vous y faire, le « first floor » (premier
étage), c’est le rez-de-chaussée. Donc, quand on vous donnera rendez-vous au
2ème étage… en français c’est donc au 1er qu’il faut vous rendre. Ce
« First Floor » peut tout aussi bien se dire « ground
floor » (étage du sol).
La
co-propriété
De très nombreuses
propriétés sont en coopérations de propriétaires aux Etats-Unis, aussi bien des
parcs de résidences, comme les fameuses « gated communities »
(« communauté avec barrière », c’est-à-dire protégées par des murs)
ou bien la gestion d’un immeuble. La « co-op » fait que chaque
propriétaire est un actionnaire de la résidence ou de l’immeuble.
Les
charges
Les locataires doivent
payer des « maintenance charges » et les propriétaires dans des
copropriétés payent des « maintenance fees ».
Condo
(condominium)
C’est le mot que vous
utilisez pour désigner un appartement, mais on peut aussi bien dire
« flat » ou « apartment ».
Furnished
L’appartement sera
« furnished » (meublé) ou « unfurnished ».
Le genre
de la maison
Elle peut être
« attached » (collée à une autre) ou « detached ».
Elle peut être
« pre-war » (avant la seconde guerre mondiale) ou même
« antebellum » (avant la Guerre Civile), mais il peut aussi être
« post-war » ou « modern » (c’est-à-dire récent).
Elle peut être une
« town house » (maison de ville) dans le nord-ouest des Etats-Unis,
c’est-à-dire faire trois ou quatre étages et souvent être accolée à d’autres
‘town houses’ (mais pas toujours). A New-York et dans quelques villes on les
appelle des « Brownstone », à cause de la couleur brune de leur
pierre.
De quels
documents ai-je besoin pour louer ?
Soit d’une carte d’assuré
social si vous avez un permis de résidence (la carte verte), soit au cas
contraire d’un « ITIN », c’est à dire d’un numéro d’identification
fiscale.
Pour l’assurance, ça se
dit « insurance » ! Le locataire est un « renter » et son
propriétaire est un « landlord » (mais quand on est son propre
propriétaire, on est un « home owner »).
Achat
et financement :
Le
« Contract » et le « Closing »
Le « contract »,
c’est la promesse de vente, alors que le « closing », c’est la
signature finale de l’acte, avec remise des clés… et de l’argent !
Le
« pre-approval » bancaire
Pour éviter le « tourisme
immobilier » (d’être dérangé par des gens qui ne savent pas ce qu’ils
veulent), souvent les « realtors » demandent un
« pre-approval » de la banque : une lettre par laquelle votre banque
confirme qu’elle peut vous prêter l’argent.
Le Down
payment
Le « down
payment » est l’apport personnel que vous apportez à l’achat. Un
« acompte » peut aussi se dire « advance payment ».
Buyer’s
Agreement
« Buyer’s
Agreement », c’est le pouvoir que vous donnez à l’agent immobilier afin de
vous représenter.
Mortgage
Le « mortgage »
c’est l’achat à crédit. Aux Etats-Unis, pour pouvoir avoir un crédit, il faut
avoir un « credit score » établi par le « credit history ».
Il s’agit d’un barème qui détermine vos possibilités de crédits en fonction de
votre historique de remboursement. Il faut au moins deux ans de dépenses à
crédit aux Etats-Unis afin de pouvoir avoir un « credit score »
suffisant pour procéder à des emprunts plus importants.
Appraisal
La banque demande à un
organisme de vérifier que la valeur du bien soit bien celle du prix fixé.
Foreclosure
et Short Sales
Vous pouvez acheter une
maison ou un appartement dont les propriétaires sont défaillants dans le
paiement des crédits. La « Foreclosure » c’est la saisie du bien par
une collectivité (ville, Etat) ou une banque, en raison de crédits non
remboursés. Les biens sont souvent mis en vente à -20% ou -30% de la valeur du
marché. C’est donc intéressant, et ça le fut encore plus quand le marché était
au plus bas lors de la crise de 2007. Néanmoins, il y a quelques contraintes,
comme par exemple le fait qu’il est souvent impossible de visiter les maisons
et condos avant la vente aux enchères.
Les banques ou
collectivités procèdent en temps de crise à des « short sales »,
c’est-à-dire des ventes à prix inférieurs à la somme d’argent qui leur est dû,
car le marché s’est effondré entre temps et la banque le sait, mais elle ne
souhaite pas rester avec 5000 maisons saisies et invendues sur les bras.
L’achat
via une société de type LLC
La « LLC » (Limited Liability Company) est la forme la
plus commune de société aux Etats-Unis, comme la SARL en France. Un très grand
nombre d’investisseurs optent pour la création (très simple) d’une LLC avant de
procéder via cette dernière à l’acquisition immobilière. Voir notre article spécial sur les
avantages d’une création de société
Les Impôts
Vous pouvez vous reporter aux articles que nous publions
sur les impôts aux Etats-Unis. Les mots essentiels à
connaître sont :
FIRPTA
Le Foreign Investment in
Real Property Tax Act donne le droit de vous taxer au moment ou vous céderez le
titre (don, vente ou transfert). Avant de procéder à l’achat, regardez bien les
dispositions avec votre comptable. Il vous sera peut-être avantageux d’acheter
via une société, comme une LLC par exemple.
Capital
Gain
Il s’agit de la plus-value
que vous aurez enregistré entre l’achat et la revente du bien.
La
property Tax
Egalement dénommée
« real estate tax », elle est fixée par les collectivités locales.
AUTRES MOTS A CONNAITRE :
Espace locatif = Rent Space
Etat des lieux = ingoing inventory et outgoing inventory, en fonction de
l’arrivée ou du départ du locataire/propriétaire
Notaire = Notary
T1 / F1 = « 1 room » (et ainsi de suite)
Tarifs = rates
Colocataire = roomate
Jardin = backyard
Commodités = amenities
Placard = closet
Acheter
ou vendre un condo en Floride : ce qu’il faut savoir
Vous rêvez d’investir dans un condo à Miami ?
Attention, acheter un appartement dans un condominium, ce n’est pas tout à
fait comme acheter une maison. Vous devenez propriétaire du condo, mais vous
êtes aussi copropriétaire de l’ensemble de l’immeuble et vous devez vous
soumettre aux règlements en vigueur. Avant de signer, mieux
vaut donc vérifier un certain nombre de points sur le bien lui-même. Dans le
cadre d’une vente, le propriétaire doit aussi respecter quelques règles. Voici
ce que vous devez savoir avant d’acheter ou de vendre un condo.
Le terme de condo ou
condominium est utilisé aux Etats-Unis pour désigner l’équivalent d’un
appartement dans une résidence en France. Plus exactement, acheter un condo en
Floride, c’est acquérir un bien qui est intégré dans un ensemble immobilier
avec plusieurs propriétaires. En Floride, la plupart des communautés sont
encadrées dans une structure qu’on appelle « Home Owners
Association » (HOA) ou « Condo Association » l’équivalent d’un
syndic de copropriété. La différence entre les deux est au niveau du
concept de propriété ou copropriété. Dans un HOA, vous êtes propriétaire de
votre résidence et copropriétaire des espaces communs tels que piscine, jardin,
rue, etc, et dans un « Condo Association », vous êtes copropriétaire
de tous les bâtiments et espaces communs, et propriétaire de l’intérieur de
votre appartement. Dans tous les cas, en tant qu’acheteur vous serez obligé de
vous faire approuver par la « Condo association ». Cette approbation
est obligatoire par la loi et sans elle la vente ne pourra pas se réaliser.
Acheter un condo en Floride :
comment ça marche ?
Lorsque vous acheter un
condo, vous n’êtes donc pas seul maître à bord comme dans une maison. Il est
donc important de vérifier quels seront vos droits, vos obligations et vos
limites comme copropriétaire au sein du condominium. Il est important
également de vous informer sur les responsabilités de l’association de
copropriétaires et de vérifier la qualité de la gestion de l’immeuble.
Lors de l’achat, vous vous
engagez en même temps à un certain nombre de choses :
– partager l’immeuble avec les autres copropriétaires,
– respecter les règlements établis visant à assurer le bon voisinage, la
qualité de l’immeuble, son usage et son fonctionnement,
– vous impliquer dans la gestion et le fonctionnement de l’immeuble en
assistant aux réunions et en participant aux décisions,
– assumer votre part des frais pour l’entretien de l’immeuble selon les
décisions prises par l’association des copropriétaires,
– vous conformer aux limites établies par le règlement.
Ce dernier point est
important car il peut affecter votre mode de vie ou vos projets ; il peut
s’agir par exemple de l’interdiction d’avoir un barbecue, des animaux d’une
certaine taille, de laisser des objets sur le balcon, de changer le revêtement
du sol de votre appartement, de casser ou déplacer des murs. Et si vous
souhaitez acheter un bien pour le mettre en location, il faut aussi vérifier le
règlement de la copropriété en matière de location car certains condos
interdisent de louer au cours de la première année après l’achat ou imposent
une limite d’une seule location par année.
En résumé, avant tout
achat, il est important d’obtenir tous les documents et les renseignements qui
vous permettront de bien comprendre où vous mettez les pieds !
Voici une liste non
exhaustive des documents à se procurer pour bien analyser la situation :
– Les documents relatifs aux frais de copropriété́ : le coût mensuel des frais
de copropriété́ varie d’un immeuble à l’autre en fonction des services à
disposition, de l’entretien, des réparations à venir etc. Si vous acheter dans
un condominium luxueux, ces frais peuvent être très élevés. Il est donc
important d’en connaître le montant en amont de la signature finale.
– La déclaration de
copropriété : la déclaration de copropriété de l’immeuble est un document qui
décrit vos droits, vos obligations et vos limites comme copropriétaire. Elle
contient par exemple la description des espaces communs et privés ou des aires
utilisées par certains copropriétaires (garages, espaces de stationnement ou de
rangement), et leurs conditions d’utilisation. Elle décrit aussi les règles de
fonctionnement pour la gestion de l’immeuble. Un copropriétaire qui ne respecte
pas la déclaration de copropriété ou ses règlements s’expose à des poursuites
par l’association ou les copropriétaires !
– Les règlements de
l’immeuble : en plus des règlements prévus dans la déclaration de
copropriété, l’association peut adopter des règles supplémentaires pour régir
la vie quotidienne des copropriétaires. En principe, ces règlements doivent
être consignés dans la déclaration de copropriété.
– Les états
financiers : il s’agit là d’évaluer la santé financière de l’immeuble et
de prendre connaissance du budget de fonctionnement, de vérifier les frais
payés et impayés, les dépenses effectuées, les fonds de prévoyance etc. Un
budget déficitaire ou des fonds insuffisants peuvent entraîner les
copropriétaires dans des charges financières supplémentaires non prévues. Les
états financiers sont inclus en général dans la déclaration de copropriété.
– Les documents liés aux
travaux d’entretien : la santé financière de l’immeuble passe aussi par
les travaux réalisés et ceux à venir. La toiture, les fenêtres, les balcons,
les ascenseurs, les revêtements extérieurs doivent-ils être réparés, changés ou
rénovés ? Certains travaux d’entretien sont très coûteux et peuvent avoir
un impact important sur vos charges et donc sur votre budget annuel.
– Les procès-verbaux des
réunions de copropriétaires : ces documents contiennent les décisions et
les questions soulevées par l’association ou les copropriétaires. Ils peuvent
donc être un bon indicateur de la gestion de l’immeuble et du respect des règles
par les résidents.
– Les documents
d’assurance : il s’agit là de prendre connaissance de la nature de
l’assurance à souscrire pour l’immeuble. En général les frais d’assurances sont
inclus dans les frais d’association de copropriétaires.
Et si vous achetez un
condo neuf, il est aussi préférable de consulter le contrat avec le
constructeur, la note d’information si l’immeuble a plus de dix condos, le
rapport d’inspection ou encore le contenu de la garantie et ses conditions de
mises en oeuvre.
Le petit « hic »
est que pour consulter tous ces documents, vous devez d’abord soumettre une
offre d’achat, ce qui est un engagement formel. Avant l’offre d’achat, mieux
vaut donc bien vérifier les conditions de rétractation !
Vendre un condo en Floride : les
engagements du vendeur
Côté vendeur, la vigilance
sera probablement moins importante. L’essentiel sera finalement le prix de
vente de l’appartement ! Aux Etats-Unis, 95% des vendeurs font appel à des
agents immobiliers qui s’occupent de toute la transaction. Le vendeur a
néanmoins certaines obligations de déclaration vis-à-vis de l’acheteur
notamment de mettre à sa disposition tous les documents nécessaires à l’analyse
de la propriété.
Ces documents doivent être
fournis le plus tôt possible après l’acceptation de l’offre d’achat car le
délai dont l’acheteur dispose pour examiner ces documents commence le lendemain
de la journée où ces documents sont reçus par celui-ci. Dans le cas d’un
condominium, l’acheteur a 3 jours ouvrables pour prendre connaissance des
documents, et le jour 1 débute la journée qui suit la signature d’un formulaire
confirmant la réception de ces documents par l’acheteur. Dans le cas d’un HOA,
la procédure est légèrement différente car les délais pour fournir les
documents doivent être indiqués dans l’offre d’achat.
A noter : une clause du contrat d’offre d’achat détermine si la
propriété se situe à l’intérieur d’un « Condo Association » ou d’un
« Home Owners Association ».
Tous ces documents doivent
être fournis le plus tôt possible à l’acheteur afin que les délais de la
transaction ne se prolongent pas inutilement ou pour ne pas prendre le risque
que l’offre d’achat soit annulée.
Danny Shears et Richard Rogowski : vos agents immobiliers
francophones sur Broward et Palm Beach
Voici deux agents immobiliers efficaces, basés à
Lauderdale-by-the-Sea et spécialistes du comté de Broward et du sud de Palm
Beach County. Ils viennent d’horizons différents, puisque Danny Shears est
Québécois d’origine anglophone et, né à Laval, il parle couramment le français.
Richard Rogowski, originaire de Détroit, est pour sa part francophone par
passion (et de par ses études à Tours et à Paris). Mais en tout cas, il s’agit
d’une équipe très énergique dans les bureaux de Coldwell Banker, qui saura s’occuper
de vous trouver (ou de vendre) votre bien en Floride, que ce soit une maison
avec vue sur une rivière de Fort Lauderdale, un condo à Pompano Beach ou un
appartement avec vue sur mer à Boca Raton : ils maîtrisent parfaitement le
domaine immobilier et la valeur des biens. Comme ils l’expliquent, « Coldwell
Banker est la plus grande agence immobilière en Floride, et rien qu’ici à
Lauderdale-by-theSea, nous avons 80 agents immobiliers dans nos bureaux, alors
qu’à Las Olas, on en a 200. Nous avons formé une équipe de six agents avec
différentes spécialités, avec nous deux qui sommes francophones, ce qui nous
permet de pouvoir servir les clients le mieux possible. Si vous nous confiez un
bien à la vente, vous avez donc pas un seul, mais six agents à travailler pour
vous. Et depuis que nous avons lancé cette équipe, nous avons vendu tout ce
qu’on nous a confié ! » Le message que Richard et Danny souhaitent ici faire
passer, c’est que s’il existe en Floride des agents immobiliers à mi-temps (ou
à quart-temps !) ce n’est pas du tout leur cas : eux sont dans une équipe 7/7
au travail, et qui a « performance » et « expertise » pour mots d’ordre. Que ce
soit pour des biens à 200 000$ où pour les luxueuses résidences de Hillsboro
Beach, Rio Vista, etc… Richard et Danny ont assurément ce qu’il vous faut : il
suffit de les appeler ! PROS POUR L’INVESTISSEMENT Danny est pour sa part assez
spécialisé dans le « flipping » (la plus-value rapide, avec ou sans
rénovation), alors que Richard a une très bonne expérience dans
l’investissement locatif. « C’est une expérience personnelle, puisque j’en fais
pour moi même, mais c’est aussi l’expertise de Coldwell Banker qui est à
prendre en compte », assure Richard. « Même s’ils ont augmenté, les prix en
Floride sont toujours intéressants pour les investisseurs français ou
canadiens. Ils leur permettent d’investir sur un marché solide et avec un taux
de revenus qu’ils ne trouveront jamais dans leurs pays d’origine. Après, chacun
peut choisir s’il souhaite placer ses investissements sur des lieux
touristiques, et donc plus chers, ou bien dans des quartiers résidentiels où
les locataires travaillent… Il y a une grande diversité de biens et de
possibilités. Une fois le choix réalisé, nous avons tout le réseau nécessaire,
aussi bien pour obtenir des financements que, pour ensuite, mettre les biens en
location et les gérer de la meilleure manière. » UNE GRANDE EXPERIENCE Outre la
réputation de leur agence, ils ont tous deux un savoir-faire apprécié. Les
parents de Danny Shears ont tenu une agence immobilière à Montréal durant 40
ans, avant que lui même ne s’y mette aussi, et durant de longues années en Asie
et puis en Californie où il a également travaillé dans l’immobilier, avant de
poser définitivement ses valises ici en Floride. Pour Richard, l’immobilier
c’est une deuxième vie, après des études de finance et une carrière d’acheteur
dans le commerce. « Les chiffres, c’est ma vie », comme il le dit lui même !
Danny Shears & Richard Rogowski Richard@garylanhamgroup.com Danny@garylanhamgroup.com
954-793-6946 COLDWELL BANKER 4757 N Ocean Blvd, Ft Lauderdale
www.garylanhamgroup.com/ lanham-team
Les
assurances professionnelles aux Etats-Unis
i vous envisagez de vous implanter
commercialement aux Etats-Unis par acquisition ou création, il y a une
dimension à ne pas négliger : l’assurance. La notion
de responsabilité (liability) est extrêmement forte aux USA, d’où la puissance
des avocats et les coûts de défense exorbitants. Les assurances sont donc
indispensables pour ne pas avoir de mauvaises surprises financières en cas de
problème
Qu’est-ce qu’une assurance professionnelle aux
Etats-Unis ?
Chaque risque à couvrir aux États-Unis doit être assuré
localement via un contrat
d’assurances émis par un assureur résidant aux USA. Mais attention,
un assureur américain n’est pas forcément capable de couvrir tous les
Etats-Unis, les obligations varient d’un État à l’autre, il en va de même pour
les primes ou les taxes d’assurances, et vous n’aurez pas les mêmes contraintes
avec une filiale implantée à New-York, à San Francisco, à Seattle ou bien à
Miami.
En tant que chef d’entreprise vous avez une responsabilité
envers les clients et les salariés. Si une réclamation est faite contre votre
entreprise et que vous n’êtes pas assurés, vous êtes personnellement responsable de
tous les dommages et des frais juridiques. L’assurance professionnelle n’est en
théorie pas obligatoire, mais elle est cependant exigée par la loi dans
certaines professions.
Des commerçants se sont
déjà retrouvés dans des situations catastrophiques… comme ce coiffeur français,
ruiné à la suite d’un accident devant son salon. Un client est tombé sur le
trottoir en sortant de la boutique, a porté plainte et a demandé des centaines
de milliers de dollars de dommages et intérêts parce qu’il n’y avait pas de
signalétique sur la marche à la sortie.
Quelles
sont les assurances professionnelles sur le marché ?
Il existe de multiples assurances commerciales ou professionnelles proposées
par de nombreux assureurs. Elles sont en général présentées soit en fonction du
secteur d’activité des sociétés (conseil, agriculture, architecture, santé,
etc.), car chaque industrie a ses propres risques, ou par services (assurances
commerciale, responsabilité professionnelle, pratique d’emploi etc.). Des plus
simples, responsabilité civile exploitation, aux plus spécifiques,
responsabilité civile des dirigeants, de l’employeur… la gamme de produits
est plutôt vaste !
En fonction du secteur
d’activité, de la profession et de la nature du risque contre lequel vous
souhaitez ou devez vous couvrir, le contrat est donc différent. Il est
recommandé de passer par un professionnel des assurances pour faire le point et
le bon choix au meilleur tarif.
Nous ne pouvons évidemment
pas décrire dans cet article toutes les assurances en vigueur sur le marché,
mais voici quelques exemples.
Assurance professionnelle – secteur de la construction (Crédit
photo : Lotus Head – Freeimages.com)
En fonction du secteur d’activité
– Pour les architectes et les ingénieurs Les
professionnels du bâtiment sont confrontés à des risques liés à la construction
et doivent donc être couvert par rapport à leur responsabilité professionnelle
et la gestion des risques d’ingénierie spécifiques au projet.
– Pour les activités de conseil
Dans le domaine du conseil ou de la gestion immobilière, les professionnels
peuvent êtes déclarés négligents dans le cadre de leur activité. Une assurance
« Erreurs et Omission » (Errors and Omissions) par exemple couvre
l’assuré pour ce type de problème. C’est une garantie indispensable
à avoir (et parfois obligatoire) tant la jurisprudence est importante
dans ce domaine.
En fonction des services
– Assurance responsabilité civile (General Liability)
Si vous avez des locaux ou que vous fabriquez des produits, votre
responsabilité civile peut être engagée dés l’instant ou un produit cause un
dommage à un consommateur ou qu’un client se blesse en venant dans vos
locaux. L’assurance Responsabilité Civile couvre les dommages corporels ou physiques
dans les locaux, mais aussi ceux que peuvent causer les produits fabriqués ou
commercialisés.
– Assurance responsabilité professionnelle (Professional
Liability) Egalement
connu sous le nom « Erreurs et Omission » (« Errors and
Omissions), c’est une couverture qui protège contre les réclamations de
négligence ou l’inexécution des obligations professionnelles au cours de la
conduite des affaires.
– Assurance pratique des salariés (Employer’s Practice Liability).
Faute de protection des pouvoirs publics, les salariés aidés d’un ou plusieurs
avocats peuvent se retourner très facilement et rapidement contre leurs
employeurs. L’assurance responsabilité en matière de pratiques d’emploi (ou
rapports sociaux) offre une protection contre les réclamations telles que la
discrimination, la résiliation abusive de contrat et le harcèlement.
– Assurance accidents du travail et maladies professionnelles
(Workers’s Compensation) Protège
contre les coûts associés à la maladie ou aux blessures liées au travail. Si un
salarié tombe malade ou est victime d’un accident et qu’il est dans
l’incapacité de travailler, l’assurance couvre l’intégralité des frais médicaux
et remplace environ les deux tiers des pertes de salaire consécutives à l’arrêt
maladie. Dans certaines activités, des pénalités et des amendes peuvent être
appliquées aux employeurs qui n’ont pas cette assurance.
– Assurance responsabilité de gestion (Management Liability)
Aide à protéger les entreprises publiques, privées et à but non lucratif contre
un large éventail de problèmes avec les conseils d’administration.
– Assurance dirigeant (Directors and Officers Liability – D&O)
Protection pour les dirigeants et les salariés contre les réclamations des
concurrents, des actionnaires et des autorités de réglementation.
Les assurances évoluent
aussi. La mondialisation et les nouvelles technologies font naître de nouvelles
polices…
– Assurance fusions et acquisitions Les
fusions et acquisitions (M&A) sont un risque pour l’entreprise qui peut
être protégée par une assurance spécifique.
– Cyber assurance Dans le
cadre d’une activité mondiale, l’entreprise dépend aujourd’hui de flux de
données continus et normalement sécurisés. Mais en cas d’attaque informatique,
l’activité peut être compromise. Une assurance permet d’atténuer les
cyber-risques.
– Assurance risque de réputation La
réputation d’une entreprise est importante pour la bonne marche de ses
affaires. Une assurance permet de répondre aux attaques et d’atténuer les
conséquences sur la réputation.
Assureur ou courtier en assurances (Crédit photo : franchise
opportunities – Flickr – CC BY-SA 2.0)
La plupart des assureurs proposent aussi des
« packages » comprenant plusieurs
assurances professionnelles comme par exemple une
« Business Owner’s Policy (BOP) », qui regroupe deux couvertures dans
une seule police : les dommages matériels et l’assurance responsabilité
civile.
Contacter un professionnel des assurances
De l’assurance des biens à
la protection des dirigeants en passant par les accidents du travail, les
risques émergents ou la réputation, tout peut être finalement assuré dans le
cadre d’une activité professionnelle.
Mais quel que soit le besoin, le domaine des assurances reste un
sujet très complexe. Il est indispensable de contacter un spécialiste qui
peut vous conseiller sur la couverture la plus appropriée à votre environnement
et aux meilleurs tarifs. Le mieux est aussi de faire appel à un spécialiste francophone qui
peut vous expliquer dans votre langue tous les produits à votre disposition.
Salbo
Construction détient une licence d’entrepreneur général de la Floride.
Elle est
donc certifiée par l’État, procédure obligatoire en Floride.
Vous
devez savoir, avant d’entreprendre des travaux de rénovations ou de
construction, qu’en Floride, l’exécution de tels ouvrages sans permis adéquat
est un CRIME aux termes du chapitre 455.228 des lois de la Floride, sous peine
d’imposition d’une amende risquant de s’élever jusqu’à 5000 $.
Mais ce
n’est pas tout : notre entreprise est couverte par les assurances
requises pour tous les types de travaux de rénovations et de
construction. Aussi, nous nous occupons, pour vous, de produire tous les
documents exigés et voyons à l’obtention des permis auprès de la ville choisie
pour votre projet.
Enfin, nous
nous assurons du respect du Code du bâtiment, très sévère en Floride, et des
règles strictes des associations de propriétaire
INSPECTION DE BÂTIMENT
L’inspection du bâtiment que vous
désirez acquérir, appuyée d’un rapport écrit illustré de photos de la
propriété. Nous vérifierons, notamment, la structure, la toiture, les
traces d’infiltration d’eau, les travaux effectués sans permis, les indices de
moisissure, les vices cachés, etc.
À ce rapport est annexé un budget pour
les travaux requis selon le rapport, lequel devient un atout de négociation
pour l’achat définitif de la propriété.
