I. Introduction A. Définition de l’investissement locatif B. Pourquoi choisir Nice pour investir dans l’immobilier locatif

II. Les avantages de l’investissement locatif à Nice A. La forte demande locative B. La qualité de vie dans la région C. Les programmes de défiscalisation

III. Les critères de choix pour un investissement locatif à Nice A. Le quartier B. Le type de bien immobilier C. Le budget

IV. Les risques liés à l’investissement locatif à Nice A. La vacance locative B. Les impayés de loyer C. Les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien immobilier

V. Les solutions pour minimiser les risques A. La recherche d’un locataire fiable B. La souscription à une assurance loyer impayé C. Le recours à une agence immobilière

VI. Conclusion A. Récapitulation des avantages et des risques de l’investissement locatif à Nice B. Conseils pour réussir son investissement locatif

En utilisant ce plan comme base, vous pouvez développer chaque point en fournissant des exemples et des données spécifiques pour appuyer vos arguments. N’oubliez pas de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier de Nice pour être en mesure de donner des informations précises et utiles à votre public. Bonne chance pour votre exposé !

Calcul de la prime d’émission

Le calcul de la prime d’émission se fait comme suit : (Prix d’émission – valeur nominale)* Nombre d’actions à souscrire.

Illustration

Une société A possède des fonds propres de 2.500.000€, dont 750.000€ de capital social, représentés par 1.000 parts sociales d’une valeur nominale de 750€. Les actionnaires souhaitent procéder à une augmentation de capital de 1.500.000€.

• Étape 1: Détermination de la valeur nominale et de la valeur intrinsèque:

Valeur nominale = Capital/Nombre d’actions

= 750.000/1000 20000/1000

= 750€ 2

Valeur intrinsèque=Fonds propres/Nombre d’actions

= 2.500.000/1000 500000/1000

= 2500€ 500 SOIT 200 ACT

• Étape 2: Calcul du nombre d’actions nouvelles à souscrire = Montant de l’augmentation de capital / Valeur intrinsèque = 1.500.000/2500 = 600 actions à souscrire.
• Étape 3: Détermination de la prime d’émission = (Prix d’émission – valeur nominale)*nombre total d’actions souscrites.

= (2500-750)*600

= 1.050.000€

Tableau récapitulatif des formules de calcul

Attribution de la prime d’émission

Selon la jurisprudence française, « la prime d’émission n’est ni un bénéfice, ni une réserve, mais un supplément d’apport laissé libre à la disposition de la société ». L’utilisation de la prime d’émission n’est régie par aucun texte. Les actionnaires doivent se référer à la décision de constitution de la prime ou aux clauses des statuts se rapportant à l’utilisation de cette prime. Dans le cas où aucune disposition statutaire n’a été fixée, l’assemblée des associés est tenue de vérifier si des conditions d’utilisation ont été fixées au moment de la constitution de la prime. En l’absence de disposition statutaire ou de décision collective des associés, ces derniers doivent se référer aux principes encadrant la répartition du pouvoir fixée en assemblée générale dans la société. Dans ce cas, les associés doivent distinguer les décisions utilisations pouvant entraîner une modification des statuts comme l’incorporation au capital de celles qui n’engendrent pas de changement à l’instar de l’apurement des pertes de la société ou la distribution aux associés.

En règle générale, la prime d’émission est affectée soit:

• au paiement des frais d’augmentation de capital;
• distribuée aux actionnaire;
• intégrée dans le capital de la société.

La prime d’émission en matière d’obligations

La prime d’émission apparaît aussi sur le marché des obligations. Contrairement à l’action, l’obligation ne constitue pas un titre de propriété, mais correspond à un titre de créance librement négociable sur un marché. Ainsi, une obligation représente une part d’un emprunt. À noter que les actions produisent un revenu variable alors que les obligations offrent un revenu fixe.

A noter : Toutes les sociétés par action peuvent émettre des obligations : les sociétés anonymes (SA), les sociétés par actions simplifiées (SAS) et les sociétés en commandite par actions (SCA). Les SARL sont également autorisées à émettre des obligations nominatives (non négociables).

Le principe des obligations

Lorsqu’un investisseur investit dans une obligation, il devient créancier vis-à-vis de la société émettrice. L’obligation constitue une reconnaissance de dette des obligataires par rapport à l’entreprise à laquelle ils ont prêté de l’argent. En échange, ils perçoivent une rémunération et bénéficient du remboursement du nominal à l’échéance. Les intérêts perçus sont calculés en se basant sur le montant réellement prêté à la société émettrice, soit la valeur nominale de l’obligation. Ces intérêts ou coupons sont distribués trimestriellement ou annuellement par l’émetteur. Il faut préciser que lorsque de nouvelles obligations sont émises, l’émetteur peut les proposer à un prix inférieur par rapport à la valeur nominale. Dans ce cas, le recours à une prime d’émission est nécessaire pour acquérir une obligation lors de son lancement. Représentant la différence entre le prix d’émission de l’obligation et de sa valeur nominale, cette prime s’apparente à une prime de bienvenue permettant de susciter l’intérêt des obligataires.

Les différents types d’obligations

Pour diversifier le portefeuille, l’investissement dans les obligations constitue une alternative intéressante. En effet, grâce à leurs revenus prévisibles, les obligations profitent de cours relativement stables. Pour se constituer un portefeuille adapté à leurs besoins, les investisseurs ont accès à différents types d’obligation. Offrant plus de flexibilité (rémunération, durée ou garanties), ces obligations permettent aussi aux entreprises de répondre à leurs besoins financiers. À noter que les obligations d’entreprise permettent de bénéficier des rendements relativement élevés, notamment par rapport aux obligations de collectivités locales ou d’État, puisqu’elles présentent un risque plus élevé. Ces obligations peuvent être :

• Des obligations convertibles : possibilité de les convertir en actions, peu importe la date d’échéance de l’emprunt obligataire.
• Des obligations classiques : échéance et rémunération unique, rémunération annuelle.
• Des obligations à bons de souscription d’actions : possibilité d’acquérir à la fois une obligation et un bon de souscription à une ou plusieurs actions à un prix déterminé. L’obligation et le bon peuvent ensuite être achetés ou vendus séparément.
• Des obligations remboursables en actions : remboursement automatique en action.

Prime d’émission : fiscalité et bilan comptable

Au niveau de la comptabilité, la prime d’émission apportée par les investisseurs pour entrer au capital correspond à un complément d’apport. Elle se retrouve ainsi dans les capitaux propres de l’entreprise. Dans le bilan comptable, la prime d’émission est indiquée dans le compte numéro 1041 « Primes d’émission », dans les capitaux propres au passif. Étant un complément d’apport et non un produit imposable, en matière fiscale, la prime d’émission ne produit aucun impact sur le résultat.

Remboursement de la prime d’émission

En ce qui concerne le remboursement de la prime d’émission, la mise en place de dispositions statutaires est recommandée. Ainsi, les associés doivent prévoir la disponibilité et le remboursement à tout moment de la prime, sous réserve de la non-distribuabilité de la réserve légale de SAS ou du principe d’intangibilité du capital. Selon l’article 112-1°du Code général des impôts, les répartitions assimilées au remboursement de primes d’émission ou d’apports ne peuvent pas être considérées comme des revenus distribués et ne sont donc pas concernés par l’impôt sur le revenu. Dans le cas où la distribution s’effectue lors d’un rachat par une société de ses propres titres, la répartition préalable des bénéfices et des réserves permet de considérer cette répartition comme un remboursement des primes d’émission.

La prime d’émission négative

Le principal avantage de la prime d’émission réside dans la prise en compte de la valeur de la société lors de l’émission de nouveaux titres, mais aussi dans l’égalisation des droits des actionnaires les plus anciens et des nouveaux investisseurs, notamment lorsqu’il existe des plus-values latentes et des réserves. Étant donné que cette prime constitue un supplément de prix ajouté à la valeur des nouvelles actions afin de ne pas déséquilibrer le rapport de force entre les anciens et nouveaux actionnaires, elle ne peut jamais être négative. En effet, la prime d’émission n’a pas lieu lorsque la valeur réelle des titres sociaux est inférieure à leur valeur nominale.

»Accueil»Les articles»#ResponsabilitéEC : de l’importance de faire apparaître comptablement la régularisation de TVA13 7300Article écrit par Julien Catanese Aubier (204 articles)
Modifié le 26/08/2020
Dossier lu 43 235 fois

Pourquoi il est recommandé d’utiliser le compte « TVA collectée à régulariser » pour isoler la régularisation de TVA de fin d’année ? Quel niveau de contrôle mettre en place pour valider l’absence de quote-part privée sur les dépenses de véhicules ? Quelle vérification est absolument essentielle lorsque toutes les parts d’une SARL sont réunies dans les mains d’une seule personne ?

Éléments de réponse de la Cour d’appel d’Aix en Provence, avec une décision du 4 juin 2020 (décision n° 16/20279).

Contexte

Le client du cabinet est une SARL à l’impôt sur les sociétés. Suite à un mouvement de capital, la totalité des parts se trouvent réunies dans les mains d’une seule personne. Ce changement entraîne normalement un passage de droit à l’IR, sauf option. Or aucune option n’est déposée, et les bénéfices continuent à être déclarées à l’IS.

Lors d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale adresse à l’entreprise la rectification suivante :

• 455 455€ de base BIC ;
• 294 265€ de base RCM ;
• 471 635€ de TVA pénalités comprises (insuffisance de déclaration sans lien avec le mouvement de capital).

Fautes retenues

Absence de réserves écrites : le cabinet n’a jamais formalisé par écrit de réserve lors de l’établissement des comptes annuels et a continué sa mission. La production de courriels attestant de difficultés dans l’obtention de pièces et renseignements nécessaires à l’établissement des comptes sociaux n’est pas suffisante.

Insuffisance de déclaration en matière de TVA collectée.

Absence de contrôle de la TVA déductible en fin d’exercice (rapprochement solde TVA / soldes fournisseurs).

Mauvaise comptabilisation de la TVA à régulariser. Le cabinet n’a pas utilisé les deux comptes « TVA collectée » et « TVA collectée à régulariser », mais a fait figurer la TVA à régulariser dans le même compte que la TVA sur clients dus, sans distinction. Selon le tribunal, cette façon de faire est fautive au regard des normes comptables et signifie aussi « que l’expert-comptable n’a pas procédé à un contrôle de cohérence et de vraisemblance ».

Défaut de conseil :

• concernant les conséquences fiscales de la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’une seule personne (changement du régime fiscal et possibilité d’opter pour l’IS) ;
• à titre accessoire, la quote-part d’utilisation privée du véhicule de société : le client avait assuré ne l’utiliser qu’à des fins professionnelles et disposer d’un second véhicule à titre privé, mais selon la Cour, « la difficulté matérielle de changer de véhicule selon la nature du trajet à effectuer dans la vie d’un chef d’entreprise » aurait dû entraîner une réintégration partielle (l’administration ayant procédé au redressement après contrôle du planning des déplacements).

#ResponsabilitéEC : l’existence d’un véhicule personnel ne suffit pas toujours à justifier l’absence de réintégration de quote-part privée sur les dépenses de véhicule

Décision

Le cabinet est condamné à rembourser au client les pénalités dues au titre de la TVA redressée ainsi que la somme de 93 263€ au gérant au titre de son redressement fiscal sur l’impôt sur le revenu.

12 février 2018

Cessions de parts de SCI à l’IR : Une plus-value de cession de parts doit tenir compte de la plus-value exonérée réalisée par la SCI

Complétant sa jurisprudence « Quemener » et « Baradé », le Conseil d’Etat dans sa décision du 8 novembre 2017 (CE, 8 novembre 2017, n° 389990) juge que, pour le calcul de la plus-value sur cession de parts réalisée lors de la liquidation-partage d’une SCI, le prix de revient des parts doit être majoré de la quote-part revenant à l’associé d’une plus-value exonérée réalisée par la société.

Le Conseil d’Etat juge que, pour le calcul de la plus-value sur cession de parts d’une SCI, il y a lieu de majorer la valeur d’acquisition desdites parts par l’associé de la quote-part lui revenant de la plus-value immobilière exonérée réalisée par la SCI. Ce faisant, il confirme l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nancy (CAA Nancy 8 décembre 2011 n° 10NC01337) et complète utilement sa jurisprudence « Quemener » et « Baradé ».

Le prix de revient des parts de sociétés soumise au régime fiscal des sociétés de personnes doit être corrigé pour le calcul de la plus-value de cession.

La plus ou moins-value réalisée lors de la cession de parts d’une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes doit être calculée en ajustant le prix de revient des parts afin d’éviter que la cession se traduise par une double imposition ou une double déduction des résultats précédemment pris en compte par le cédant.

Le principe de ce mécanisme de correction d’essence jurisprudentielle a été posé à l’origine par le Conseil d’Etat dans un arrêt « Quemener », pour le calcul d’une plus-value de cession de parts réalisée par un associé dans un cadre professionnel (CE 16-2-2000 n° 133296).

Il a par la suite été étendu par la Haute Juridiction, dans un arrêt « Baradé », aux plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées sous le régime en vigueur avant 2004 (CE 9-3-2005 n° 248825).

Les faits de l’espèce étaient les suivants : à la suite de la cession par une SCI de la moitié de l’ensemble immobilier qu’elle détenait, ayant généré une plus-value exonérée d’impôt du fait de l’application de l’abattement pour durée de détention alors en vigueur, prévu à l’ancien article 150 M du CGI, les deux associés avaient décidé sa dissolution anticipée.

L’associé en cause a perçu aux termes de l’acte de liquidation-partage, en 2004, le produit de la vente immobilière réalisée (l’autre se voyant attribuer la moitié restante de l’immeuble). L’administration a imposé sur le fondement de l’article 150 UB du CGI la plus-value de cession de parts réalisée à cette occasion.

Cette imposition a été confirmée par le juge de première instance, mais le contribuable a fait appel et obtenu gain de cause devant la cour administrative d’appel de Nancy (arrêt précité du 8-12-2011). L’administration s’est alors pourvue en cassation contre cette décision, que le Conseil d’Etat a cassée sur un moyen d’erreur matérielle, sans trancher la question juridique (CE 30-12-2013 n° 356551).

Sur renvoi, la même Cour d’appel de Nancy a, cette fois, refusé de prendre en compte, dans le correctif apporté au prix d’acquisition des parts, les bénéfices réalisés sous forme de plus-values par la SCI lors de la cession des biens immobiliers qu’elle détenait, au motif notamment que ces plus-values n’avaient pas, compte tenu de la durée de détention des biens par la société, donnée lieu à imposition entre les mains du contribuable, de sorte qu’il ne pouvait se plaindre d’aucune double imposition. Le contribuable s’est dès lors pourvu à son tour en cassation contre cette décision de renvoi défavorable.

Cette correction doit tenir compte des bénéfices non imposés au nom de la société du fait d’un avantage fiscal accordé à titre définitif.

Le dispositif de correction issu de la jurisprudence « Quemener » prévoit que le prix d’acquisition ne doit pas être diminué des déficits déduits en vertu d’une disposition légale ayant la nature d’un avantage fiscal auquel le législateur a entendu donner un caractère définitif.

Validant le raisonnement retenu, dans sa première décision du 8 décembre 2011, par la Cour administrative d’appel de Nancy, le Conseil d’Etat étend ce raisonnement aux plus-values exonérées au niveau de la SCI.

L’administration, qui s’est ici opposée à ce raisonnement pour des plus-values immobilières réalisées par une SCI et exonérées du fait de l’abattement pour durée de détention, admet pourtant déjà ce même raisonnement à propos de cession de parts de sociétés de personnes réalisées dans un cadre professionnel. En effet, dans l’arrêt du 8 décembre 201, la Cour de Nancy précise que le prix de revient fiscal des parts doit tenir compte d’une plus-value exonérée au niveau de la société en application des articles 151 septies ou 238 quindecies du CGI (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 n° 40 et BOI-BIC-PVMV-40-20-50 n° 410).

Présenté schématiquement, le mécanisme de correction, tel que complété par la présente décision du Conseil d’Etat, consiste donc à ajouter au prix de revient des parts la somme algébrique des éléments suivants :

• Bénéfices (y compris les plus-values) imposés (+) ;
• Pertes comblées (+) ;
• Bénéfices (y compris les plus-values) non imposés en application d’une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif (+) ;
• Déficits (y compris les moins-values) déduits, sauf ceux trouvant leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif (−) ;
• Bénéfices répartis (−).

Ce schéma semble être transposable aux plus-values sur cession de titres de toutes les sociétés de personnes, la décision, certes rendue en matière de sociétés à prépondérance immobilière, étant une décision de principe.

L’autre apport de cette décision est de confirmer que le dispositif de correction issu de la jurisprudence « Quemener » s’applique pour le régime des plus ou moins-values de cession de titres de sociétés de personnes à prépondérance immobilière en vigueur à compter de 2004. En effet, la décision « Baradé », qui étendait la solution de l’arrêt « Quemener » aux sociétés à prépondérance immobilière avait été rendue dans le cadre du régime fiscal des plus et moins-values en vigueur jusqu’en 2003, et n’avait pas été confirmée par le Conseil d’Etat pour le régime fiscal en vigueur depuis 2004.

Mais en réalité, la solution, déjà préconisée par le rapporteur public Pierre Collin dans ses conclusions afférentes à l’arrêt « Baradé » ne faisait guère de doute. Elle avait d’ailleurs été déjà admise par l’administration dans ses réponses Gard et Biancheri du 31 janvier 2006, reprises dans la base Bofip sous BOI-RFPI-SPI-20 n° 30.

Jean-Christophe BOUCHARD
Avocat Associé
NMW Delormeau
Diplômé d’expertise comptable
Intervenant au sein des conférences EFE

Quel bail pour un local annexe à mon activité ?

La personne qui loue son établissement principal a parfois recours à des locaux accessoires, tels qu’un entrepôt, un atelier, une remise ou un garage.

Ce local annexe peut bénéficier du statut des baux commerciaux lorsque sa privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce. Dans le cas contraire, le local ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.

En pratique, lors d’un conflit entre bailleur et locataire, le juge détermine si un local accessoire est nécessaire ou non à l’exploitation du fonds de commerce principal.
Par exemple : pour un entrepôt, de nombreuses décisions de justice considèrent qu’il ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.

• Le local annexe n’est pas indispensable à l’exploitation du fonds

Il ne nécessite pas de protection particulière.
Dans ce cas, le locataire ne pourra pas bénéficier d’un droit au renouvellement du bail, à moins que cette faculté ne lui soit offerte par le bail, ce qui est extrêmement rare en pratique.
Le bail n’est soumis qu’aux règles générales du Code civil, qui offrent une grande liberté.

• Le local annexe est indispensable à l’exploitation du fonds

Il sera soumis au statut des baux commerciaux, lorsque le local accessoire appartient au propriétaire du local où est situé l’établissement principal du locataire.
Si le local accessoire et le local abritant l’établissement principal appartiennent à deux propriétaires distincts, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du propriétaire en vue d’une utilisation conjointe. Si tel n’est pas le cas, le locataire ne pourra pas bénéficier du statut des baux commerciaux.

Bon à savoir : Pour bénéficier de la protection légale, le local accessoire doit être mentionné dans l’inscription au registre du commerce et des sociétés, ou au répertoire des métiers.

Lorsque le local accessoire et le local principal appartiennent à deux bailleurs différents, il est utile de mentionner dans le bail du local accessoire que le bailleur a connaissance de l’existence du bail relatif au local principal, et du caractère accessoire des locaux objets du bail.

2017-06] – LA NOTION DE LOCAL DANS LE BAIL COMMERCIAL – C.- LA NOTION DE LOCAL ACCESSOIRE

 par Bertrand Raclet, avocat spécialiste du droit immobilier, et Ornella Giannetti, avocat  le 21 juin 2017  Affichages : 22246

INDEX DE L’ARTICLE

• [2017-06] – La notion de local dans le bail commercial
• A.- Le local dans les texte relatifs au contrat de louage
• B.- L’évolution de la jurisprudence
• C.- La notion de local accessoire
• Toutes les pages

Page 4 sur 4

C.- LA NOTION DE LOCAL ACCESSOIRE

Il est apparu légitime de protéger le local accessoire, au même titre que le local principal, dans la mesure où il est essentiel au bon déroulement de l’activité commercial exercée dans le local principal.

L’article L.145-1 I 1° étend en effet la protection du statut aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce :

– quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds ;

– et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal ou, en cas de pluralité de propriétaires, à la condition que les locaux accessoires aient été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

Le local accessoire se définit par opposition au local principal.

Le local principal est celui dans lequel le fonds est exploité ; il s’agit du lieu où l’on reçoit la clientèle et où les actes de commerces sont réalisés. Pour bénéficier de plein droit du statut des baux commerciaux, le local doit être principal, par opposition au local accessoire.

Le local accessoire se distingue également des locaux annexes.

Locaux accessoires et locaux annexes constituent certes des dépendances du local principal (caves, réserves, remises, garages, archives…) et ont la même finalité, mais ne bénéficient pas de la même protection.

Les locaux accessoires sont loués séparément du local principal où s’exerce l’activité et en vertu d’une convention distincte, étant précisé que le bailleur peut être différent de celui du bail principal.

Les locaux annexes sont, généralement, contigus au local principal et sont loués dans le cadre du même contrat que le bail des locaux principaux.

Ils bénéficient automatiquement de la protection du statut des baux commerciaux, à raison de l’indivisibilité du bail, du moins à condition d’être loués au titre du même contrat.

Enfin, le local accessoire se définit également par opposition à l’établissement secondaire, qui lui-même réfère à la notion d’établissement principal.

L’établissement secondaire est défini par l’article R. 123-40 du Code de commerce comme «tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l’établissement principal et dirigé par la personne tenue à l’immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers».

Ainsi, établissements principal et secondaire sont, au sens des baux commerciaux, des locaux principaux, s’agissant d’un lieu d’exploitation commerciale et nécessitent tous deux une immatriculation distincte, pour bénéficier du statut.

En revanche, un local accessoire, auquel la clientèle n’a pas accès et/ou aucun acte de commerce n’est effectué ne peut revêtir la qualification d’établissement principal, ni même celle d’établissement secondaire et ne nécessite pas de remplir la condition d’immatriculation.

La distinction entre local accessoire et établissement secondaire peut s’avérer délicate.

Ainsi, ce qui était initialement seulement un local accessoire, peut devenir avec le temps un établissement secondaire, avec le développement d’activités dans les lieux qui n’étaient pas exercées au départ et relèvent de l’exploitation du fonds.

La jurisprudence considère que l’exploitation du fonds dans le local est incompatible avec la notion de local accessoire.

La notion d’exploitation du fonds s’entend certes de la réception physique de la clientèle dans le local accessoire.

Ainsi, la Cour de cassation précise-t-elle que le local accessoire est celui dans lequel un fonds n’est pas distinctement exploité, ce que la cour d’appel d’Aix-en-Provence décrit comme un local dans lequel le fonds n’est pas «directement exploité».

La notion d’exploitation du fonds étant susceptible d’interprétation, et peut-être d’évolution avec le développement notamment de formes moins traditionnelles du commerce, notamment le traitement par internet de la clientèle, la prudence recommandera au locataire de s’immatriculer à l’adresse du local réputé accessoire, même si, dans son principe, elle ne s’impose normalement pas.

Il reste qu’aux termes des dispositions légales, le local accessoire n’est protégé par le statut que s’il est nécessaire à l’exploitation du fonds, et il n’existe, en principe, qu’autant qu’un local principal existe.

Cette solution apparaît a priori évidente dans la mesure où l’extension de la protection du statut au local accessoire suppose que le local principal soit lui-même protégé.

La jurisprudence a refusé dans un premier temps de faire bénéficier la protection du statut pour les locaux accessoires de certaines professions, telles que les marchands de quatre-saisons ou de glace, les forains ou taxis, faute d’existence d’un local principal.

Cette position s’est, par la suite, assouplie et la Cour de cassation a admis la protection du local de remise d’un marchand forain, quand bien même il n’avait pas de local principal, s’il est établi qu’il est nécessaire à l’exploitation du fonds. Le local principal est depuis considéré, dans ces cas, comme le lieu où s’exerce habituellement l’activité de l’entreprise.

En ce qui ce qui concerne les conditions visées à l’article L.145-1 I 1°, la jurisprudence rappelle qu’elles sont cumulatives et il appartiendra au locataire de rapporter la preuve d’y satisfaire, la Cour de cassation n’hésitant pas à censurer les décisions dans lesquelles les juges du fond n’ont pas recherché si ces conditions étaient réunies.

S’agissant de l’information du bailleur quant à l’utilisation conjointe des locaux, il faut distinguer, selon le texte, suivant que le local principal et le local accessoire sont loués au locataire par le même bailleur ou par des bailleurs différents. Dès lors que les locaux principal et accessoire sont loués au locataire, en vertu de deux baux distincts, par le même bailleur, ce dernier est présumé connaître l’utilisation jointe du local principal et accessoire. Dans cette hypothèse, le local accessoire sera protégé dès lors que sa privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds.

Si le local accessoire appartient à un propriétaire différent de celui du local principal, la condition tenant au caractère indispensable du local accessoire reste exigible, mais le locataire devra également rapporter la preuve que le bailleur du local accessoire, savait que la location accessoire était consentie en vue d’une utilisation jointe avec le local principal (notes 30 et 31, ). Cette condition s’apprécie au moment de la formation du bail portant sur le local accessoire et peut résulter d’une simple connaissance en fait du bailleur de la situation.

Enfin, le texte prévoit que le local accessoire ne sera susceptible d’être protégé que si sa «privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds», c’est-à-dire si la perte du local est de nature à affecter l’existence même du fonds, entraînant ,par exemple ,la perte de la clientèle.

La condition doit être appréciée au moment de la date de délivrance du congé et uniquement au regard de l’exploitation, sans considération des possibilités de remplacement du local accessoire, dont le preneur pourrait disposer par ailleurs. Le bailleur ne peut ainsi s’exonérer de ses obligations en soutenant que le local accessoire peut être aisément remplacé. En l’espèce, le bailleur proposait en remplacement de la cave louée au locataire, à titre de local accessoire, que le locataire entrepose ses marchandises dans la maison, propriété de ce dernier. En revanche, la protection du statut n’est pas assurée lorsque le local accessoire ne constitue qu’une commodité ou que l’exploitation serait plus onéreuse sans ce local.

La recherche du caractère indispensable du local accessoire à l’exploitation du fonds ,est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond ; elle donne lieu à des solutions différentes selon les cas d’espèce :

– l’entrepôt d’un marchand de fleurs a été jugé indispensable ainsi qu’un entrepôt proche du lieu de vente pour stocker des marchandises de luxe à la différence de l’entrepôt de bois d’une société à activités multiples ou encore de l’entrepôt destiné à stocker les pneumatiques pour un commerce de caoutchouc/ ;

– un garage est indispensable dès lors que qu’il sert à garer le véhicule servant à la livraison à domicile, étant donné les difficultés de stationnement situées dans le secteur ou encore un local accessoire à usage de remise et de garage a été considéré comme indispensable pour le grossiste répartiteur de produits pharmaceutiques, cette activité exigeant des chargements et déchargements rapides des produits en toute sécurité ;

– sont encore jugés nécessaires la cave d’un restaurant, un vestiaire pour une salle de sport, un local contenant des archives confidentielles devant être consultées plusieurs fois par semaine.

A l’inverse, ne constitue pas un local accessoire protégé, le garage attenant au fonds de boulangerie-pâtisserie, le stockage et la livraison pouvant être exercés dans un local de remplacement, ni les garages d’une entreprise de taxis-ambulances et de ramassage scolaire.

Les solutions issues de la jurisprudence relèvent, là encore, principalement de la casuistique. La jurisprudence prend en compte, sans que ce critère soit toutefois déterminant, la distance des locaux accessoires par rapport aux locaux principaux. Enfin, il convient de relever que si le local accessoire est soumis, par l’extension légale, au statut, à raison de la réunion des conditions d’application ci-dessus, il sera soumis aux dispositions du Code de commerce, notamment en ce qui concerne le congé. En revanche, si les conditions ne sont pas réunies, le local accessoire reste soumis aux seules dispositions du Code civil.

Devant ce recensement jurisprudentiel, on constate qu’aux côtés de la traditionnelle boutique en pied d’immeuble, avec son enseigne éclairée, sa devanture pimpante et son arrière-boutique mystérieuse, coexistent des formes plus inattendues d’activités susceptibles de bénéficier du statut, malgré une certaine précarité ou une destination du local qui n’apparaît pas commerciale d’évidence. Il reste que le bail commercial est un outil juridique gage d’une stabilité souvent recherchée par les parties.

A ce titre, l’adoption volontaire du statut, notamment pour les ateliers ou entrepôts, est une réponse pratique à certaines interrogations qui peuvent se poser.

En tant que chef d’entreprise, vous louez un bail commercial. A cause de diverses raisons, vous ne souhaitez plus exploiter ce bail commercial. Pour ne pas engager de pertes et pour garder un contrôle partiel du bail, il est possible de faire une sous location du bail commercial. Ainsi le contrat de sous-location d’un bail commercial permet à un tiers, le sous-locataire, de jouir en tout ou partie des murs moyennant contrepartie. Il faut savoir que la sous-location du bail commercial est interdite en principe, sauf clause contraire. Elle peut alors être mise en œuvre sous deux conditions : l’autorisation du bailleur et le concours du bailleur à l’acte. Une fois ces deux conditions réunies, la sous-location devient possible et engendre, une fois le contrat signé, des rapports bien spécifiques.

Cette fiche technique vous explique en 7 points, les choses importantes à savoir sur le contrat de sous-location de bail commercial.

1. Autorisation du bailleur pour la sous-location du bail commercial
2. Concours du bailleur à l’acte de sous location commerciale
3. Contenu du contrat de sous-location du bail commercial
4. Rapports entre locataire principal et bailleur du local commercial
5. Rapports entre sous-locataire et bailleur du local commercial
6. Rapports entre le locataire principal et sous-locataire du local commercial
7. Conséquences d’une sous-location irrégulière d’un local commercial

AUTORISATION DU BAILLEUR POUR LA SOUS LOCATION DU BAIL COMMERCIAL

Le droit en vigueur nous explique que le consentement du bailleur ne se présume pas, il doit donc être prouvé.

Il faut savoir que le pouvoir du bailleur d’interdire ou d’autoriser la sous-location n’est pas limité. Ainsi, même le juge ne peut intervenir pour le contrôler et son refus n’a nul besoin d’être motivé. En effet, aucune mesure judiciaire ne peut imposer une sous-location au bailleur. Le refus ou l’autorisation peut être expresse ou tacite.

CONCOURS DU BAILLEUR À L’ACTE DE SOUS LOCATION COMMERCIALE

Cette condition demeure obligatoire pour contracter une sous-location de bail commercial : l’appel du bailleur à concourir au contrat, que la sous-location ait été autorisée ou simplement connue. Si le locataire n’informe pas le bailleur, le sous-locataire peut effectuer l’appel au concours de sa propre initiative pour rendre l’acte opposable.

L’appel au concours se fait par voie de notification auprès du bailleur. Dès la réception de la notification, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours pour donner son intention de participer ou non au contrat de sous-location.

ATTENTION: le silence du bailleur vaut acceptation.

CONTENU DU CONTRAT DE SOUS-LOCATION DU BAIL COMMERCIAL

Le contrat de sous-location doit définir les conditions de la sous-location.

ATTENTION : les conditions de la sous-location ne doivent pas dépasser les conditions du bail commercial principal, c’est-à-dire que le sous-locataire ne peut disposer de droits plus étendus que le locataire (ex : il ne peut redéfinir l’affectation des locaux dans le bail principal).

À l’instar d’un contrat de bail commercial, le contrat de sous-location doit par ailleurs mentionner :

• la description du ou des locaux sous-loués ;
• l’affectation des locaux sous-loués (spécialisation du bail, cette clause doit être calquée sur celle liant le propriétaire au locataire principal) ;
• le montant du loyer mensuel ainsi que la répartition du paiement des charges entre le locataire et le sous-locataire en cas de sous-location partielle notamment ;
• les règles de responsabilité du locataire et du sous-locataire vis-à-vis du bailleur ;
• la durée de la sous-location et les règles qui articulent le rapport entre la durée de la sous-location et celle de la location (comme dans le cas d’arrivée à terme, avec une reconduction tacite ou bien une résiliation anticipée).

La meilleure solution pour une sous-location conforme est de recopier les clauses liant le bailleur au locataire principal.

À noter aussi que le locataire peut envisager une sous-location au moyen d’un bail dérogatoire.

RAPPORTS ENTRE LOCATAIRE PRINCIPAL ET BAILLEUR DU LOCAL COMMERCIAL

Le bailleur dispose de moyens de contrôle sur le contrat de sous-location. Il peut par exemple réajuster le loyer de la location principale lorsque le loyer de la sous-location est supérieur.

Par ailleurs, le locataire, tenu par ses obligations envers le bailleur, est responsable des manquements du sous-locataire. Par exemple, le non-respect par le sous-locataire du principe de spécialité du bail engage la responsabilité du locataire principal vis-à-vis du bailleur pouvant entraîner une résiliation des baux commerciaux en cascade.

Il faut également savoir que le locataire perd le bénéfice du statut juridique des baux commerciaux s’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce.

RAPPORTS ENTRE SOUS-LOCATAIRE ET BAILLEUR DU LOCAL COMMERCIAL

Le principe est que le bailleur et le sous-locataire n’ont pas de rapport direct, mais il existe deux exceptions à cette règle :

• le bailleur dispose d’un droit d’action contre le sous-locataire en paiement du loyer principal mais uniquement à hauteur du prix de la sous-location. Ainsi, si le bail commercial conclu entre le locataire et le sous-locataire stipule un loyer inférieur, le propriétaire du local commercial est seulement lié par le contrat conclu entre le locataire et le sous-locataire. En effet, il se substitue dans les droits du locataire principal, le contrat de bail initialement conclu (entre le locataire et le bailleur) étant inopposable au sous-locataire.
• Si le bail principal expire, le sous-locataire peut demander le renouvellement du bail si le locataire est privé de ce droit. On parle alors de droit direct au renouvellement, il est soumis à plusieurs conditions cumulatives :
  • la sous-location a été autorisée par le bailleur ;
  • le bail principal doit avoir expiré sans que le locataire principal n’exerce son droit au renouvellement (notamment si le bail a expiré, ce dernier n’a plus aucun droit) ;
  • le sous-locataire justifie d’un bail soumis au statut des baux commerciaux (le bail commercial ne doit pas être dérogatoire).

RAPPORTS ENTRE LE LOCATAIRE PRINCIPAL ET SOUS-LOCATAIRE DU LOCAL COMMERCIAL

Le contrat de sous-location de bail commercial vaut contrat de bail commercial, ainsi tous les droits et obligations sont les mêmes que ceux d’un bail commercial classique. Ainsi, le sous-locataire d’un local commercial dispose des mêmes droits que le locataire. Par contre, le sous-locataire ne peut disposer de plus que droits que le locataire.

De fait, la résiliation du bail principal entraîne obligatoirement l’extinction de la sous-location. Par conséquent, le locataire est responsable à l’égard du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail.

La règle majeure régissant les rapports entre le locataire et le sous-locataire est que ce dernier ne peut se voir consentir plus de droits que le locataire n’en dispose lui même. Par contre, il peut consentir moins de droits en envisageant par exemple la souscription d’un bail dérogatoire avec le sous-locataire lui faisant perdre son droit au renouvellement.
À défaut de bail dérogatoire, le sous-locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial auprès du locataire principal. Comme pour un contrat de bail commercial classique, ce dernier ne peut s’y opposer. En cas d’exercice de ce droit, le bailleur doit en être informé.

CONSÉQUENCES D’UNE SOUS-LOCATION IRRÉGULIÈRE D’UN LOCAL COMMERCIAL

Il faut savoir que si les conditions cumulatives ne sont pas réunies (autorisation du bailleur + concours du bailleur à l’acte), la sous-location est considérée comme irrégulière. Par conséquence, cela entraîné :

• l’inopposabilité de la sous-location commerciale au bailleur ;
• la possibilité de résilier le bail principal, car le locataire principal a commis une faute dans l’exécution du contrat de bail commercial. Dans ce cas, aucune indemnité d’éviction ne sera due au locataire ;
• la possibilité de refuser le renouvellement du bail au sous-locataire et au locataire principal ;
• la possibilité pour le sous-locataire évincé de demander réparation au locataire. En effet, par la faute du locataire principal, ce dernier n’est plus en mesure d’honorer ses obligations contractuelles à l’égard du sous-locataire à savoir notamment la mise à disposition du local commercial. Le locataire devra donc payer une indemnité d’éviction au sous-locataire.

Dès lors, le sous-locataire devient un occupant sans droits ni titres des locaux commerciaux, il ne peut se prévaloir du régime des baux commerciaux à l’égard du bailleur. Toutefois, le bailleur peut régulariser la situation avec le sous-locataire en l’agréent de manière claire et non équivoque.

Il apparaît donc opportun pour un sous locataire, avant de signer le contrat de sous location commerciale, de s’assurer que la sous-location a bien été agréée par le bailleur et que son concours a bien été requis.Obtenez votre contrat de sous-location en quelques clicsJ’obtiens mon contrat

Une association va pouvoir échapper à la qualification d’activité lucrative si :

• Produit : les produits ou services fournis par l’association visent à satisfaire un besoin qui n’est pas pris en compte par le marché (ou dans des conditions peu satisfaisantes) ;
• Public : les biens ou services proposés par l’association sont fournis à des personnes se trouvant dans une situation économique et sociale difficile (par exemple personnes handicapées ou au chômage). Dans ce cas, il sera considéré que l’activité de l’association a une utilité sociale ;
• Prix : le prix des biens ou services proposés par l’association est inférieur à celui proposé par des entreprises pour les mêmes biens ou services, ou bien adapté à la situation des bénéficiaires (par exemple, réduction pour les chômeurs) ;
• Publicité : si par principe, le recours à des méthodes commerciales ou des méthodes de publicité traditionnelles constitue un indice de lucrativité, il est possible à l’association de procéder à des opérations de communication pour, notamment, faire appel à la générosité du public.

Question écrite n° 05895 de M. Philippe Bas (Manche – Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 28/06/2018 – page 3214

M. Philippe Bas appelle l’attention de Mme la ministre des solidarités et de la santé sur les centres de santé associatifs dentaires.

L’ordonnance n° 2018-17 du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé précise les conditions d’ouverture et d’exercice de ces centres de proximité assurant diverses prestations (actions de santé publique, soins ambulatoires, premiers secours, soins et diagnostics…).

Des professionnels ont manifesté leurs inquiétudes quant à la qualité des soins pratiqués par certains opérateurs.

Ces inquiétudes ont pu être confirmées avec l’affaire « Dentexia », une chaîne de centres dentaires dont les pratiques avaient conduit aux dépôts de plaintes de la part de nombreux patients.

À la suite de cette affaire, l’inspection générale des affaires sociales (IGAS) a remis un rapport intitulé « L’association Dentexia, des centres de santé dentaire en liquidation judiciaire depuis mars 2016 : impacts sanitaires sur les patients et propositions » au Gouvernement, à sa demande, en juillet 2016. Il a été rendu public.

Il semble qu’un autre rapport intitulé « Les centres de santé dentaires : propositions pour un encadrement améliorant la sécurité des soins » daté de janvier 2017, cité dans le rapport de l’IGAS « Les réseaux de soins » de juin 2017, n’ait pas été en revanche rendu public.

Dans ce contexte, il lui demande de rendre public ce rapport en prévision de la réforme du reste à charge zéro.

Réponse du Ministère des solidarités et de la santé

publiée dans le JO Sénat du 23/08/2018 – page 4405

La ministre des solidarités et de la santé a souhaité, avec le nouveau corpus réglementaire relatif aux centres de santé, introduire une série de mesures qui, conjuguées, renforcent l’encadrement de la création et du fonctionnement des centres de santé et les obligations des professionnels de santé qui y exercent. A cette fin, l’ordonnance du 12 janvier 2018 relative à la création et au fonctionnement des centres de santé garantit, à l’article L. 6323-1-4 du code de la santé publique, le caractère non lucratif de la gestion des centres en interdisant, à tout gestionnaire, quel que soit son statut, de partager entre les associés les bénéfices de l’exploitation de leurs centres. Il est précisé que ces bénéfices doivent être mis en réserves ou réinvestis au profit du centre de santé ou d’une autre structure à but non lucratif, gérés par le même organisme gestionnaire. Par ailleurs, afin de faciliter les contrôles dans ce domaine, les organismes gestionnaires sont tenus de tenir les comptes de la gestion de leurs centres selon des modalités permettant d’établir le respect de ces obligations. En outre, le dispositif mis à la disposition des agences régionales de santé (ARS) pour encadrer le fonctionnement des centres est singulièrement renforcé. En effet, jusque-là, les ARS pouvaient seulement suspendre partiellement ou totalement les activités d’un centre et uniquement en cas de manquement à la qualité et à la sécurité des soins. Désormais, aux termes de l’article L. 6323-1-12 du code précité, elles peuvent, pour ces mêmes motifs, fermer le centre. En outre, les motifs de fermeture du centre ou de suspension de leurs activités sont étendus au cas de non-respect de la règlementation par l’organisme gestionnaire et au cas d’abus ou de fraude à l’encontre des organismes de la sécurité sociale. Pour renforcer le dispositif, l’article L. 6323-1-11 oblige le gestionnaire à produire un engagement de conformité préalablement à l’ouverture du centre. Enfin, l’article L. 6323-1-8 du code de la santé publique prévoit l’obligation pour les professionnels de santé, en cas d’orientation du patient, d’informer ce patient sur les tarifs et les conditions de paiement pratiquées par l’autre offreur de soins. Le dossier médical du patient doit faire état de cette information. Cette disposition, conjuguée avec celle de l’article R. 4127-23 du même code, qui interdit tout compérage entre professionnel de santé, est de nature, non seulement à permettre au patient de choisir son praticien en connaissance de cause, mais encore, à limiter les risques de captation de clientèle. Parallèlement à ces mesures visant à la protection des usagers, l’ordonnance précitée et ses textes d’application s’attachent à améliorer l’accès aux soins des patients par le biais de diverses autres dispositions. Ces textes rappellent les obligations fondamentales qui s’imposent aux centres de santé et qui leurs sont désormais opposables : l’ouverture à tous les publics, la pratique du tiers payant et des tarifs opposables. Ils ouvrent la possibilité de créer des centres de santé à davantage d’acteurs, ce qui permet davantage de création. Ainsi l’article L. 6323-1-3 du code de la santé publique confirme la possibilité de création d’un centre par un établissement de santé quel que soit son statut, public ou privé, commercial ou non, et ouvre cette possibilité aux sociétés coopératives d’intérêt collectif. En outre, les centres de santé peuvent créer des antennes qui constituent autant de lieux de soins facilitant l’accès aux soins. Eu égard à l’ensemble de ces dispositions, la nouvelle réglementation aboutit à un équilibre satisfaisant en favorisant le renforcement de l’offre de soins de premier recours, tout en sécurisant, au bénéfice des patients, les conditions de création, de fonctionnement et de gestion des centres de santé.