OPTIMISATION FISCALE BIEN IMMOBILIER

PASCAL DÉNOS

Diplômé d’expertise-comptable

DESS en Banques et Finances

Commissaire aux Comptes et Professeur de droit fiscal

OPTIMISEZ VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER

www.editions-organisation.com/livres/denos

ISBN : 2-7081-3367-5

QUELLE STRUCTURE JURIDIQUE POUR GÉRER L’IMMOBILIER ?

Une structure juridique adaptée au projet immobilier

Nous vous présentons un tableau comparatif des structures possibles pour gérer un patrimoine immobilier. L’objectif n’est pas de présenter un tableau exhaustif1 mais pertinent par rapport au problème de l’immo- bilier. Des zooms permettent ensuite de synthétiser l’information.

SCI : Société civile immobilière.

SARL IR : Société à responsabilité limitée de famille qui a opté pour l’IR ou EURL qui n’a pas opté pour l’IS.

SNC : Société en nom collectif.

SARL IS : Société à responsabilité limitée imposée à l’IS.

SAS : Société par actions simplifiée.

Sur le site www.apce.com (chemin d’accès : créer une entreprise, choisir un statut juridique), vous trouverez des fiches synthétiques de présentation des dif-

Comment est imposé le résultat ?
En direct	Le résultat est déterminé selon les règles des revenus fonciers. Le contribuable déclare son revenu foncier à l’IR.
SCI	Le résultat de la société est déterminé selon les règles des revenus fonciers. Chaque associé déclare sa quote-part de revenu foncier à l’IR. La société est transparente fiscalement. Elle peut opter pour l’IS.
SARL IR
SNC
SARL IS	Le résultat de la société est déterminé selon les règles BIC-IS. La société déclare son résultat à l’IS et paie l’IS. La société est opaque fiscalement.
SAS
En conclusion Que l’immobilier soit détenu en direct ou via une société transparente, la fiscalité applicable est identique : le revenu foncier est au final imposé à l’IR qui peut atteindre 48 %. En revanche, la société transparente peut opter pour l’IS. L’option peut être intéressante (thème 13). Quand la société est à l’IS, le résultat est captif au sein de la société. Il est imposé à l’IS qui peut être de seulement 15 %. L’option pour l’IR n’est pas possible. Le déficit est captif : il ne peut pas remonter vers les associés pour s’imputer sur les autres revenus des associés.

Le dirigeant doit-il payer des cotisations sociales ?
En direct	Il s’agit d’une simple activité de gestion de patrimoine1 qui n’est pas soumise à cotisations sociales.
SCI
SARL IR	• Le gérant minoritaire est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il ne cotise pas. • Le gérant majoritaire est assimilé à un travailleur indépendant. Les cotisations sociales sont calculées sur sa quote-part de bénéfice2.
SNC	Le gérant est assimilé à un travailleur indépendant. Les cotisations s sont calculées sur sa quote-part de bénéfice2.	ociales …/…

Les revenus de la gestion d’un patrimoine n’ont pas le caractère de revenus professionnels et ne sont donc pas soumis à cotisations sociales.
Quote-part de bénéfice + rémunération.

SARL IS

• Le gérant minoritaire est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. S’il n’est pas rémunéré, il ne cotise pas.

• Le gérant majoritaire est assimilé à un travailleur indépendant.

Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération.

SAS

Le président est assimilé à un salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération.

En conclusion

Quand on reste dans le cadre d’une structure patrimoniale, il n’y a pas de cotisation à payer. En revanche, l’adoption d’une société commerciale peut-être pénalisant. Cependant, si l’activité est déficitaire, les cotisations assises sur la quote-part de bénéfice seront faibles.

…/…

Les associés n’exerçant pas d’activité dans la société doivent-ils payer des cotisations sociales ?
En direct	Il s’agit d’une simple activité de gestion de patrimoine1 qui n’est pas soumise à cotisations sociales.
SCI
SARL IR	Les associés n’ont pas le statut de commerçant : ils ne cotisent donc pas.
SARL IS
SAS
SNC	Les associés ont le statut de commerçant : ils cotisent sur leur quote-part de bénéfice2.
En conclusion L’adoption de la structure SNC est pénalisant car tous les associés, même s’ils n’exerçent pas d’activité dans la société doivent payer des cotisations assises sur la quote-part de bénéfice.

Les revenus de la gestion d’un patrimoine n’ont pas le caractère de revenus professionnels et ne sont donc pas soumis à cotisations sociales.
Quote-part de bénéfice + rémunération.

Quelle est l’étendue de la responsabilité des associés ?
En direct	L’investisseur est responsable sur l’ensemble de ses biens personnels.
SCI	Les associés sont responsables indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels.
SARL IR	La responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports, sauf s’ils ont commis des fautes de gestion ou accordé des cautions à titre personnel.
SARL IS
SAS
SNC	Les associés sont responsables indéfiniment et solidairement sur l’ensemble de leurs biens personnels.
En conclusion L’adoption d’une structure SARL permet de limiter la responsabilité. Cette limitation est théorique car les associés doivent se porter caution des emprunts contractés par la société. Cependant, en cas de dommages causés par l’activité de location, la responsabilité des associés ne sera pas engagée.

Quel type d’activité ?
SCI	L’activité exercée doit être uniquement civile (location nue). Le résultat est alors déterminé selon les règles des revenus fonciers. Si l’activité est commerciale (location équipée ou meublée), la SCI est obligatoirement à l’IS. Cependant, dès que la location redevient nue, la SCI bascule à l’IR.
En direct	L’activité exercée peut être civile ou commerciale. C’est la nature fiscale de l’activité qui détermine les règles fiscales applicables : la location nue est imposée selon les règles des revenus fonciers, la location équipée ou meublée est imposée selon les règles BIC (comme un commerçant).
SNC
SARL IS	L’activité exercée peut être civile ou commerciale. Quelle que soit l’activité exercée, le résultat est toujours déterminé selon les règles BIC (comme un commerçant) et imposé à l’IS.
SAS
SARL IR	Une SARL de famille peut opter pour l’IR si elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole (article 239 bis AA du CGI) : • Une SARL de famille qui exerce la location meublée ou équipée peut opter pour l’IR car ces activités sont commerciales. Les associés pourront bénéficier du statut LMP pour la location meublée. • Une SARL de famille qui donne en location des immeubles nus exerce une activité civile1. Elle ne peut pas opter pour l’IR. Elle est obligatoirement imposée à l’IS.

Il en est de même pour une activité libérale.

En conclusion

Surtout pas de location meublée ou équipée au sein d’une SCI : elle serait obligatoirement à l’IS ! Adieu imputation des déficits sur le revenu global et économie d’impôt qui en résulte ! Surtout pas de location nue au sein d’une SARL de famille : Elle est obligatoirement imposée à l’IS. Adieu imputation des déficits sur le revenu global !

La désignation d’un commissaire aux comptes est-elle obligatoire ?
En direct	NON NON
SCI
SARL IR	Non sauf si 2 des 3 conditions suivantes sont remplies : • le bilan est supérieur à 1 550 000 € ; • le CA HT est supérieur à 3 100 000 € ; • l’entreprise compte plus de 50 salariés.
SNC
SARL IS
SAS	OUI

Régime fiscal de cession des droits sociaux1 ?
En direct	La cession de l’immeuble est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
SCI	La société est à prépondérance immobilière2. La plus-value de cession des droits sociaux est imposée selon le régime des plus-values : • immobilières si la société est imposée à l’IR, • mobilières si la société est imposée à l’IS. Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 4,80 % sur le prix de vente même pour les actions de SAS3.
SARL IR
SNC
SARL IS
SAS

Parts sociales dans une SCI, SARL, SNC ; actions dans une SAS.
Une société est à prépondérance immobilière quand plus de 50 % de son actif est composé d’immeubles.
Pour une SAS ou SA classique, les droits d’enregistrement sont de 1 % du prix de vente plafonné à 3 049 € par transaction.

Zoom

N° 9

Zoom

N° 10

❍ La gestion d’un patrimoine immobilier : SCI ou SAS ?

Pour la SAS 1

La responsabilité des associés de la société pas actions simplifiée (SAS) est limitée à leurs apports alors que les associés de la SCI sont tenus indéfiniment au passif en proportion de leurs apports. La constitution d’une SAS ou la transformation d’une SCI en SAS permet alors de limiter la responsabilité des associés. De plus, la SAS comme la SCI offre une très grande souplesse pour adapter la structure juridique au projet.

Pour la SCI 2

Cependant, dans une SCI, le commissaire aux comptes n’est pas obligatoire et l’infraction d’abus de biens sociaux ne s’applique pas aux dirigeants. Par ailleurs, la SAS est obligatoirement imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). En revanche, une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) avec la possibilité d’opter pour l’IS. Vous avez donc le choix du régime d’imposition. Si la SCI n’opte pas pour l’IS, elle est semi-transparente fiscalement. Les revenus fonciers d’une SCI peuvent alors être compensés avec les déficits fonciers d’une autre SCI et permettre ainsi une écono- mie d’IR. Si les parts de la SCI sont inscrites à l’actif d’une entreprise, le déficit de la SCI vient s’imputer sur le bénéfice de la société d’exploitation. La transformation de la SCI imposée à l’IR en SAS a un coût fiscal. ❍

❍ La gestion d’un patrimoine immobilier : SARL, EURL3 ou SCI ?

La responsabilité des associés de la SARL est limitée à leurs apports alors que les associés de la SCI sont tenus indéfiniment au passif. La limitation de la responsabi- lité des associés permet d’associer un mineur alors que dans une SCI, il faut, en prin- cipe, l’autorisation du juge des tutelles. Le choix de la SARL permet de limiter la responsabilité des associés. De plus, dans une petite SARL comme dans une SCI, le commissaire aux comptes n’est pas obligatoire.

Voir le « Guide pratique de la SAS et de la SASU » aux Éditions d’Organisa- tion.
Voir le « Guide pratique de la SCI » aux Éditions d’Organisation.
Voir le « Guide pratique de la SARL et de l’EURL » aux Éditions d’Organisa- tion.

(Suite zoom n° 10)

La SARL de famille comme la SCI a le choix de son mode d’imposition1 : l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu. L’activité de la SCI doit être obligatoirement civile : si elle devient commerciale (location meublée), la SCI est automatiquement imposée à l’IS. En revanche, une SARL peut exercer une activité civile ou commerciale. De toute façon, la SARL qui gère un patrimoine immobilier est considérée comme une société à prépondérance immobilière : les plus-values de cession sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers si la société est à l’IR (SARL de famille). Mais la SARL n’offre pas toute la souplesse d’une SCI. ❍

Zoom

N° 11

❍ Entreprise individuelle, EURL, SARL, SCI ou SNC pour développer une activité de loueur en meublé professionnel ?

Le déficit réalisé par le loueur en meublé professionnel (LMP) qui détient l’immeuble en direct dans le cadre d’une entreprise individuelle2 est imputé sur ses autres reve- nus imposables et lui permet ainsi de réduire son impôt sur le revenu.

La SARL de famille3 qui opte pour l’IR permet également à l’associé d’imputer sa quote-part de déficit sur l’ensemble de ses revenus imposables. Cette SARL est

« transparente » fiscalement. La SARL offre l’avantage de faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Cependant, si la SARL s’ouvre à des associés étrangers au cercle familial, elle redevient une SARL classique imposée obligatoirement à l’IS. Elle devient « opaque » fiscalement. Les déficits restent captifs au sein de la société et ne peuvent donc plus remonter vers les associés pour leur permettre de faire une éco- nomie d’impôt sur le revenu.

La société civile immobilière (SCI) est à déconseiller car une société civile qui exerce une activité commerciale4 est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés. L’imputation des déficits fiscaux sur le revenu global des associés n’est plus possible.

Une SARL de famille est imposée à l’IS avec la possibilité d’opter pour l’IR.

Une EURL comme une SCI est imposée à l’IR avec la possibilité d’opter pour l’IS.

Voir « Guide pratique de l’entreprise individuelle » aux Éditions d’Organisa- tion.
Voir « Guide pratique de la SARL » aux Éditions d’Organisation.
La location meublée est une activité civile sur le plan juridique mais commer- ciale (BIC) sur le plan fiscal.

(Suite zoom n° 11)

La société en nom collectif (SNC) apparaît alors comme une bonne formule d’opti- misation fiscale. La SNC est imposée à l’impôt sur le revenu1 et permet ainsi la remontée des déficits fiscaux vers les associés. La SNC doit avoir pour objet la loca- tion en meublé professionnelle, elle doit être inscrite au RCS en qualité de LMP, et chaque associé doit réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles. De plus, la plus- value lors de la transmission à titre gratuit de parts sociales est exonérée. Cependant, tous les associés sont soumis à cotisations sociales car ils ont le statut de commer- çant. De plus, ce statut peut être incompatible avec la situation de l’associé s’il est fonctionnaire ou s’il exerce une fonction réglementée. ❍

Attention aux structures complexes !

La structure juridique adoptée peut avoir des répercussions importantes sur l’optimisation fiscale du projet :

Premier montage

Des personnes physiques sont associées d’une SNC qui exerce une acti- vité de location meublée dans le cadre d’un LMP. Le résultat est défici- taire. Ces associés ont emprunté pour financer les parts de la SNC.

Chaque associé impute sur son revenu global sa quote-part de déficit augmentée des intérêts d’emprunt supportés pour l’acquisition des parts sociales. C’est l’application de la « transparence fiscale ».

Deuxième montage

Chaque personne physique crée une EURL pour détenir les parts sociales de la SNC. Chaque associé a emprunté pour acquérir les parts de l’EURL.

Les déficits BIC de la SNC remontent sur le revenu imposable de l’asso- cié unique. Mais les intérêts ne sont pas déductibles du BIC de l’associé unique car ce n’est pas l’EURL qui exerce l’activité BIC en direct.

Elle peut opter pour l’IS.

Troisième montage

Chaque personne physique crée avec son conjoint une SARL de famille pour détenir les parts sociales de la SNC. Chaque associé a emprunté pour acquérir les parts de la SARL.

La SARL est obligatoirement à l’IS car elle exerce une activité civile de gestion de parts de SNC. Elle ne peut pas opter pour l’IR1. Le défi- cit ne peut donc pas remonter au niveau de la personne physique. Les intérêts pour l’acquisition de droits sociaux de sociétés imposées à l’IS ne sont pas déductibles du revenu global.

Cas

N° 6

Cascade de SCI et crédit d’impôt

Un contribuable souhaite investir 40 K€ dans l’immobilier. Il peut suivre la démarche suivante :

Il crée une SCI à l’IS en apportant 40 K€ de capital. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu de 10 K€ (40 K€ × 25 % = 10 K€). À l’actif de la SCI à l’IS, figure la trésorerie pour 40 K€.
La SCI à l’IS crée une SCI à l’IR. Elle apporte 40 K€ au capital de la SCI à l’IR. À l’actif de la SCI à l’IS, les titres de participation dans la SCI IR pour 40 K€ rem- place la trésorerie. Mais l’IS est défavorable en cas de cession ultérieure car la plus-value est imposable, alors qu’à l’IR la plus-value est exonérée au bout de

15 ans de détention. La SCI IS céde ses titres de participation à l’associé. Si la ces- sion intervient peu de temps après la création de la SCI IR, la plus-value est faible et peu imposée. L’associé doit en contrepartie payer les droits d’enregistrement au taux de 4,80 % : ± 40 K€ × 4,80 % ≈ 2 K€. Le montage aura donc permis de faire une économie de : 10 K€ – 2 K€ = 8 K€. L’abus de droit pourrait être écarté au motif que la vente des titres a pour motivation une simplification administrative et non seulement la recherche d’une économie d’impôt. Les titres de la SCI IR sont alors détenus par une personne physique. Elle bascule aux revenus fonciers. Les plus-values de cession relèvent des plus-values immobilières des particuliers (exonération au bout de 15 ans de détention). À l’actif de la SCI à l’IS, une créance

sur l’associé de 40 K€ remplace les titres de participation.

Une SARL de famille peut opter pour l’IR si elle exerce une activité indus- trielle, commerciale, artisanale ou agricole (article 239 bis AA du CGI).

(Suite cas n° 6)

3. L’associé n’est pas obligé de rembourser immédiatement la créance de 40 K€. La notion de compte courant débiteur est sanctionnée par le délit d’abus de biens sociaux uniquement dans une SARL ou une SA. Mais il faudra alors une convention de prêt entre l’associé et la SCI (un crédit-vendeur a été consenti à l’associé). À défaut, l’administration pourrait qualifier cette créance de « distribution occulte » imposée chez l’associé dans la catégorie des revenus de capitaux immobiliers (RCM) sans ouvrir droit à l’abattement de 50 %.
L’associé peut aussi prélever sur la trésorerie de la SCI IR pour payer la société IS.
La SCI IS est ensuite dissoute. Il n’y a pas de boni de liquidation imposable.

L’associé récupère les 40 K€. Mais la mise à plat de l’ensemble du montage ris- que de tomber sous le coup de l’abus de droit.

Holdings, intégration fiscale, fusion

Un investisseur emprunte pour acquérir les droits sociaux d’une société qui gère un immeuble.

Si la société est imposée à l’IR (Société civile immobilière), les inté- rêts de l’emprunt contracté par l’associé pour l’acquisition de ses parts sociales sont déductibles de sa quote-part de revenus fonciers (Doc. Adm. 5D 22 26 n° 15).

En revanche, si la société est imposée à l’IS, les intérêts ne sont pas déductibles chez l’associé alors que les dividendes distribués par la société sont imposables.

L’investisseur peut alors constituer une société holding (la société mère) qui acquiert les droits sociaux de la société cible qui gère le patrimoine immobilier (la société fille). C’est la société holding qui contracte alors l’emprunt pour acquérir sa participation dans la fille. Les deux sociétés sont imposées à l’IS.

La fille distribue des dividendes à la mère pour lui permettre de rem- bourser son emprunt. L’achat réalisé par la mère est ainsi financé par la fille : c’est l’effet de lever financier.

Les dividendes ne sont pas imposés chez la mère par application du règime mère-fille1. Les intérêts d’emprunt sont déductibles chez la mère. Comme la mère ne réalise pas de produits imposables, les inté- rêts déductibles créent un déficit qui est reportable sans limitation de durée.

Pour pouvoir imputer ce déficit, la mère peut réaliser des prestations de services pour le compte de la fille. La déductibilité de ces presta- tions au niveau de la fille peut être rejetée par l’administration fiscale si elles sont considérées comme un acte anormal de gestion (les pres- tations ne sont pas réelles).

La mère peut aussi opter pour le régime de l’intégration fiscale2 qui permet de compenser les déficits de la mère avec les bénéfices de la fille.

La mère peut aussi absorber la fille peu de temps après l’avoir acquise. La fille apporte l’ensemble de son patrimoine à la mère. La fille est ensuite dissoute. Les revenus de l’immeuble permettent alors de rem- bourser directement l’emprunt.

Ce régime est réservé aux mères qui détiennent au moins 5 % du capital de la fille. Le dividende est exonéré. Cependant, une quote-part de 5 % du dividende pour « frais et charges » reste imposée.
Ce régime est réservé aux mères qui détiennent au moins 95 % du capital de la fille. Le groupe pratique alors une consolidation fiscale.

Cas

N° 7

Une société cible détient un immeuble d’une valeur de 100 000 € qui dégage un bénéfice avant IS de 10 %. Un investisseur constitue une holding pour acheter la société cible. Pour financer le prix d’acquisition, la holding emprunte et finance le solde par fonds propres. La holding opte pour le régime de l’intégration fiscale afin de compenser les intérêts de l’emprunt contracté par la holding avec les bénéfices de la cible.

Hypothèses

Immeuble détenu par la cible Emprunt contracté par la holding Fonds propres investis par la holding

Taux rendement de l’immeuble Taux d’intérêt de l’emprunt Taux IS

Au niveau consolidé

Bénéfice

Intérêts

Résultat avant IS

Résultat après IS

Rentabilité des fonds propres

100 000 €

95 000 €

100 000 €

70 000 €

100 000 €

0 €

5 000 €

10 %

5 %

15 %

10 000 €

– 4 750 €

30 000 €

10 %

5 %

15 %

10 000 €

– 3 500 €

100 000 €

10 %

5 %

15 %

10 000 €

0 €

5 250 €

– 788 €

6 500 €

– 975 €

10 000 €

– 1 500 €

4 463 €

89 %

5 525 €

18 %

8 500 €

9 %

La rentabilité des fonds propres augmente avec l’endettement car le montage bénéficie d’un effet de levier fiscal (l’intégration fiscale per- met une économie d’IS) et financier (l’achat de la cible est financé par la cible).

Zoom

N° 12

❍ Holding pour sortir de l’indivision

Une société patrimoniale évite que l’immeuble tombe en indivision lors du décès du propriétaire. Les héritiers détiennent des parts sociales au lieu d’être propriétaires indivis d’un immeuble. La détention de l’immeuble au travers d’une société est donc un gage de stabilité. Mais les héritiers qui souhaitent vendre leurs droits sociaux peuvent rester prisonniers de la société si les autres associés ne peuvent pas acheter ces droits sociaux. Dans ce cas, les associés qui restent peuvent apporter leurs droits sociaux à une société holding qui emprunte pour acheter les parts des asso- ciés qui se retirent. Les intérêts de la holding sont alors imputable sur les revenus de la cible.1 ❍

Les associés qui se retirent ne doivent pas contrôler la minorité de blocage de la holding (article 223 B du CGI).

MARCHAND DE BIENS

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, il a une activité originale, n’a pas de statut propre à son activité.

Le marchand de biens est un commerçant ou une société qui fait commerce en achetant et en vendant pour son propre compte.

Le marchand de biens est nécessairement propriétaire des biens objet de son commerce.

Le marchand de biens est un constructeur.

Le régime fiscal du marchand de biens est celui des bénéfices industriels et commerciaux ( art 35 du CGI).

Il est assujetti à la TVA ( art 257-6° CGI).

Le marchand de biens a certaines obligations légales ( qui sont stipulées dans certains articles du CGI)

Déclaration d’existence et de comptabilité art 286, art 852-1
Déclarations de recettes art 287
Facturation art 289
Obligations spécifiques en matière d’opérations immobilières art 290
Bénéfice d’exonérations en matière de droits de mutations sur ses achats sous certaines conditions et obligations stipulées à l’art 1115 du CGI

Pour mémoire, les immeubles achetés par un MDB sont considérés comme faisant partie de son stock commercial

Attention à la régularisation

Les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits de mutation, à l’exception des acquisitions d’immeubles qui supportent le droit d’enregistrement au taux réduit de 0,60 % (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe).

Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu’ils prennent dans l’acte d’acquisition l’engagement de revendre dans un délai de quatre ans.

À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d’acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s’ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l’intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l’expiration dudit délai.

A ces droits s’ajouterons les PV car l’Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.

Attention à la stratégie patrimoniale et les incidences fiscales

Le développement d’un patrimoine privé au sein de l’outil professionnel est toujours problématique pour les raisons suivantes :

Troubles quant au statut fiscal (ISF) de l’outil professionnel.
Tenue de comptabilité et régularisation des comptes : passage de l’actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)
Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l’actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés « transparentes »). Nous attirons votre attention sur l’attitude incertaine de l’Administration fiscale si l’objectif était de bénéficier de la taxation des plus-values au titre de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Il y a incompatibilité, donc, c’est soit marchand de bien et PVM ou pas marchand de biens et PVI. Le choix peut s’avérer délicat, surtout que si la société change son objet pour ne plus exercer en tant que marchand de bien, il y aurait cessation d’activité avec l’ensemble des conséquences « gênantes » sur le plan fiscal.
Difficultés probables de cession des parts de la société dont l’activité sera « trouble », ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan fiscal, une petite catastrophe.

Stratégie de sagesse et de logique

Compte tenu de ces éléments, nous ne pouvons qu’inviter les clients à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D’autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l’activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.

Le congé pour reprise

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Il n’est pas inutile avant de délivrer un congé pour reprise pour un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 de vérifier que ce congé est valable.

Pour cela voici les dispositions applicables (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

(…)

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’ article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

GESTION FISCALE DE LA SARL

FISCALITÉ DE LA SARL

7.1.1. Les modalités d’imposition

Le bénéfice de la SARL est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS – régime fiscal des sociétés de capitaux). Cependant, la SARL de famille et l’EURL peuvent être imposées à l’impôt sur le revenu (IR – régime fiscal des sociétés de personnes – voir page 245).

Modalités d’imposition du bénéfice de la SARL suivant son régime fiscal

SARL soumise à…

Bénéfice de la SARL

Dividendes aux associés

l’impôt

sur les sociétés

Le bénéfice est imposé au niveau de la SARL au taux de 331/3 % ou de 15 % pour une petite SARL.

Les dividendes sont imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus mobiliers1. Un abattement de 40 % permet d’atténuer la double imposition2.

l’impôt

sur le revenu3

Le bénéfice est soumis directement au niveau des associés

à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En cas de distribution, les dividendes ne sont pas imposables

au niveau des associés puisque l’intégralité du bénéfice a déjà été taxée à l’impôt sur le revenu.

Cas d’un associé personne physique.
Si l’associé est une société soumise à I’IS, le dividende est imposé à l’IS en tant que produit financier. Dans ce cas, le régime des sociétés mères tend à atté- nuer la double imposition.
SARL de famille qui a opté pour I ’IR ou EURL qui n’a pas opté pour I’IS.

SARL soumise à l’impôt sur les sociétés

Le bénéfice réalisé par la SARL est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 331/3 % ou de 15 % pour une petite SARL. Cependant, les plus-values professionnelles à long terme sur cession de titres de parti- cipation sont imposées à 19 %1. Les bénéfices réalisés par la SARL sont imposés quelle que soit leur affectation (mise en réserve, distribu- tion…). Tant que ces bénéfices restent investis dans l’entreprise, ils ne supportent aucune autre imposition. Lorsque les bénéfices sont distribués, les associés sont imposés sur le dividende encaissé (voir page 257).

SARL de famille et EURL soumise à l’impôt sur le revenu

Dans une SARL de famille qui a opté pour l’impôt sur le revenu, l’associé est soumis à l’impôt sur le revenu sur sa quote-part de béné- fice, majorée de la rémunération qui peut lui être attribuée dans la société au titre de ses fonctions (le bénéfice est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC – bénéfices industriels et commerciaux2 – dans la déclaration d’ensemble des revenus). Il est donc dans la même situation qu’un entrepreneur individuel.

Les bénéfices sont donc soumis au niveau de l’associé à l’impôt sur le revenu même s’ils ne sont pas distribués : en fait, l’associé est réputé avoir la disposition des bénéfices sociaux dès la clôture de l’exercice, même s’ils sont mis en réserve et réinvestis dans l’entreprise.

Comme un exploitant individuel imposé selon un régime de bénéfice réel, l’associé peut adhérer à un centre de gestion agréé3. L’adhésion permet d’éviter une majoration de 25 % de son bénéfice imposable (voir page 306).

La plus-value nette est à long terme si les titres sont détenus depuis plus de deux ans.
BA (bénéfices agricoles) pour une activité agricole ; BNC (bénéfices non com- merciaux) pour une activité libérale.
Association agréée de gestion (AAG) pour une activité BNC. Les centres ou associations seront remplacés par des Associations de Gestion et de Comptabi- lité (AGC) inscrites à l’Ordre des experts-comptables et qui pourront tenir la comptabilité des entreprises.

Si la SARL distribue des dividendes aux associés, ils ne sont pas imposés car ils correspondent à des bénéfices qui ont déjà été soumis chez l’associé à l’impôt sur le revenu.

Zoom n° 76

Une SARL de famille peut-elle opter pour l’impôt sur le revenu ?

La SARL peut opter pour l’impôt sur le revenu (régime fiscal des sociétés de person- nes) si elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole et si elle a un caractère familial (SARL formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe, ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints)1. Les activités libé- rales sont donc exclues.

La SARL qui désire opter pour l’IR à compter d’un exercice déterminé doit notifier son option avant la date d’ouverture de cet exercice au service des impôts auprès duquel doit être souscrite la déclaration des résultats. La notification doit être signée par tous les associés. La SARL peut révoquer l’option ; elle est alors soumise au régime fiscal des sociétés de capitaux. Elle n’a plus le droit d’opter à nouveau.

L’option cesse ses effets si la SARL perd son caractère familial.

7.1.2. Les modalités de déclaration

Les résultats de la SARL, qu’elle soit soumise à l’IS ou à l’IR, doivent être déclarés en remplissant une déclaration de résultat dont l’épais- seur varie avec la taille de l’entreprise. Les régimes de déclaration, appelés régimes d’imposition, varient en fonction du volume de chiffre d’affaires et de la nature de l’activité.

Pour l’exercice de création de la SARL, la première déclaration (et le paiement de l’impôt correspondant) porte (en l’absence de bilan au cours de l’année de création) sur la période écoulée depuis le début

La société peut comprendre soit des parents en ligne directe, soit des frères et sœurs, soit des conjoints ou simultanément des membres de l’un et l’autre de ces groupes. Mais chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage. Ainsi, la SARL ne peut pas bénéficier du régime des sociétés de personnes si elle est constituée entre deux frères et le fils de l’un d’eux, ou entre deux beaux-frères.

Les régimes d’imposition et de déclaration de la SARL Les régimes d’imposition dépendent du chiffre d’affaires annuel HT2 et de la nature d’activité. Vous pouvez toujours opter pour le régime du seuil supérieur3.
Secteur d’activité	4	Prestations de services et professions libérales
Réel normal	CA annuel HT supérieur à 763 000 €	CA annuel HT supérieur à 230 000 €
Réel simplifié5	CA annuel inférieur à 763 000 €	CA annuel inférieur à 230 000 €

d’activité jusqu’à la clôture du premier exercice ou, au plus tard, jus- qu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la création1.

Ventes

7.2.

La comptabilité de la SARL

Une SARL doit tenir une comptabilité d’engagement car c’est une société commerciale. Le résultat est déterminé à partir des produits réalisés (créances acquises) et des charges supportées (dettes certai- nes). Une vente est comptabilisée en produits dès qu’elle est facturée même si elle n’est pas encaissée. Une facture d’achat est enregistrée en

Elle n’a donc pas, en l’absence de bilan, à produire une déclaration provisoire pour la première année civile d’activité.
Si l’entreprise a commencé son activité en cours d’année, les limites de chiffre d’affaires doivent être ajustées en proportion de la période d’activité effective (sauf pour les entreprises saisonnières). Par exemple, si l’entreprise a réalisé un chiffre d’affaires sur sa période d’activité qui n’a été que de six mois, la limite pour le régime réel normal est de : 763 000 € × 6/12 = 381 500 €.
La SARL imposée au réel simplifié peut opter pour le réel normal. Cette option est valable pour le régime d’imposition et la TVA. Elle doit être exercée avant le 1er février de l’année N pour que le régime choisi soit applicable en N. Elle s’applique alors de manière irrévocable pour l’année N et l’année N + 1. Elle se reconduit ensuite tacitement.
Le secteur des ventes englobe le secteur industriel, commercial et artisanal, ainsi que les activités d’hôtels, de loueurs en meublé, de cafés et de restaurants.
Lorsque l’activité se rattache aux deux catégories d’opérations, le régime sim- plifié d’imposition est applicable si le chiffre d’affaires total annuel n’excède pas 763 000 € HT ; et si, à l’intérieur de cette limite, le chiffre d’affaires relatif aux opérations relevant du secteur des services ne dépasse pas 230 000 € HT.

charge même si elle n’est pas payée. Il faut prendre en compte les amortissements et constituer d’éventuelles provisions.

NB : Une EURL imposée à l’IR qui exerce une activité libérale doit tenir une comptabilité d’engagement. Cependant, sa déclaration fiscale (« déclaration contrôlée ») doit être basée sur les encaissements et les décaissements (voir page 245).

7.3.

Calcul de l’imposition et établissement des déclarations fiscales de la SARL

7.3.1. SARL soumise à l’impôt sur les sociétés

7.3.1.1. Les étapes à respecter

Étape n° 1. La SARL doit tenir une comptabilité pour déterminer le résultat comptable qu’elle a réellement réalisé. Le résultat comptable ainsi déterminé n’est pas nécessairement le résultat imposable. En effet, certaines charges comptabilisées ne sont pas entièrement déduc- tibles alors que des produits comptabilisés ne sont pas imposables ou sont imposés à un taux réduit.

Étape n° 2. À partir du résultat comptable, l’entreprise détermine le résultat imposable de son activité et calcule l’impôt sur les sociétés. Il faut corriger le résultat comptable pour déterminer le résultat fiscale- ment imposable. Ces corrections sont appelées « corrections extra- comptables » car elles sont effectuées en dehors de la comptabilité sur un imprimé fiscal1 :

Pour neutraliser les charges qui ne sont pas déductibles, il faut les ajouter au résultat comptable : on dit qu’on procède à une

« réintégration extra-comptable » ;

Pour neutraliser les produits qui ne sont pas imposables, il faut les retrancher du résultat comptable : on dit qu’on procède à une

« déduction extra-comptable » ;

Pour le réel simplifié : case B de l’imprimé n° 2033-B (voir page 375) ; pour le réel normal : imprimé n° 2058-A (voir page 388).

Étape n° 3. L’entreprise remplit la déclaration fiscale de son résultat. Cette déclaration doit être déposée dans les trois mois de la clôture de l’exercice1.

Réel simplifié

Réel normal

Déclarations à remplir

Imprimé 2065 et ses annexes

(2033 A, B, C, D et E).

Imprimé 2065 et ses annexes (2050 à

2057 ; 2058 A, B et C ; 2059 A, B, C et D).

Étape n° 4. L’entreprise paie l’IS. L’impôt sur les sociétés est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider l’impôt exigible. Un impôt forfaitaire annuel d’un montant minimum de 1 300 € est exigible si la SARL réalise au moins

400 000 € de chiffre d’affaires.

7.3.1.2. Charges déductibles – Produits imposables

Charges déductibles – Produits imposables

Les points à savoir

Les dividendes encaissés par la SARL sont comptabilisés en produits financiers et sont imposables. Cependant, lorsqu’ils sont distribués par une société soumise à l’IS, la SARL peut appliquer le régime des sociétés mères pour éviter une double imposition (voir page 260).

Les rémunérations2 versées par la SARL à son gérant sont déductibles, quel que

soit leur mode de calcul (traitement fixe ou proportionnel aux bénéfices).

Les indemnités ou allocations forfaitaires pour frais versées au gérant sont assimi- lées à un supplément de rémunération. Elles sont déductibles du résultat imposable. Les intérêts des comptes d’associés sont déductibles dans certaines limites (voir page 164).

Avant le 30 avril de l’année suivante si aucun exercice n’est clos au cours d’une année. Pour les sociétés qui arrêtent leur exercice le 31 décembre, le délai de déclaration est habituellement reporté au 30 avril, sous la condition du paie- ment du solde de l’IS le 15 avril au plus tard.
Les statuts doivent autoriser la rémunération. Les rémunérations versées doi- vent correspondre à un travail effectif et leur montant ne doit pas excéder la rétribution normale des fonctions.

7.3.1.3. Comment payer l’impôt sur les sociétés ?

Comment payer l’impôt sur les sociétés ?

Date

Modalités de paiement

Paiement de l’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés est payé sous forme d’acomptes suivis d’un versement complémentaire pour liquider l’impôt exigible.

Date de paiement1 :

• 15 mars N

• 15 juin N

• 15 septembre N

• 15 décembre N

1. Acomptes d’impôt sur les sociétés

Les acomptes sont accompagnés d’un bordereau-avis valable pour tout l’exercice.

• 8,1/3 %

• 8,1/3 % } l’exercice clos le 31/12/N-1

• 8,1/3 % du bénéfice

• 8,1/3 % réalisé au cours

au plus tard 15/04/N + 13

2. Solde de l’impôt sur les sociétés

Le solde doit être payé spontanément4.

Paiement de l’impôt forfaitaire annuel 5

au plus tard le 15 mars N

Le paiement est accompagné d’un bordereau-avis de versement. L’IFA est une charge déductible

du résultat imposable à l’IS.

Contribution sociale de 3,30 % pour les grosses SARL

La contribution sociale de 3,30 % n’est pas due par les entreprises qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT. Contribution = 3,30 % × (IS – 763 000 €).

1. La première échéance est celle qui est la plus rapprochée du début de l’ex
2. Pour le premier acompte, les résultats de l’exercice précédent n’étant par encore connus, le calcul est effectué sur la base de l’avant-dernier exercice (31/12/N-2). La régularisation a lieu ultérieurement lors du versement du deuxième Les sociétés nouvelles sont dispensées du paiement des acomptes d’IS au titre de leur premier exercice d’activité ou période d’imposition.
Au plus tard le 15 du mois suivant celui à la fin duquel expire le délai de dépôt de la déclaration de résultats. Pour un exercice clos le 31 décembre N, date limite de paiement = 15 avril N + 1.
L’excédent des acomptes peut être remboursé dans les trente jours du dépôt du bordereau-avis, à moins de l’imputer sur le premier acompte suivant.
Les sociétés nouvelles sont exonérées d’IFA pendant les 3 premières années d’activité.

Zoom n° 77

Montant de l’impôt forfaitaire annuel (IFA)

L’IFA est payé par les sociétés soumises à l’IS. Son montant dépend uniquement du montant du chiffre d’affaires réalisé par la société au cours du dernier exercice clos avant le 1er janvier de l’année d’imposition. Votre SARL doit payer un IFA de 1 300 € si son chiffre d’affaires TTC est compris entre 400 000 € et 750 000 €, même si elle ne réalise aucun bénéfice. Pour plus d’informations, voir la fiche « Imposition for- faitaire annuelle » dans la rubrique « Professionnels » puis « Vos impôts » sur le site www.impots.gouv.fr.

Cas n° 31

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

La SARL Héra est imposée au réel simplifié. Pour l’exercice N, les produits qu’elle a comptabilisés s’élèvent à 400 000 € et les charges à 250 000 € (avant comptabili- sation de l’IS).

Elle a comptabilisé en charge l’amortissement sur 5 ans d’un véhicule de tourisme acheté en N-1 pour 26 300 € TTC. Elle a comptabilisé en produit une plus-value à long terme de 2 000 € sur la cession de titres de participation. Son bénéfice est imposé au taux réduit des PME.

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir l’imprimé fiscal.

Hypothèse 1 : la SARL est soumise au régime simplifié d’imposition.
Hypothèse 2 : la SARL a opté pour le régime réel d’imposition.

L’amortissement sur un véhicule de tourisme n’est déductible que pour la fraction TTC qui ne dépasse pas 18 300 €.

Amortissement comptabilisé	5 260	26 300 × 20 %
Amortissement fiscal	3 660	18 300 × 20 %
Amortissement non déductible	1 600

La plus-value à long terme est imposée au taux réduit de 19 %. Pour éviter qu’elle soit imposée à l’IS au taux de 331/3 %, il faut, en prin- cipe, la déduire du résultat imposable. Cependant, elle sera maintenue

dans le résultat comptable pour être imposée au taux de 15 % car la

SARL bénéficie du taux réduit des PME de 15 %.

L’impôt sur les bénéfices est comptabilisé dans les charges. Cependant, cet impôt n’est pas déductible. Il faut donc réintégrer cette charge pour déterminer le bénéfice imposable.

	Résultat
	Comptable	Fiscal
Produits Charges Impôt sur les bénéfices Impôt sur les bénéfices non déductibles Amortissement non déductible fiscalement Produit imposable au taux réduit de 19 %	400 000 – 250 000 – 43 545	400 000 – 250 000 – 43 545 43 545 1 600 /
	106 455	151 600

Montant

Imprimé fiscal

n° 2033-B

Réel simplifié

n° 2058-A

Réel normal

Résultat comptable

Corrections extra-comptables

Réintégrations

• Amortissement non déductible

• Impôt non déductible

Déductions

106 455

1 600

43 545

ligne 312

ligne 318 ligne 324 ligne 350

ligne 352

ligne WA

ligne WE ligne WK ligne WF

ligne XH

Résultat imposable

151 600

Calcul de l’impôt1

IS à 15 %
IS à 331/3 %

5 718

37 827

43 545

38 120 × 15 % (151 600 – 38 120) × 331/3 %

Voir zoom n° 79, page 245.

7.3.1.4. Cas de synthèse

Cas n° 32

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL

Une SARL exploite un nouveau concept de vente d’articles à dominante écologique. La SARL tient la comptabilité de l’entreprise sur un logiciel. La balance suivante est éditée après avoir comptabilisé les écritures d’inventaire. Des informations complé- mentaires sont également données.

Déterminer le résultat fiscalement imposable et remplir la déclaration fiscale du résultat.

Hypothèse 1 : l’entreprise est soumise au régime simplifié d’imposition.
Hypothèse 2 : l’entreprise a opté pour le régime réel d’imposition.

Balance des comptes au 31/12/N après inventaire (en euros)

Comptes de la comptabilité générale

Soldes

N°

Intitulés

Débiteur

Créditeur

Comptes de bilan

101

1 061

1 068

151

164

205

211

213

2 182

2 183

261

2 751

2 805

2 813

28 182

28 183

371

397

Capital

Réserve légale Réserves facultatives Provisions pour risques Emprunts

Licence d’exploitation Terrains Constructions

Matériel de transport

Matériel et mobilier de bureau

Titres de participation

Dépôts et cautionnements versés Amortissements des licences d’exploitation Amortissements des constructions Amortissement du matériel de transport Amortissements matériel et mobilier de bureau Stocks de marchandises

Provisions pour dépréciation des stocks de marchandises

15 000

10 000

90 000

20 000

10 000

50 000

5 000

20 000

5 000

2 500

7 500

4 000

3 000

2 000

5 000

4 000

8 000

5 000

…/…

401 411 416 42 431 437 444 44 551 491 503 512 590	Fournisseurs Clients Clients douteux Personnel Sécurité sociale Autres organismes sociaux État, impôt sur les bénéfices État, TVA à décaisser Provision pour dépréciation des comptes clients Valeurs mobilières de placement Banque Provision pour dépréciation des valeurs mobilières	40 000 10 000 6 000 15 000	40 000 8 000 7 000 2 000 1 960 3 000 9 000 1 000
		291 000	277 960
Bénéfice comptable			13 040
*Comptes* *de résultat*
607 6 037 611 612 615 616 622 626 631 635 641 645 661 671 675 6 811 6 816 695 707 764 775	Achats de marchandises Variation des stocks de marchandises Sous-traitance Redevances de crédit-bail Entretien et réparations Primes d’assurance Honoraires Frais postaux et de télécommunication Impôts et taxes sur les salaires Autres impôts et taxes Rémunération du personnel Charges de Sécurité sociale Intérêts Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Valeur nette comptable sur éléments d’actif cédés Dotations aux amortissements d’exploitation Dotations aux provisions d’exploitation Impôt sur les bénéfices Ventes de marchandises Intérêts des valeurs mobilières de placement Produits des cessions d’éléments d’actif	120 000 – 10 000 20 000 10 000 9 000 4 000 5 000 2 500 1 400 7 500 180 000 60 000 7 000 2 000 27 000 14 000 16 000 4 960	420 000 400 73 000
		480 360	493 400
Bénéfice comptable		13 040

…/…

Informations complémentaires concernant l’année N (en euros)

Achat d’immobilisations

Véhicule de transport 21 300 €

Ventes d’immobilisations

	Prix de vente HT	Valeur comptable			Plus-value
	Prix de vente HT	Prix d’acquisition	Amort. ou provisions	Valeur nette	Court terme1	Long terme
Constructions Voiture Titres de participation	45 000 8 000 20 000	30 000 15 000 8 000	18 000 8 000	12 000 7 000 8 000	33 000 1 000	12 000
Constructions Voiture Titres de participation	73 000	53 000	26 000	27 000	34 000	12 000

Provisions

Risque de litige Dépréciation clients Dépréciation stocks

3 000

8 000

5 000

16 000

Dotations aux amortissements et aux provisions

Amortissements

Licences d’exploitation

Constructions Matériel de transport Matériel de bureau

2 000

6 000

4 000

2 000

14 000

Autres renseignements

Le matériel de transport comprend une voiture de tourisme achetée en N pour 21 300 €

et amortie sur 5 ans.

Les charges non déductibles (amendes, cadeaux non justifiés, provisions non admises fiscalement…) s’élèvent à 13 465 €.

L’emprunt sera remboursé à partir de N + 2.

Étape n° 1 : L’entreprise détermine son résultat comptable

À partir de la balance des comptes généraux

Produits

Charges

493 400

– 480 360

Résultat comptable 13 040

Pour l’analyse, voir page 46.

Étape n° 2 : L’entreprise détermine son résultat imposable, calcule l’IS et remplit sa déclaration fiscale

Passage du résultat comptable au résultat fiscal

Voir page

Euros

Imprimé fiscal

n° 2033-B

Réel simplifié

n° 2058-A

Réel normal

Résultat comptable

Corrections à apporter au résultat comptable

À ajouter (« Réintégrations »)

Impôt sur les bénéfices

Amortissement sur véhicule de tourisme non déductible1

Charges non déductibles

À retrancher (« Déductions »)

Plus-value à long terme imposée à 19 %1

Résultat imposable

240

239

13 040

4 960

1 600

13 465

312

324

318

330

350

352

WK WE

20 025

33 065

Calcul de l’impôt

Impôt sur les sociétés à 15 %
Impôt sur les sociétés à 331/3 %

4 960 33 065 × 15 %

non applicable

4 960

Déclarations fiscales remplies : voir page 370.

Pour des explications sur ces corrections fiscales, voir le cas précédent.

Zoom n° 78

Remplir en ligne ou télécharger les imprimés fiscaux

Sur le site www.service-public.fr dans la rubrique « formulaires » puis « formulaires pour professionnels », vous pouvez remplir en ligne l’imprimé fiscal, le télécharger et obtenir des informations complémentaires (À quoi sert le formulaire ? Où envoyer le formulaire ? Les textes de référence avec un renvoi au site www.legifrance.gouv.fr).

Zoom n° 79

SARL et IS à taux réduit

Le taux de l’IS est de 3 31/3 %. Cependant, une petite SARL peut être imposée à l’IS au taux réduit de 15 % pour la partie de son bénéfice inférieure à 38 120 €. Cette mesure s’applique aux SARL :

dont le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 €1;
dont le capital est entièrement libéré et détenu directement ou indirectement pour

75 % au moins par des personnes physiques2.

7.3.2. SARL de famille ou EURL soumise à l’impôt sur le revenu

Étapes nos 1, 2 et 3. La SARL détermine son résultat comptable (étape n° 1 – voir page 236), puis son résultat imposable3 (étape n° 2 – voir page 236) et remplit la déclaration fiscale de son résultat4 (étape n° 3 – voir page 237).

Étape n° 4. Le résultat imposable de la SARL est réparti entre les associés. Chaque associé ajoute à son revenu global imposable la quote-part de bénéfice qui lui revient dans la SARL dans la catégorie

CA HT réalisé au cours du premier exercice pour lequel la société demande à bénéficier du taux réduit.
Le capital peut être détenu par une société si elle satisfait à l’ensemble des condi- tions.
Elle applique les règles BIC si l’activité est industrielle, commerciale ou artisanale ; les règles BNC (résultat imposable = produits encaissés – charges décaissées) si l’activité est libérale.
Imprimé n° 2031 au lieu de l’imprimé n° 2065.

des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC)1. L’associé paie l’impôt sur le revenu en fonction de son revenu imposable (+ quote- part de bénéfices dans la SARL + salaires + …). Si la SARL réalise un déficit, ce déficit sera réparti entre les associés. L’adhésion de l’associé à un centre de gestion agréé lui permet d’éviter la majoration de 25 % de sa quote-part de bénéfice imposable.

Cas n° 33

Calcul de l’imposition et établissement de la déclaration fiscale de résultat d’une SARL de famille

Deux sœurs, Roxane et Marion, ont constitué une SARL de famille qui a opté pour l’impôt sur le revenu. Roxane qui détient 60 % des parts sociales assure la gestion de la SARL. Des informations complémentaires vous sont données.

Déterminer la quote-part de résultat imposable de chaque associé et remplir la

déclaration de résultat n° 2031.

Informations complémentaires (en euros)

Résultat comptable	180 000
Rémunération du gérant	60 000
Intérêts excédentaires des comptes courants	2 000
• Roxane	1 000
• Marion

Étape n° 1 : Détermination du résultat imposable de chaque associé

Détermination du résultat imposable	SARL	Quote-part des associés
Détermination du résultat imposable	SARL	Roxane	Marion
Pourcentage de participation		60 %	40 %
Répartition du résultat comptable Rémunérations spécifiques aux associés • Rémunérations • Intérêts excédentaires	180 000 60 000 3 000	108 000 60 000 2 000	72 000 1 000
Total	243 000	170 000	73 000

Étape n° 2 : Déclaration de résultat n° 2031 : voir page 399.

« BNC » si l’activité est libérale ; « BA » Si l’activité est agricole.

7.4.

La gestion des déficits

Si la SARL réalise un déficit, elle peut le reporter sur ses bénéfices en avant ou en arrière.

7.4.1. Le report en avant du déficit

Le report en avant s’effectue sur les bénéfices des exercices suivants sans limitation de durée. L’imputation du déficit doit se faire sur les premiers bénéfices imposables au taux normal des exercices suivants.

7.4.2. Le report en arrière du déficit

Le report en arrière du déficit permet d’imputer le déficit à la clôture d’un exercice sur les bénéfices des 3 exercices précédents1. Cette imputation donne naissance à une créance sur le Trésor correspondant à l’excédent d’impôt antérieurement versé.

La créance sur le Trésor est égale au produit du déficit imputé par le taux normal de l’IS applicable à l’exercice déficitaire. Le déficit est imputé sur les bénéfices taxés à l’IS au taux de droit commun2 des

3 exercices précédents, en commençant par le plus ancien.

La créance est utilisée dans un délai de 5 ans au paiement de l’impôt sur les sociétés dû au taux normal ou au taux réduit. La créance est remboursée au terme de ce délai de 5 ans si elle n’a pas pu être utili- sée. La créance peut aussi être mobilisée auprès d’un établissement de crédit en application de la loi Dailly.

L’option pour le report en arrière fait l’objet d’une déclaration spéciale

(n° 2039) jointe à la déclaration de résultats.

Sont exclus de l’imputation les distributions non soumises au précompte, les plus-values à long terme taxées au taux réduit, les bénéfices totalement ou par- tiellement exonérés ainsi que les bénéfices ayant donné lieu à un impôt acquitté au moyen d’avoirs fiscaux ou de crédits d’impôt.

Zoom n° 80

Gestion du déficit dans une SARL ou une EURL

soumise à l’impôt sur le revenu

Dans une SARL soumise à l’impôt sur le revenu, le déficit est réparti entre les asso- ciés. Chaque associé impute sa quote-part de déficit sur l’ensemble de ses revenus (salaires, dividendes…). Si ces revenus ne sont pas suffisants pour éponger ce défi- cit, le reliquat de déficit pourra s’imputer pendant les six années suivantes sur l’ensemble des revenus du contribuable. Au-delà, il sera perdu.

7.5.

Les aides fiscales

Zoom n° 81

Pour obtenir des informations actualisées sur les aides fiscales

Sur le site www.apce.com en suivant le chemin d’accès : Créer une entreprise, Toutes les étapes, les aides, principales aides fiscales, Jeune entreprise inno- vante (JEI).
Sur le site www.minefi.gouv.fr en suivant le chemin d’accès : Minefi au service des entreprises, Créer son entreprise, Devenir chef d’entreprise, les exonérations fiscales.

Les aides fiscales
Taux d’IS à 15 %	Les SARL qui réalisent moins de 7 630 000 € de chiffre d’affaires HT sont imposées à l’IS au taux de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice (voir page 245).
Réduction d’IR pour les souscriptions au capital de la SARL	Les souscriptions en numéraire effectuées par des personnes physiques au capital d’une SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ouvrent droit pour l’associé à une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % des versements effectués dans la limite d’un plafond annuel de versements de 20 000 € (personne seule) ou 40 000 € (couple). Art. 199 terdecies OA du CGI.
Déduction des intérêts d’emprunt pour les souscriptions au capital de la SARL	Les intérêts d’emprunt pour la souscription au capital de SAR nouvelles soumises à l’IS à taux plein peuvent être déduits du r imposable par les associés percevant une rémunération de la s (dirigeants, salariés).	L evenu ociété …/…

	Le montant maximal déductible est plafonné à 50 % du montant brut de la rémunération de l’emprunteur versée par la société dans la limite de 15 250 €. Cette mesure n’est pas cumulable avec la précédente. Art. 83-2 quater du CGI.
Prélèvement libératoire	Les intérêts de comptes courants d’associés peuvent être imposés au taux de 16 % (prélèvement libératoire) au lieu d’être imposés au taux marginal d’imposition de l’associé (TMI) qui peut atteindre 48 % (voir page 164).
Déduction des pertes en capital	Les associés qui ont souscrit en numéraire au capital d’une société nouvelle (SARL…) ou à une augmentation de capital réalisée par une société dans le cadre d’un redressement judiciaire, peuvent déduire les pertes en capital subies dans la limite annuelle de 6 000 € pour un couple marié et 3 000 € pour les autres contribuables. Art. 163 octodecies A du CGI.
Réduction d’impôt de 60 % des dons	Les entreprises (notamment les SARL) bénéficient d’une réduction d’impôt de 60 % du montant des dons versés aux organismes agréés dont l’objet exclusif est de verser aux petites et moyennes entreprises des aides financières permettant la réalisation d’investissements ou de leur fournir des prestations d’accompagnement. La limite de la réduction est de 5 % du chiffre d’affaires HT.

…/…

7.6.

Les aides inter-entreprises

La solidarité financière entre sociétés appartenant à un même groupe justifie qu’une société mère vienne au secours d’une filiale en difficulté. Elle peut conforter le crédit de sa filiale en se portant caution (voir page 168). Elle peut consentir à sa filiale une avance. Elle peut contri- buer au désendettement de la filiale en lui accordant des subventions ou des abandons de créances qui sont justifiés par le souci d’aider une filiale qui connaît des difficultés passagères. L’abandon de créance peut être qualifié d’abandon à caractère commercial ou à caractère financier.

Zoom n° 82

Abandon de créance ou augmentation de capital pour aider une filiale en difficulté ?

Si une filiale a des difficultés financières, il vaut mieux lui consentir un abandon de créance ou une subvention plutôt que de la recapitaliser (augmentation de capital) ou de lui consentir une avance car l’augmentation de capital ou l’avance à la filiale n’est pas déductible.

…/…

(Suite zoom n° 82)

…/…

En revanche, les abandons de créances ou les subventions qui se traduisent par une diminution de l’actif net sont, en principe, fiscalement déductibles et permettent ainsi une économie d’impôt.

7.6.1. L’abandon de créance à caractère commercial

L’abandon de créance présente un caractère commercial lorsqu’il est justifié par les relations d’affaires qui unissent les deux partenaires : une filiale qui commercialise les produits fabriqués par la société mère.

L’abandon de créance à caractère commercial est déductible pour la société qui consent l’abandon et imposable pour le bénéficiaire.

7.6.2. L’abandon de créance à caractère financier

L’abandon de créance à caractère financier est justifié par le lien financier entre la mère et la filiale (participation de la mère au capital de la filiale). Le régime fiscal des abandons de créances est moins avantageux.

Tant que la situation nette de la filiale demeure négative, l’aban- don est déductible pour la mère et imposable pour la filiale.
Dès que la situation nette de la filiale devient positive,

– l’abandon de créance n’est plus déductible pour la mère car il y a augmentation correspondante de la valeur réelle des titres détenus par la société mère qui ne s’appauvrit donc pas. L’opé- ration est assimilée à un apport en société,

– l’abandon n’est pas imposable chez la filiale si elle prend l’engagement d’augmenter son capital dans les deux ans pour

un montant égal à l’aide qui lui a été consentie.

Cas n° 34

Abandon de créance à caractère financier

Une société mère abandonne un prêt de 400 000 € à sa fille qui connaît des diffi- cultés financières. La mère détient une participation de 40 % dans le capital de la fille. La situation nette de la fille avant abandon est négative de 300 000 €.

L’abandon de créance est à caractère financier car il est justifié unique- ment par le lien financier entre la mère et la filiale. De plus, la créance est de nature financière.

Avant abandon

de créance

Abandon de créance

Après abandon

de créance

Situation nette de la filiale

% de participation de la mère

Quote-part de situation nette détenue par la mère

– 300 000 €

40 %

400 000 €

100 000 €

40 %

– 120 000 €

40 000 €

Valeur des titres détenus par la mère

0 €

40 000 €

Augmentation de la valeur de la participation

Abandon de créance fiscalement déductible

40 000 €

360 000 €

7.7.

Les transactions intra-groupe

7.7.1. Les transactions intra-groupe avec des sociétés françaises

Des sociétés composant un même groupe réalisent entre elles des tran- sactions (achats, ventes…) appelées transactions intra-groupe. En prin- cipe, les transactions intra-groupe doivent être conclues aux conditions du marché. En effet, l’une des sociétés contractantes ne doit pas être avantagée et l’autre pénalisée. Ainsi, en cas d’avance financière, un intérêt normal doit être stipulé. À défaut, il y a acte anormal de gestion avec double imposition : imposition du gain anormal réalisé par la société avantagée, et non-déduction de la perte subie par l’autre société.

Cependant, pour les transactions courantes portant sur des services (facturation d’une prestation de services) ou des stocks (facturation de marchandises), la société mère peut les facturer à prix coûtant, sans marge bénéficiaire, à des filiales dont elle possède l’essentiel du capital.

Zoom n° 83

Transactions intra-groupe courantes

Lorsque la société mère prend en charge un certain nombre de tâches fonctionnelles (organisation générale, tenue de comptabilité, recherche, publicité…), elle doit fac- turer à chacune des filiales une quote-part du coût de ces services. Ces services peu- vent être facturés à leur coût de revient et non au prix du marché.

7.7.2. Les transferts indirects de bénéfices à l’étranger

Si une SARL est sous la dépendance ou possède le contrôle d’une entreprise située hors de France, les avantages consentis1 à cette entre- prise sont inclus dans le bénéfice imposable de la SARL car ils corres- pondent à un transfert de bénéfices. Cependant, si la SARL prouve que ces avantages correspondent à des nécessités commerciales réelles ou sont consentis dans son intérêt, ces avantages ne sont pas imposés car ils constituent un acte normal de gestion.

La procédure « d’accord préalable » permet aux entreprises d’obtenir l’accord de l’administration fiscale sur la méthode de fixation de leurs prix de transfert pour les futures transactions intra-groupe et d’éviter ainsi un redressement fiscal.

8.1.

L’intégration fiscale

7.8.1. Les modalités de fonctionnement

Une société mère, dite « tête de groupe », peut se constituer seule rede- vable de l’impôt sur les sociétés (ainsi que de l’IFA) à raison du résultat d’ensemble qu’elle forme avec les sociétés dont elle détient, directe- ment ou indirectement, 95 % au moins du capital et de manière continue au cours d’un exercice.

Majorations ou diminutions du prix d’achat ou de vente, versement de redevan- ces excessives ou sans contrepartie, octroi de prêts sans intérêts ou à un taux réduit, abandons de créances…

La société mère tête de groupe doit être française et soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Par ailleurs, son capital ne doit pas être détenu, directement ou indirectement, à plus de

95 % par une autre personne morale passible de l’IS. Mais il peut être détenu par une ou plusieurs sociétés françaises si aucune ne détient

95 % et, même à plus de 95 %, par une personne morale étrangère.

7.8.2. Avantages et inconvénients

Les avantages de ce régime sont de permettre de compenser les résul- tats positifs et négatifs des différentes sociétés du groupe1 et de neutra- liser les opérations internes au groupe2. Comme le bénéfice de la filiale remonte vers la société tête de groupe, ces bénéfices sont immédiate- ment disponibles pour la mère sans imposition.

Le régime d’intégration présente des inconvénients. Son champ d’appli- cation est assez restreint, en raison du taux de participation de 95 % au moins exigé de la société mère dans le capital des filiales. Les modalités complexes de ce régime et l’obligation d’un suivi précis des opérations intra-groupe peuvent alourdir la gestion. De plus, certains ajustements du résultat peuvent être remis en cause si les sociétés concernées sortent du groupe.

Zoom n° 84

Intégration fiscale

L’intégration fiscale facilite le fonctionnement des groupes de sociétés en permettant de calculer un résultat global et de neutraliser les opérations intra-groupe. Cepen- dant, sa lourdeur peut inciter à recourir à d’autres procédés tels que la constitution de filiales sous la forme de sociétés de personnes ou le régime fiscal des sociétés mères filles.

Les résultats positifs et négatifs des différentes sociétés du groupe sont immé- diatement compensés permettant ainsi une économie d’IS immédiate. Les défi- cits et les avoirs fiscaux d’une filiale risquent moins d’être perdus car ils sont imputés sur le résultat d’ensemble du groupe.
Les doubles impositions inhérentes aux opérations internes aux groupes sont éliminées. Les ajustements les plus importants concernent les abandons de créances, les subventions internes au groupe, les cessions d’immobilisations ou de titres au sein du groupe et les provisions intra-groupe.

LA SURFACE DE PLANCHER

La surface de plancher

A quoi sert la surface de plancher

La surface de plancher, avec l’emprise au sol, permet de savoir si un projet de construction neuve ou des travaux sur un bâtiment existant doivent faire l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. C’est, en effet, la surface d’une construction qui définit le type d’autorisation administrative à laquelle elle doit répondre.
La surface de plancher, associée à l’emprise au sol, permet aussi de savoir si le projet est soumis à l’obligation de faire appel à un architecte ou non.
Enfin, la surface de plancher est définit par le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui donne la surface de plancher maximale constructible sur un terrain.
La surface de plancher a été clairement définie par la circulaire du 03 février 2012 publiée au Journal Officiel le 06 mars 2012.

A quoi correspond la surface de plancher

La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1.80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades.

Pour comprendre la notion de « plancher clos et couvert« , il faut prendre le problème à l’envers. En effet, tout espace non clos ou non couvert qui ne pourrait être fermé qu’après avoir entrepris des travaux supplémentaires nécessitant une autorisation n’est pas considéré comme de la surface de plancher. Un balcon, un abri à voiture ouvert sur un coté (ou plus), par exemple, ne sont pas de la surface de plancher puisqu’il faudrait entreprendre des travaux (ne serait qu’en construisant un mur) pour les fermer. A contrario, un espace ouvert qui possède un dispositif de fermeture permettant d’empêcher le passage, même de manière temporaire, est comptabilisé. Ce qui sera le cas d’un passage couvert pouvant être fermé par un rideau métallique, par exemple.

Les mesures se prennent au nu intérieur des murs de façades. Cela veut dire qu’elles se font à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre, en considérant tous les murs donnant sur l’extérieur comme des murs de façades. Tous les autres murs intérieurs, qu’ils soient structurels ou de simples cloisons, sont intégrés dans la surface de plancher sans distinction.

Les déductions possibles

A partir de cette surface de plancher que nous appellerons « brute », certaines surfaces seront déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Les éléments à déduire, selon le type de projet sont les suivants :

pour les maisons individuelles :
- l’ensemble des embrasures des portes et fenêtres situées sur les murs de façade (les murs de façade sont les murs qui donnent sur l’extérieur) mais aussi en toiture (fenêtre de toit)
- les vides correspondant aux escaliers ou aux trémies d’ascenseur
- les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à1.80m
- les surfaces dédiées au stationnement des véhicules (à moteur ou non) et leurs rampes d’accès et aires de manœuvre
- les combles non aménageables pour l’habitation, ou autre activité professionnelle (plancher ne supportant pas les charges d’un usage courant ou encombrement de charpente trop important)
pour les bâtiments collectifs :

en plus des points précédents, les immeubles ou groupe de bâtiments bénéficient de déductions spécifiques.

les locaux techniques nécessaires à leur fonctionnement
les caves et celliers construits en annexe aux logements et desservis uniquement par une partie commune
10% de la surface de plancher destinée à l’habitation, après déductions définies précédemment, pour les immeubles dont les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Précisions sur les planchers à prendre en compte

Mesurer les dimensions :

les mesures se prennent au-dessus des plinthes, lorsqu’il y en a, et ce pour tous les niveaux construits : rez-de-chaussée, étage(s), sous-sol, demi-niveau, mezzanine, combles (même s’ils ne sont pas aménageables) … quel que soit le matériaux constituant ces planchers. Ce qui veut dire qu’une cave en terre battue, par exemple, sera prise en compte. Et bien entendu, les mesures se font au nu intérieur des murs de façades, comme précisé plus haut.

Cas des escaliers et ascenseurs :

pour ce qui est des escaliers et des ascenseurs, le texte prévoit que la surface au-dessous des escaliers, au niveau du départ de celui-ci, est comptabilisée. Il en est de même pour un ascenseur, la surface au sol de la partie où il s’arrête est comprise dans la surface de plancher. Par contre, les marches de l’escalier et les trémies (c’est-à-dire les vides dans les planchers permettant le passage de l’ascenseur ou de l’escalier) ne sont pas comptées.

Les piscines :

le bassin d’une piscine n’est pas considéré comme de la surface de plancher est ne sera donc pas pris en compte dans le calcul. Par contre, pour les piscines couvertes et closes entourées d’un dallage (margelle, terrasse), la surface couverte du dallage est considérée comme de la surface de plancher sous toute la partie de la couverture dont la hauteur est supérieur à 1.80m.

Les espaces de stationnement :

quels que soient les types de véhicules concernés, la surface des espaces exclusivement destinés au stationnement ainsi que les rampes d’accès, voies de circulation et aires de manœuvre, ne fait pas partie de la surface de plancher.
Les véhicules peuvent être à moteur ou non. Ainsi, les espaces destinés au stationnement des voitures, motos, vélos, caravanes, remorques, bateaux, voitures d’enfants ou de personnes à mobilité réduite sont considérés comme déductibles de la surface de plancher.
En revanche, les espaces d’exposition, de réparation ou de vente de véhicules font partie de la surface de plancher.

Les immeubles ou groupe de bâtiments

Une fois tous les points précédemment définis pris en compte, les bâtiments collectifs disposent de déductions supplémentaires par rapport à la maison individuelle.
Il est important de savoir que le Code de la construction et de l’habitation considère qu’une maison individuelle ne peut comporter plus de deux logements pour un même maître d’ouvrage. Tous les projets de construction comportant au plus deux logements ne peuvent donc pas bénéficier des déductions propres aux bâtiments collectifs.

Les planchers des locaux techniques nécessaires au fonctionnement de l’ensemble des logements ainsi que ceux servant au stockage des déchets, quel que soit l’étage auquel il se situent (sous-sol, RDC, étages supérieurs, combles) sont déductibles de la surface de plancher. Tous les locaux de type chaufferie, locaux électriques ou de VMC, machinerie d’ascenseur … sont concernés.
Pour ce qui est descaves et celliers, ceux-ci doivent être uniquement desservis par un espace communet ne pas avoir de liaison directe avec les logements, sinon ils entrent dans la surface de plancher.
Enfin, dans le cas d’un immeuble collectif dont l’accès aux logements se fait uniquement par les parties communes (que celles-ci soient intérieures ou extérieures) et après avoir pris en compte l’ensemble des déductions possibles,une surface supplémentaire de 10% de la surface de plancher des espaces d’habitation est déductible.

Pour visualiser et comprendre plus précisément la surface de plancher notre article sur la surface de plancher en images illustre celle-ci à travers l’exemple concret d’une maison individuelle.
Enfin, pour aller plus loin et avoir une vision complète des surfaces régissant les autorisations d’urbanisme, vous pouvez lire notre article sur la définition de l’emprise au sol.

La nouvelle réglementation

La réglementation en matière de construction a subi quelques modifications ces derniers mois. Voici les nouvelles règles à connaitre.

Depuis le 1er mars 2012, la notion desurface de plancher a remplacé les anciennes notions de SHOB et de SHON.
Depuis le 1er janvier 2013, la réglementation thermique impose également de fournir deux nouvelles attestations (voir les règles imposées par laRT 2012)

Les constructions neuves

Sans formalités

Sont dispensées de toute formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les « petites » constructions suivantes :

constructions dont la surface et la hauteur sont respectivement inférieures ou égales à 5 m2 et 12 m.
habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 35 m2
piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 10 m2
chassis et serres dont la hauteur est inférieure à 1m80
murs dont la hauteur est inférieure à 2 m, sauf s’il s’agit de murs de clôture soumis àdéclaration préalable
clôtures non soumises à déclaration préalable

Sont également dispensés de toute formalité préalable les murs de soutènement et infrastructures situés en dehors des secteurs sauvegardés, ainsi que les constructions temporaires pour une durée inférieure à trois mois (15 jours dans les secteurs sauvegardés ou protégés), sous réserve que les lieux soient remis dans leur état initial.

Soumises à déclaration préalable

Sont soumises à la formalité préalable, sous réserve qu’elles soient situées en dehors des secteurs sauvegardés ou protégés, les constructions suivantes :

constructions créant une surface de plancher supérieure à 5 m2 mais inférieure ou égale à 20 m2
constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m et dont la surface de plancher est inférieure à 5m2
habitations légères de loisirs implantées dans les campings ou parc résidentiel dont la surface de plancher est supérieure à 35 m2
murs dont la hauteur est supérieure à 2 m
piscines dont la surface de bassin est inférieure ou égale à 100 m2 qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur inférieure à 1m80
chassis et serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 m et dont la surface au sol ne dépasse pas 2 000 m2

Sont également soumises à la formalité préalable les constructions suivantes dès lors qu’elles sont situées dans des secteurs sauvegardés ou protégés :

constructions dont la surface de plancher est inférieure à 20 m2, quelle que soit leur hauteur,
murs, quelle que soit leur hauteur
clôtures

Soumises à permis de construire

A contrario, sont soumises à permis de construire toutes les autres constructions qui ne sont pas dispensées de formalités ou qui ne sont pas soumises à la déclaration préalable.

Travaux sur constructions existantes

Soumis à permis de construire

Sont soumis à permis de construire les travaux suivants effectués sur des constructions existantes (dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux d’entretien ou de réparations courants).

Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à quarante mètres carrés (40 m2). Entre ce seuil de quarante mètres carrés (40 m2) et vingt mètres carrés (20 m2), le permis de construire est exigé quand les travaux portent la surface totale de la construction à plus de 170 mètres carrés (170 m2) et impliquent donc le recours à unarchitecte
Dans les autres zones quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher supérieure à vingt mètres carrés (20 m2)
travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.
travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf s’il s’agit de simples travaux d’entretien et de réparations courants)
travaux modifiant la structure ou la façade d’un bâtiment quand ils s’accompagnent d’un changement de destination

Soumis à déclaration préalable

Sont soumis à la déclaration préalable les travaux suivants dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ du permis de construire.

changements de destination d’un bâtiment existant
travaux de ravalement
travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment
travaux à l’intérieur des immeubles dans les secteurs sauvegardés sans modification de la structure et du volume existants
travaux créant une surface de plancher supérieure à cinq mètre carrés (5 m2) et inférieure à vingt mètres carrés (20 m2)
travaux de modification du volume d’une construction existante entraînant le percement d’un mur extérieur
Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, quand les travaux entraînent la création d’une surface de plancher inférieure à quarante mètres carrés (40 m2) sans porter la surface totale de la construction au delà du seuil de 170 mètres carrés (170 m2)

LA SCI

Le recours à la SCI n’est pas neutre, puisqu’au lieu de posséder un bien immobilier, on possède des parts sociales.
Le bien n’est pas la propriété des associés, mais d’une personne morale, régie par des règles qui lui sont propres.
La SCI a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète.
Une SCI peut être constituée :

– soit dans un cadre familial, pour détenir et gérer un bien immobilier entre plusieurs membres de la famille.

– soit dans le cadre d’une entreprise, pour acheter des locaux professionnels et séparer le patrimoine immobilier de l’activité industrielle et commerciale.

– soit par des investisseurs, pour investir ensemble dans une opération immobilière.

La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé. Elle est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au RCS qui est obligatoire.
Dès lors que les 2 époux et/ou de futurs héritiers participent à la constitution d’une SCI, il est préférable que les statuts soient rédigés par devant notaire, pour éviter toute contestation ultérieure.

EVITER L’INDIVISION

L’indivision crée une situation à la fois contraignante, puisque les décisions doivent être prises à l’unanimité, et précaire, car à tout moment un indivisaire peut provoquer le partage et contraindre à la vente du bien pour obtenir sa part, et pas toujours dans les meilleures conditions.

La mise en société permet d’éviter les aléas de l’indivision. La conservation de l’immeuble dans le cercle familial ne sera plus à la merci de l’un des enfants venant à engager une procédure de partage et de vente aux enchères.

Les décisions concernant l’entretien, l’administration, la vente de l’immeuble seront prises à la majorité prévue par les statuts, et non pas à l’unanimité.

La SCI assure ainsi la pérennité du bien en rendant possible son maintien dans le patrimoine familial.

Fractionner le bien permet de :

– le donner progressivement,

– avec une meilleure équité.

La SCI peut faciliter la transmission du patrimoine immobilier car elle permet de répartir avec une meilleure équité les différents biens entre les enfants.

En effet, des biens immobiliers se partagent difficilement, alors que les parts de société se répartissent plus facilement et peuvent être données progressivement à chacun des enfants.

De plus, en programmant les donations, il est possible de bénéficier tous les dix ans de l’abattement de 300.000 F par parent et par enfant.

En cas de donation de parts de SCI, comme de vente, les droits sont calculés sur la base de l’actif net (valeur de l’immeuble moins capital restant du sur emprunt), ce qui n’est pas admis quand l’immeuble est détenu en direct.

Dans le cadre professionnel, le principal intérêt de la SCI est de dissocier l’activité de l’entreprise et le patrimoine immobilier de cette dernière. Cette dissociation facilite la transmission de l’entreprise tant à titre gratuit qu’à titre onéreux, en allégeant le bilan de l’entreprise.

D’autre part, la location de l’immeuble à l’entreprise procure aux associés de la SCI des revenus pouvant constituer, lorsque l’emprunt sera remboursé, un complément de retraite.

Enfin, dans le cadre de sa succession, le dirigeant pourra effectuer une donation partage des parts de la SCI à certains de ses enfants, alors que l’entreprise sera attribuée à l’enfant apte à continuer l’exploitation de la société.

Le fait d’opter pour la TVA sur les loyers (plutôt que le droit de bail), est sans incidence sur le choix du régime fiscal des revenus (IR ou IS).

HOLDING ET LBO

1.3.2.1 Une opération de rachat à soi-même.

Prenons le cas de l’entreprise que nous avions appelé « A ». Celle-ci a une valeur estimée à 1000, et réalise un résultat net annuel de 120, dont elle distribue un tiers à ses actionnaires, en l’occurrence la famille du dirigeant.

En considérant que la société en question est le principal actif détenu par l’entrepreneur, celui-ci a intérêt à sécuriser une partie de la valeur de celle-ci, afin de se mettre à l’abri d’un dépôt de bilan éventuel.

Le dirigeant commence par créer une holding H, à laquelle il apporte 50% des titres de A. Dans un second temps, la holding H acquiert les 50% de titres restants, grâce à un financement bancaire, ce qui permet à l’entrepreneur d’encaisser 500. Il s’acquittera alors de la fiscalité sur les plus-values sur les 500 provenant de la cession de ses titres.

Ceci aboutit au schéma suivant :

Etape 1 Etape 2

La dette représente un peu plus de 4 années de résultat, elle sera remboursée sur une durée de 6 à 7 ans, afin de laisser à A la possibilité de se développer.

Le dirigeant a donc bien procédé à un rééquilibrage total de son patrimoine personnel et de son patrimoine professionnel.

Si l’entrepreneur, alors propriétaire de 100% de la holding H souhaite préparer sa succession, il peut procéder à une donation des titres de la holding à son fils, ceci pour une valeur imposable moindre que si il lui avait donné directement les titres de A.

Dans cette configuration, le dirigeant, une fois retraité pourra placer les sommes provenant de la cession de ses titres, ce qui lui assurera un revenu substantiel, remplaçant en cela les dividendes qu’il percevait auparavant.

Par ailleurs, on pourra lui conseiller de faire entrer un fonds d’investissement, afin de réduire la dette bancaire à lever et de bénéficier du concours de partenaires financiers pour une nouvelle étape du développement de son entreprise. De même, il aura la possibilité de faire entrer les principaux cadres au capital de la holding, faisant de l’opération d’OBO une véritable stratégie en soi.

C’est ici le cas le plus simple, l’actionnaire unique de A restant l’actionnaire unique de B, ceci dans une perspective avant tout patrimoniale. Il permet à ce titre de bien comprendre le mécanisme de base.

1.3.2.2 Vers une optimisation du rachat de sa propre société.

L’une des problématiques habituelles de certaines PME est la constitution de réserves de trésorerie à l’utilisation sous optimale. En effet, la fiscalité sur les dividendes n’incite pas, en soi, les dirigeants à procéder à des distributions, lourdement imposées à l’IR.

Si l’on reprend la configuration précédente, l’entreprise B valant 1000, ayant un résultat annuel de 120 et une trésorerie de 500, dont seuls 100 sont nécessaires à l’exploitation.

La première étape reste comme dans tout cas d’OBO la constitution d’une holding H, par apport de 60% des titres de B.

B procède alors à la distribution d’un dividende exceptionnel de 400, correspondant à la trésorerie inutilisée. 240 remontent donc vers la holding H, et 160 sont distribués au dirigeant.

La holding procède alors à l’acquisition des 40% de B détenus par le dirigeant, pour un montant de 400. Ce montant est financé à hauteur de 240 par les liquidités procurées par le dividende exceptionnel (on néglige la fiscalité sur la distribution de dividendes intra-groupe) et de 160 par

endettement bancaire classique. La dette d’acquisition correspond alors à moins d’un an de demi de résultat de la cible.

Ce montage en 3 étapes apparaît clairement dans la série de schéma suivante :

Le dirigeant a finalement encaissé 160 de dividende exceptionnel et 400 de prix de cession, soit 560 (40% de 1000 + 400).

L’OBO réalisé permet alors de rééquilibrer le patrimoine de l’entrepreneur tout en optimisant l’utilisation de sa trésorerie.

Pour autant, ces deux montages répondent à des besoins certes réels pour les dirigeants, mais ils ne se traduisent pas par une évolution de la structure du capital, ce qui est pourtant l’une des opportunités offertes par un OBO.

1.3.2.3 Une véritable restructuration du capital via l’OBO.

Retenons enfin le cas d’une entreprise C, valorisée à 1000, comme les précédentes, réalisant un résultat de 120 et disposant d’une trésorerie de 100, nécessaire à l’exploitation.

Celle-ci est structurellement victime d’une insuffisance de fonds propres. Par ailleurs, elle se positionne sur un marché en forte croissance, ce dont elle ne profite que partiellement du fait de sa sous capitalisation.

Le dirigeant, souhaitant développer son entreprise tout en en gardant le contrôle pourrait faire entrer au capital de celle-ci un fonds, afin d’en assurer le développement. Néanmoins, un tel mécanisme ne lui permettrait ni de mettre à l’abri une partie de son patrimoine, ni de bénéficier du moindre effet de levier.

Il procède donc à la création d’une holding H, par apport de 40% des titres de C, ce qui correspond à un montant de 400. Un fonds d’investissement F apporte à son tour 300 à la holding H. Les cadres quant à eux amènent 90.

La holding a donc un capital de 790, et 390 de liquidités.

Le dirigeant reste majoritaire au sein de la holding, et possède encore 60% des titres de la cible C.

En effet, le capital de la holding est réparti entre le dirigeant (50,6%), le fonds d’investissement F (37,9) et les cadres (11,39%).

La holding lève alors une dette de 410, répartie entre 200 de dette senior classique et 210 d’obligations convertibles émises par le fonds d’investissement F.

Ceci porte donc les liquidités de la holding H à 800.

La holding procède alors au rachat des 60% de la cible C détenus par l’entrepreneur pour un montant de 600. Par ailleurs, elle procède à une augmentation du capital de l’entreprise industrielle C de 200. La cible a alors les moyens de financer son développement industriel et commercial.

La dette bancaire à laquelle la holding devra faire face s’élève à 210, soit moins de 2 ans de résultat net.

Ceci se traduit par une évolution de l’opération que résume la série de schémas présentée ci- dessous.

Si, comme prévu au business plan l’entreprise C connaît une croissance forte durant les 5 années suivantes, on peut prévoir une valorisation de sortie de l’ordre de 2000.

Si les obligations du fonds F sont converties en actions, celui-ci obtiendra 1000, pour une mise de 500. L’entrepreneur obtient quant à lui 800, tout en ayant conservé le contrôle de son entreprise jusqu’à la cession finale.

Si les obligations sont remboursées, le fonds F recevra alors 684, le dirigeant près de 900. Les cadres quant à eux toucheront entre 180 et 220 selon que les OC sont converties ou non.

En l’espèce, ce montage permet d’actionner le levier financier, une holding capitalisée 790 détenant une cible dont la valeur des titres s’élève à 1200.

De même, le levier juridique fonctionne, puisqu’une majorité simple dans le holding permet à l’entrepreneur de conserver le contrôle de la cible C.

Enfin, il en va de même du levier opérationnel, puisqu’une sur-implication des cadres désormais actionnaires est prévisible (ceux-ci devant d’ailleurs souvent investir une partie de leur patrimoine propre, voire emprunter pour participer au tour de table).

En revanche, le dirigeant conservant le contrôle de la holding, le levier fiscal ne fonctionnera pas, en raison de l’amendement Charasse. Ceci pourra donc faire l’objet d’une optimisation propre.

Le souhait du dirigeant de rééquilibrer son patrimoine tout en continuant à développer son entreprise est ainsi pleinement réalisé. Il reçoit en effet une somme importante lors de la cession finale de son entreprise.

Ce dernier montage, certes plus complexe que les précédents, intègre bien des partenaires nouveaux et sert donc de socle à une stratégie qui devient plus que simplement patrimoniale. En effet, entrent au capital des partenaires qui auront un rôle important dans le développement économique de la cible :

– Les cadres, en tant qu’actionnaires, pour lesquels des mécanismes de ratchets peuvent être mis en place, qui permettent de suppléer à la faiblesse des apports personnels potentiels.

– Le fonds d’investissement, par ses capacités financières, le contrôle qu’il apporte à la gestion de la cible et à la bonne remontée des dividendes et enfin à son expérience en terme de valorisation de sortie.

De plus, comme exposé précédemment, le processus de montage de l’opération peut se révéler très bénéfique en terme de rationalisation, de mise à plat des objectifs et de définition d’une stratégie.

C’est bien évidemment vers des opérations de ce type que l’ingénierie financière et juridique
oriente les entrepreneurs désireux de réaliser eux-mêmes une opération de haut de bilan sur leur

entreprise. C’est logique, puisque cela permet de maximiser les effets positifs de l’opération et de répondre aux nombreuses logiques en présence.

Bien entendu, un tel montage doit faire l’objet de nombreuses opérations d’optimisation, qu’elles soient financières, juridiques, fiscales, voire industrielles ou humaines.

Les deuxième et troisième parties de cette thèse y seront donc consacrées, les logiques en présence, la technique du LBO ainsi que la structure de base de l’OBO ayant déjà été développées (1^ère Partie).

TRANSMISSION PARTS SCI DONATION

Si la Société civile immobilière (SCI) réunit généralement des associés professionnels, elle peut aussi correspondre à une structure familiale, dont les membres se partagent les parts sociales.

Actuellement, l’État permet à chaque parent de faire à chacun de ses enfants une donation, exonérée d’impôt, d’un montant maximum de 100.000 € tous les 15 ans. Mais si votre patrimoine est essentiellement immobilier, impossible de bénéficier de ce cadeau fiscal : votre propriété n’est pas un gâteau dont vous pouvez couper des tranches, sauf si elle est gérée par une SCI, dont vous pouvez alors distribuer les parts sociales.

La preuve par l’exemple

M et Mme X achètent une maison de 600.000 €, au sein d’une SCI dont ils détiennent chacun 300 parts d’une valeur unitaire de 1.000 euros. Ils ont deux enfants. Chaque parent pouvant donner 100.000 € à chaque enfant (soit dans le cas présent 100 parts), les époux X peuvent, en une seule donation, transmettre à leurs deux enfants 400 parts sociales de la SCI, soit 400.000 €. Quinze ans plus tard, après une seconde donation, ils auront transmis l’intégralité des parts de la SCI sans payer d’impôt. Et à leur décès, oubliés les droits de succession !

Bonus non négligeable

À chaque cession, ou donation, il est tenu compte d’un éventuel emprunt : si au moment de la donation, les époux X doivent encore rembourser 200.000 €, leur bien est estimé à seulement 400.000 €, et la valeur unitaire d’une part sociale tombe de 1.000 € à 666 €. De plus, chaque part bénéficie d’une décote légale d’au moins 10 % : la valeur d’une part sociale est donc alors fixée à 600 €. Conséquence : chaque enfant ayant droit à 100.000 € par parent, il reçoit un nombre plus élevé de parts sociales. En une seule donation, l’intégralité des parts de la SCI peut être transmise.

Si les enfants, devenus « actionnaires majoritaires » de la SCI, décident de vendre ou d’expulser leurs généreux donateurs de la maison gérée par la SCI, les parents peuvent rester maîtres à bord. Dans les statuts de la SCI, il leur faudra stipuler qu’ils sont usufruitiers, et que « gérants inamovibles », ils sont seuls habilités à décider d’une éventuelle revente de la propriété. Avec une SCI, les statuts peuvent en effet être taillés sur mesure. C’est pourquoi, il est vivement recommandé de s’adresser à un notaire pour leur rédaction. Les statuts sont ensuite déposés au centre des impôts et la SCI enregistrée au tribunal de commerce (environ 2.000 €).