| LA RESIDENCE DE TOURISME |
Le nouvel avantage fiscal en faveur des Résidences de Tourisme prévu à l’article 13 de la loi de finances rectificative pour 1998 constitue à bien des égards l’opposé du régime du bailleur « Besson », d’application générale, à vocation pérenne et qui vise à reconnaître le rôle social joué par le bailleur et le risque locatif qu’il prend.
Au contraire, nous sommes ici en présence d’une incitation temporaire ( du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2002) qui concerne une catégorie particulière de biens : les résidences de tourisme -la mesure a donc un caractère plus économique que social- et une partie seulement du territoire français, les zones de revitalisation rurale. Il ne s’agit pas non plus de récompenser le risque locatif, puisque le locataire ne peut être autre que l’exploitant de la résidence de tourisme, qui propose souvent des garanties de loyer.
Le seul point commun entre les deux dispositifs est qu’ils concernent à la fois le neuf et l’ancien.
u LES ZONES CONCERNEES :
La résidence de tourisme doit être obligatoirement située dans une des zones de revitalisation rurale, dont le décret n° 96-119 du 14 février 1996 a fixé la liste, la loi de Finances pour 2001, a étendu le zonage aux communes rurales bénéficiant de soutien européen.
Vous trouverez la liste des cantons concernés dans les annexes.
u DANS LE NEUF
Les immeubles concernés :
Ouvrent droit à la réduction d’impôt les acquisitions d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, soit directement par le bailleur personne physique imposable dans la catégorie des revenus fonciers, soit par l’intermédiaire d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. Les immeubles et les parts doivent être la pleine propriété des investisseurs ( exclusion des démembrements).
Dans tous les cas, le logement doit faire partie d’une résidence de tourisme classée.
| Définition de la résidence de tourisme
Art 1er(…)II.a) de l’arrêté du 14 février 1986 « la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une personne physique ou morale. » |
Le bailleur doit s’engager à louer nu le logement pendant neuf ans à l’exploitation de la résidence de tourisme. Si ce dernier a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger, la location est soumise à TVA, de sorte que le bailleur peut, normalement, récupérer la taxe qui a grevé son investissement (Cf chapitre sur la location soumise à TVA). Le porteur de parts est tenu à un engagement de conservation des titres jusqu’à l’expiration de la période de location de neuf ans.
Contrairement à l’amortissement Périssol où la précision était donnée par l’administration par instruction, la loi règle elle-même le problème des périodes d’occupation du logement par le bailleur : elles sont autorisées si elles n’excèdent pas huit semaines par an et si le revenu brut foncier déclaré par le bailleur correspond au loyer annuel normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation.
b
Le mécanisme de la réduction d’impôt.
L’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt est plafonné à 300.000 F pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et 600.000 F pour un couple marié( pour tout investissement à partir du 01/01/2001 .
Le taux applicable à ce montant plafonné est de 15%.
La réduction est étalée sur 4 ans au maximum : chaque année, les investisseurs ne peuvent réduire leur cotisation d’impôt sur le revenu qu’à raison du quart de la réduction maximale, soit 45.000 F (1/4 =11.250F) au maximum pour une personne seule, et 90.000 F (1/4 = 22.500 F) pour un couple marié.
Exemple : un investissement de 400.000 F réalisé en février 2001 par un couple marié donne droit à 3 réductions d’impôt de 18.750 F au titre de 2001, 2002 , et 2003 et à une réduction d’impôt de 3.750 F au titre de 2004.
Il faut noter d’une part que la réduction d’impôt ne fait l’objet d’aucun prorata temporis pour investissement en cours d’année, que d’autre part, il ne peut être opéré qu’une seule réduction à la fois. Ce qui ne signifie pas qu’après un premier investissement , même à législation inchangée, tout « espoir » de réduction d’impôt est perdu. Le tableau qui suit donne, selon le montant de l’investissement initial et l’année de sa réalisation, la première année au titre de laquelle le bailleur pourra procéder à un deuxième investissement en bénéficiant à plein de l’avantage fiscal ( X : aucun deuxième investissement éligible).
Il faut noter que le dispositif emporte des conséquences en matière de déduction forfaitaire : le taux de la réduction forfaitaire sur les revenus fonciers est ramené de 14% à 6 % pour les revenus des neufs premières années de location des logements ouvrant droit à la réduction d’impôt.
| Montant de l’investissement | Années d’étalement | Investissement initial fait en : | |||
| 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | ||
| Date du 2ème investissement éligible | |||||
| Inférieur au quart des limites | 1 | 2001 | 2002 | 2003 | X |
| Entre le quart et la moitié des limites | 2 | 2002 | 2003 | X | X |
| Entre la moitié et les ¾ des limites
|
3 | 2003 | X | X | X |
| Supérieur aux ¾ des limites
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4 |
X |
X | X | X |
Enfin la réduction est remise en cause en cas de non-respect de l’engagement de location ou de conservation des parts, sauf si cet engagement résulte d’une expropriation de la résidence de tourisme ou de la mutation à titre gratuit des parts par suite du décès du contribuable.
En outre, en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut continuer à imputer les fractions de réductions d’impôt non encore imputées, s’il respecte l’engagement initial.
u DANS L’ANCIEN
Une réduction d’impôt, non cumulable avec la précédente, est également accordée aux travaux de réhabilitation lourde réalisés dans les résidences de tourisme classées dans le Zones de Revitalisation Rurale.
L’investissement ne peut être réalisé que par des personnes physiques, et non des sociétés.
Les travaux constituant l’assiette de la réduction sont les dépenses de reconstruction, d’agrandissement (définies comme en matière de revenus fonciers)
et les dépenses de grosses réparations et d’amélioration indissociables de ces dernières.
Les travaux doivent avoir nécessité l’obtention d’un permis de construire.
Le taux de la réduction d’impôt est de 10%.
Les autres caractéristiques de la réduction applicable au neuf sont transposables.
Il en va ainsi :
Du zonage ;
Des plafonds de dépenses de 45.760€ et 91.520€
et de l’étalement sur quatre ans au maximum ( de sorte que la réduction maximale est de 4.576€ / 1.144€ par an, pour une personne seule et de 9.152€ / 2.288€ par an pour un couple marié) ;
De l’engagement de location à l’exploitant et des périodes d’occupation ;
Des conséquences sur le taux de la déduction forfaitaire ;
Des cas et dispenses de remise en cause et de la possibilité de reprise pour le conjoint survivant.