I. Introduction A. Définition de l’investissement locatif B. Pourquoi choisir Nice pour investir dans l’immobilier locatif

II. Les avantages de l’investissement locatif à Nice A. La forte demande locative B. La qualité de vie dans la région C. Les programmes de défiscalisation

III. Les critères de choix pour un investissement locatif à Nice A. Le quartier B. Le type de bien immobilier C. Le budget

IV. Les risques liés à l’investissement locatif à Nice A. La vacance locative B. Les impayés de loyer C. Les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien immobilier

V. Les solutions pour minimiser les risques A. La recherche d’un locataire fiable B. La souscription à une assurance loyer impayé C. Le recours à une agence immobilière

VI. Conclusion A. Récapitulation des avantages et des risques de l’investissement locatif à Nice B. Conseils pour réussir son investissement locatif

En utilisant ce plan comme base, vous pouvez développer chaque point en fournissant des exemples et des données spécifiques pour appuyer vos arguments. N’oubliez pas de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier de Nice pour être en mesure de donner des informations précises et utiles à votre public. Bonne chance pour votre exposé !

Association Aide a l’Investissement Locatif A.I.L

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NOS CONSEILS N’ayez pas peur d’investir dans l’immobilier !

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Nombreux sont les Français qui ont envie d’investir dans la pierre, mais qui hésitent à cause d’un certain nombre de craintes. Découvrez nos conseils pour vous lancer sereinement dans l’investissement immobilier.

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Faut-il avoir peur d'investir immobilier

Analyse des craintes et des freins avant un investissement immobilier

Pour placer son argent sereinement dans la pierre, mieux vaut se renseigner au préalable sur les contraintes éventuelles de l’investissement immobilier. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour prendre les dispositions nécessaires pour un investissement plus serein et vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet d’investissement immobilier.

Frein n°1 – Le manque de connaissance en fiscalité

Le manque de connaissance en matière de finance et de fiscalité peut constituer un frein à un investissement immobilier pour un bon nombre de Français.
Les investisseurs potentiels peuvent ainsi craindre les taxes trop lourdes et les dispositifs de défiscalisation qui leur semblent trop obscurs et complexes.

Se tourner vers un professionnel de l’investissement immobilier tel que iSelection vous permet de vous rassurer et d’envisager votre investissement immobilier plus sereinement, en vous orientant vers les meilleures solutions.

Frein n°2 – La peur des impayés : comment s’en prémunir ?

Les impayés de loyers sont certainement l’une des plus grandes craintes des investisseurs immobiliers. Heureusement, des solutions existent pour s’en protéger efficacement.

  • En premier lieu, souscrire une assurance GLI (Garantie des Loyers Impayés). Si pour une raison ou pour une autre, un locataire ne paie plus son loyer, c’est cette assurance qui prendra le relais. Même si elle impacte la rentabilité de votre investissement, cette garantie est une solide sécurité.
    Autre solution possible, exiger un garant qui, comme la GLI, prend le relais du locataire lorsque ce dernier n’est plus en capacité de payer ses loyers. Il peut s’agir par exemple des parents si vous louez à un étudiant ou à un jeune actif.
  • Par ailleurs, il existe depuis le 1er janvier 2018 la garantie Visale qui est une caution accordée par Action logement (ex-1 % Logement) au locataire. Ainsi,en cas d’impayés de loyer ou de charges, c’est Action logement qui versera les sommes dues au bailleur et se fera ensuite rembourser par le locataire.
  • Mais la meilleure solution pour éviter les impayés et ne pas craindre les vacances locatives est de recourir à une société de gestion. En investissant par exemple dans une résidence étudiante, un gestionnaire de biens s’occupera de trouver des locataires et de récupérer les loyers. Avec ce type d’investissement, vous êtes alors assurés de toucher votre loyer chaque mois.

Frein n°3 – L’investissement est trop cher pour moi

  • L’achat d’un bien immobilier représente un coût qui peut parfois faire peur.
    Toutefois, il faut garder à l’esprit que cet achat sera en grande partie amorti par les loyers perçus.
    De plus, si vous achetez dans le neuf en zone tendue, vous pourrez profiter du dispositif Pinel et ainsi bénéficier d’économies d’impôts durant 6, 9 ou 12 ans, selon la durée de mise en location du bien.
  • De même, le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une baisse d’impôt égale à 11% hors taxes du prix de revient de votre acquisition immobilière (frais de dossiers et de notaire inclus). Vous pouvez en outre récupérer le montant de la TVA sur le prix du bien neuf (soit 20 %) à condition de conserver le logement pendant 20 ans. Ces divers dispositifs fiscaux vont donc réduire considérablement le reste à financer de votre achat immobilier.
  • Un autre point à souligner et non des moindres : vous pouvez investir en empruntant la quasi-totalité du prix du bien, tant il est facile en ce moment d’obtenir un prêt à un taux historiquement bas.

Frein n°4 – La crainte que le bien immobilier se dévalorise avec le temps

En matière d’immobilier, l’emplacement est capital. En choisissant un bien idéalement situé, vous aurez plus de chances qu’il se loue facilement et qu’il prenne de la valeur.

Pour minimiser tout risque, prenez le temps d’étudier scrupuleusement le lieu de votre futur investissement. Certains secteurs sont très porteurs, par exemple, autour du Grand Paris Express, ou des grandes métropoles régionales en situation de pénurie de logements.

Soyez également très regardant quant à la proximité des transports en commun et des commerces, écoles et commodités, qui rendront votre bien immobilier encore plus attractif pour vos futurs locataires.

Afin de maximiser les chances de rentabiliser votre investissement immobilier locatif, prenez le temps de vous faire aider par des professionnels en gestion de patrimoine. L’obstacle principal en matière d’investissement, c’est de penser que les choses sont difficiles parce qu’on ne sait pas comment faire. Les équipes d’iSelection prennent le temps d’écouter votre projet et de répondre à vos questions.

L’investissement immobilier répond à des besoins de se constituer un patrimoine ou de préparer sa retraite. En 2022, ce placement reste sûr et rentable. L’investissement immobilier répond à des besoins de se constituer un patrimoine ou de préparer sa retraite.

Les motivations d’achat des Français en matière d’immobilier font apparaître une étonnante alternance entre rationalité et émotion. C’est-ce que montre clairement l’Observatoire Cetelem 2009 qui dresse un panorama de l’immobilier en France.

Première motivation : l’envie de se sentir chez soi. Elle remporte 88 % des suffrages.

Deuxième motivation : le désir de constituer un patrimoine (80 %).

Troisième motivation : le souhait d’aménager son intérieur comme on l’entend (79 %)

Quatrième motivation : économiser les loyers (78 %).

Cinquième motivation : ne pas jeter l’argent par les fenêtres (76 %).

Si d’un point de vue sociodémographique, les motivations d’achat ne font pas apparaître de segmentation particulière, il n’en est pas de même d’un point de vue propriétaires/locataires. Les propriétaires privilégient clairement les motivations rationnelles et financières alors que les locataires affichent des motivations mixtes, entre rationnel et affectif !

Côté freins, de façon globale, l’Observatoire Cetelem révèle une prééminence très nette des facteurs économiques, surtout chez les jeunes. Pour 68 % des personnes qui ne souhaitent pas acheter, les prix de l’immobilier sont jugés trop élevés. L’investissement à long terme que représente un achat immobilier arrive en seconde position avec 61 %, révélateur d’une inquiétude quant à l’avenir.

L’étude révèle néanmoins que seulement 16 % des personnes interrogées ne souhaitent pas devenir propriétaires. Une bonne nouvelle pour les franchises immobilières et les professionnels du secteur !

Vu dans L’Observatoire Cetelem 2009

Le programme de formation 

MODULE 1 : Démarrez dans l’investissement immobilier

MODULE 2 : Pourquoi un immeuble de rapport ? 

MODULE 3 : Où chercher son immeuble ? 

MODULE 4 : Analyse d’une annonce

MODULE 5 : Etude de cas de 3 annonces

MODULE 6 : Analyse des extérieurs de l’immeuble 

MODULE 7 : Analyse des annexes

MODULE 8 : Analyse des logements

MODULE 9 : Travaux des corps d’état d’intérieurs

MODULE 10 : Les modifications techniques

MODULE 11 : L ‘ impôt sur le revenu

MODULE 12 : La location nue 

MODULE 13 : La location meublée : LMNP

MODULE 14 : La location meublée : LMP

MODULE 15 : Investir en société : SCI à l’IR et SCI à l’IS

MODULE 16 : Créer sa SCI

MODULE 17 : L ‘ achat en société : les autres types de sociétés

MODULE 18 : Les Holdings

MODULE 19 : Créer sa holding

MODULE 20 : Les cas particuliers

MODULE 21 : Les notions de notariat

MODULE 22 : L ‘ étude de cas

https://afil.immo/#:~:text=L’AFIL%20veille%20%C3%A0%20pr%C3%A9server,ainsi%20que%20pour%20les%20investisseurs.

Prime d’émission

Calcul de la prime d’émission

Le calcul de la prime d’émission se fait comme suit : (Prix d’émission – valeur nominale)* Nombre d’actions à souscrire.

Illustration

Une société A possède des fonds propres de 2.500.000€, dont 750.000€ de capital social, représentés par 1.000 parts sociales d’une valeur nominale de 750€. Les actionnaires souhaitent procéder à une augmentation de capital de 1.500.000€.

  • Étape 1: Détermination de la valeur nominale et de la valeur intrinsèque:

Valeur nominale = Capital/Nombre d’actions

= 750.000/1000 20000/1000

= 750€ 2

Valeur intrinsèque=Fonds propres/Nombre d’actions

= 2.500.000/1000 500000/1000

= 2500€ 500 SOIT 200 ACT

  • Étape 2: Calcul du nombre d’actions nouvelles à souscrire = Montant de l’augmentation de capital / Valeur intrinsèque = 1.500.000/2500 = 600 actions à souscrire.
  • Étape 3: Détermination de la prime d’émission = (Prix d’émission – valeur nominale)*nombre total d’actions souscrites.

= (2500-750)*600

= 1.050.000€

Tableau récapitulatif des formules de calcul

Valeur nominaleCapital/Nombre d’actions
Valeur intrinsèqueFonds propres/Nombres d’actions
Nombres de parts à souscrireMontant de l’augmentation/prix d’émission
Prime d’émission(Prix d’émission-Valeur nominale)*Nombre total d’actions souscrites

Attribution de la prime d’émission

Selon la jurisprudence française, « la prime d’émission n’est ni un bénéfice, ni une réserve, mais un supplément d’apport laissé libre à la disposition de la société ». L’utilisation de la prime d’émission n’est régie par aucun texte. Les actionnaires doivent se référer à la décision de constitution de la prime ou aux clauses des statuts se rapportant à l’utilisation de cette prime. Dans le cas où aucune disposition statutaire n’a été fixée, l’assemblée des associés est tenue de vérifier si des conditions d’utilisation ont été fixées au moment de la constitution de la prime. En l’absence de disposition statutaire ou de décision collective des associés, ces derniers doivent se référer aux principes encadrant la répartition du pouvoir fixée en assemblée générale dans la société. Dans ce cas, les associés doivent distinguer les décisions utilisations pouvant entraîner une modification des statuts comme l’incorporation au capital de celles qui n’engendrent pas de changement à l’instar de l’apurement des pertes de la société ou la distribution aux associés.

En règle générale, la prime d’émission est affectée soit:

  • au paiement des frais d’augmentation de capital;
  • distribuée aux actionnaire;
  • intégrée dans le capital de la société.

La prime d’émission en matière d’obligations

La prime d’émission apparaît aussi sur le marché des obligations. Contrairement à l’action, l’obligation ne constitue pas un titre de propriété, mais correspond à un titre de créance librement négociable sur un marché. Ainsi, une obligation représente une part d’un emprunt. À noter que les actions produisent un revenu variable alors que les obligations offrent un revenu fixe.

A noter : Toutes les sociétés par action peuvent émettre des obligations : les sociétés anonymes (SA), les sociétés par actions simplifiées (SAS) et les sociétés en commandite par actions (SCA). Les SARL sont également autorisées à émettre des obligations nominatives (non négociables).

Le principe des obligations

Lorsqu’un investisseur investit dans une obligation, il devient créancier vis-à-vis de la société émettrice. L’obligation constitue une reconnaissance de dette des obligataires par rapport à l’entreprise à laquelle ils ont prêté de l’argent. En échange, ils perçoivent une rémunération et bénéficient du remboursement du nominal à l’échéance. Les intérêts perçus sont calculés en se basant sur le montant réellement prêté à la société émettrice, soit la valeur nominale de l’obligation. Ces intérêts ou coupons sont distribués trimestriellement ou annuellement par l’émetteur. Il faut préciser que lorsque de nouvelles obligations sont émises, l’émetteur peut les proposer à un prix inférieur par rapport à la valeur nominale. Dans ce cas, le recours à une prime d’émission est nécessaire pour acquérir une obligation lors de son lancement. Représentant la différence entre le prix d’émission de l’obligation et de sa valeur nominale, cette prime s’apparente à une prime de bienvenue permettant de susciter l’intérêt des obligataires.

Les différents types d’obligations

Pour diversifier le portefeuille, l’investissement dans les obligations constitue une alternative intéressante. En effet, grâce à leurs revenus prévisibles, les obligations profitent de cours relativement stables. Pour se constituer un portefeuille adapté à leurs besoins, les investisseurs ont accès à différents types d’obligation. Offrant plus de flexibilité (rémunération, durée ou garanties), ces obligations permettent aussi aux entreprises de répondre à leurs besoins financiers. À noter que les obligations d’entreprise permettent de bénéficier des rendements relativement élevés, notamment par rapport aux obligations de collectivités locales ou d’État, puisqu’elles présentent un risque plus élevé. Ces obligations peuvent être :

  • Des obligations convertibles : possibilité de les convertir en actions, peu importe la date d’échéance de l’emprunt obligataire.
  • Des obligations classiques : échéance et rémunération unique, rémunération annuelle.
  • Des obligations à bons de souscription d’actions : possibilité d’acquérir à la fois une obligation et un bon de souscription à une ou plusieurs actions à un prix déterminé. L’obligation et le bon peuvent ensuite être achetés ou vendus séparément.
  • Des obligations remboursables en actions : remboursement automatique en action.

Prime d’émission : fiscalité et bilan comptable

Au niveau de la comptabilité, la prime d’émission apportée par les investisseurs pour entrer au capital correspond à un complément d’apport. Elle se retrouve ainsi dans les capitaux propres de l’entreprise. Dans le bilan comptable, la prime d’émission est indiquée dans le compte numéro 1041 « Primes d’émission », dans les capitaux propres au passif. Étant un complément d’apport et non un produit imposable, en matière fiscale, la prime d’émission ne produit aucun impact sur le résultat.

Remboursement de la prime d’émission

En ce qui concerne le remboursement de la prime d’émission, la mise en place de dispositions statutaires est recommandée. Ainsi, les associés doivent prévoir la disponibilité et le remboursement à tout moment de la prime, sous réserve de la non-distribuabilité de la réserve légale de SAS ou du principe d’intangibilité du capital. Selon l’article 112-1°du Code général des impôts, les répartitions assimilées au remboursement de primes d’émission ou d’apports ne peuvent pas être considérées comme des revenus distribués et ne sont donc pas concernés par l’impôt sur le revenu. Dans le cas où la distribution s’effectue lors d’un rachat par une société de ses propres titres, la répartition préalable des bénéfices et des réserves permet de considérer cette répartition comme un remboursement des primes d’émission.

La prime d’émission négative

Le principal avantage de la prime d’émission réside dans la prise en compte de la valeur de la société lors de l’émission de nouveaux titres, mais aussi dans l’égalisation des droits des actionnaires les plus anciens et des nouveaux investisseurs, notamment lorsqu’il existe des plus-values latentes et des réserves. Étant donné que cette prime constitue un supplément de prix ajouté à la valeur des nouvelles actions afin de ne pas déséquilibrer le rapport de force entre les anciens et nouveaux actionnaires, elle ne peut jamais être négative. En effet, la prime d’émission n’a pas lieu lorsque la valeur réelle des titres sociaux est inférieure à leur valeur nominale.

#ResponsabilitéEC : de l’importance de faire apparaître comptablement la régularisation de TVA

»Accueil»Les articles»#ResponsabilitéEC : de l’importance de faire apparaître comptablement la régularisation de TVA13 7300Article écrit par Julien Catanese Aubier (204 articles)
Modifié le 26/08/2020
Dossier lu 43 235 fois

#ResponsabilitéEC

Pourquoi il est recommandé d’utiliser le compte « TVA collectée à régulariser » pour isoler la régularisation de TVA de fin d’année ? Quel niveau de contrôle mettre en place pour valider l’absence de quote-part privée sur les dépenses de véhicules ? Quelle vérification est absolument essentielle lorsque toutes les parts d’une SARL sont réunies dans les mains d’une seule personne ?

Éléments de réponse de la Cour d’appel d’Aix en Provence, avec une décision du 4 juin 2020 (décision n° 16/20279).

Contexte

Le client du cabinet est une SARL à l’impôt sur les sociétés. Suite à un mouvement de capital, la totalité des parts se trouvent réunies dans les mains d’une seule personne. Ce changement entraîne normalement un passage de droit à l’IR, sauf option. Or aucune option n’est déposée, et les bénéfices continuent à être déclarées à l’IS.

Lors d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale adresse à l’entreprise la rectification suivante :

  • 455 455€ de base BIC ;
  • 294 265€ de base RCM ;
  • 471 635€ de TVA pénalités comprises (insuffisance de déclaration sans lien avec le mouvement de capital).

Fautes retenues

Absence de réserves écrites : le cabinet n’a jamais formalisé par écrit de réserve lors de l’établissement des comptes annuels et a continué sa mission. La production de courriels attestant de difficultés dans l’obtention de pièces et renseignements nécessaires à l’établissement des comptes sociaux n’est pas suffisante.

Insuffisance de déclaration en matière de TVA collectée.

Absence de contrôle de la TVA déductible en fin d’exercice (rapprochement solde TVA / soldes fournisseurs).

Mauvaise comptabilisation de la TVA à régulariser. Le cabinet n’a pas utilisé les deux comptes « TVA collectée » et « TVA collectée à régulariser », mais a fait figurer la TVA à régulariser dans le même compte que la TVA sur clients dus, sans distinction. Selon le tribunal, cette façon de faire est fautive au regard des normes comptables et signifie aussi « que l’expert-comptable n’a pas procédé à un contrôle de cohérence et de vraisemblance ».

Défaut de conseil :

  • concernant les conséquences fiscales de la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’une seule personne (changement du régime fiscal et possibilité d’opter pour l’IS) ;
  • à titre accessoire, la quote-part d’utilisation privée du véhicule de société : le client avait assuré ne l’utiliser qu’à des fins professionnelles et disposer d’un second véhicule à titre privé, mais selon la Cour, « la difficulté matérielle de changer de véhicule selon la nature du trajet à effectuer dans la vie d’un chef d’entreprise » aurait dû entraîner une réintégration partielle (l’administration ayant procédé au redressement après contrôle du planning des déplacements).

#ResponsabilitéEC : l’existence d’un véhicule personnel ne suffit pas toujours à justifier l’absence de réintégration de quote-part privée sur les dépenses de véhicule

Décision

Le cabinet est condamné à rembourser au client les pénalités dues au titre de la TVA redressée ainsi que la somme de 93 263€ au gérant au titre de son redressement fiscal sur l’impôt sur le revenu.

Cessions de parts de SCI à l’IR : Une plus-value de cession de parts doit tenir compte de la plus-value exonérée réalisée par la SCI

12 février 2018

Cessions de parts de SCI à l’IR : Une plus-value de cession de parts doit tenir compte de la plus-value exonérée réalisée par la SCI

Complétant sa jurisprudence « Quemener » et « Baradé », le Conseil d’Etat dans sa décision du 8 novembre 2017 (CE, 8 novembre 2017, n° 389990) juge que, pour le calcul de la plus-value sur cession de parts réalisée lors de la liquidation-partage d’une SCIle prix de revient des parts doit être majoré de la quote-part revenant à l’associé d’une plus-value exonérée réalisée par la société.

Le Conseil d’Etat juge que, pour le calcul de la plus-value sur cession de parts d’une SCI, il y a lieu de majorer la valeur d’acquisition desdites parts par l’associé de la quote-part lui revenant de la plus-value immobilière exonérée réalisée par la SCI. Ce faisant, il confirme l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nancy (CAA Nancy 8 décembre 2011 n° 10NC01337) et complète utilement sa jurisprudence « Quemener » et « Baradé ».

Le prix de revient des parts de sociétés soumise au régime fiscal des sociétés de personnes doit être corrigé pour le calcul de la plus-value de cession.

La plus ou moins-value réalisée lors de la cession de parts d’une société soumise au régime fiscal des sociétés de personnes doit être calculée en ajustant le prix de revient des parts afin d’éviter que la cession se traduise par une double imposition ou une double déduction des résultats précédemment pris en compte par le cédant.

Le principe de ce mécanisme de correction d’essence jurisprudentielle a été posé à l’origine par le Conseil d’Etat dans un arrêt « Quemener », pour le calcul d’une plus-value de cession de parts réalisée par un associé dans un cadre professionnel (CE 16-2-2000 n° 133296).

Il a par la suite été étendu par la Haute Juridiction, dans un arrêt « Baradé », aux plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées sous le régime en vigueur avant 2004 (CE 9-3-2005 n° 248825).

Les faits de l’espèce étaient les suivants : à la suite de la cession par une SCI de la moitié de l’ensemble immobilier qu’elle détenait, ayant généré une plus-value exonérée d’impôt du fait de l’application de l’abattement pour durée de détention alors en vigueur, prévu à l’ancien article 150 M du CGI, les deux associés avaient décidé sa dissolution anticipée.

L’associé en cause a perçu aux termes de l’acte de liquidation-partage, en 2004, le produit de la vente immobilière réalisée (l’autre se voyant attribuer la moitié restante de l’immeuble). L’administration a imposé sur le fondement de l’article 150 UB du CGI la plus-value de cession de parts réalisée à cette occasion.

Cette imposition a été confirmée par le juge de première instance, mais le contribuable a fait appel et obtenu gain de cause devant la cour administrative d’appel de Nancy (arrêt précité du 8-12-2011). L’administration s’est alors pourvue en cassation contre cette décision, que le Conseil d’Etat a cassée sur un moyen d’erreur matérielle, sans trancher la question juridique (CE 30-12-2013 n° 356551).

Sur renvoi, la même Cour d’appel de Nancy a, cette fois, refusé de prendre en compte, dans le correctif apporté au prix d’acquisition des parts, les bénéfices réalisés sous forme de plus-values par la SCI lors de la cession des biens immobiliers qu’elle détenait, au motif notamment que ces plus-values n’avaient pas, compte tenu de la durée de détention des biens par la société, donnée lieu à imposition entre les mains du contribuable, de sorte qu’il ne pouvait se plaindre d’aucune double imposition. Le contribuable s’est dès lors pourvu à son tour en cassation contre cette décision de renvoi défavorable.

Cette correction doit tenir compte des bénéfices non imposés au nom de la société du fait d’un avantage fiscal accordé à titre définitif.

Le dispositif de correction issu de la jurisprudence « Quemener » prévoit que le prix d’acquisition ne doit pas être diminué des déficits déduits en vertu d’une disposition légale ayant la nature d’un avantage fiscal auquel le législateur a entendu donner un caractère définitif.

Validant le raisonnement retenu, dans sa première décision du 8 décembre 2011, par la Cour administrative d’appel de Nancy, le Conseil d’Etat étend ce raisonnement aux plus-values exonérées au niveau de la SCI.

L’administration, qui s’est ici opposée à ce raisonnement pour des plus-values immobilières réalisées par une SCI et exonérées du fait de l’abattement pour durée de détention, admet pourtant déjà ce même raisonnement à propos de cession de parts de sociétés de personnes réalisées dans un cadre professionnel. En effet, dans l’arrêt du 8 décembre 201, la Cour de Nancy précise que le prix de revient fiscal des parts doit tenir compte d’une plus-value exonérée au niveau de la société en application des articles 151 septies ou 238 quindecies du CGI (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30 n° 40 et BOI-BIC-PVMV-40-20-50 n° 410).

Présenté schématiquement, le mécanisme de correction, tel que complété par la présente décision du Conseil d’Etat, consiste donc à ajouter au prix de revient des parts la somme algébrique des éléments suivants :

  • Bénéfices (y compris les plus-values) imposés (+) ;
  • Pertes comblées (+) ;
  • Bénéfices (y compris les plus-values) non imposés en application d’une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif (+) ;
  • Déficits (y compris les moins-values) déduits, sauf ceux trouvant leur origine dans une disposition par laquelle le législateur a entendu accorder un avantage fiscal définitif (−) ;
  • Bénéfices répartis (−).

Ce schéma semble être transposable aux plus-values sur cession de titres de toutes les sociétés de personnes, la décision, certes rendue en matière de sociétés à prépondérance immobilière, étant une décision de principe.

L’autre apport de cette décision est de confirmer que le dispositif de correction issu de la jurisprudence « Quemener » s’applique pour le régime des plus ou moins-values de cession de titres de sociétés de personnes à prépondérance immobilière en vigueur à compter de 2004. En effet, la décision « Baradé », qui étendait la solution de l’arrêt « Quemener » aux sociétés à prépondérance immobilière avait été rendue dans le cadre du régime fiscal des plus et moins-values en vigueur jusqu’en 2003, et n’avait pas été confirmée par le Conseil d’Etat pour le régime fiscal en vigueur depuis 2004.

Mais en réalité, la solution, déjà préconisée par le rapporteur public Pierre Collin dans ses conclusions afférentes à l’arrêt « Baradé » ne faisait guère de doute. Elle avait d’ailleurs été déjà admise par l’administration dans ses réponses Gard et Biancheri du 31 janvier 2006, reprises dans la base Bofip sous BOI-RFPI-SPI-20 n° 30.

Jean-Christophe BOUCHARD
Avocat Associé
NMW Delormeau
Diplômé d’expertise comptable
Intervenant au sein des conférences EFE

Le renouvellement du bail commercial avec modification du loyer

Il est fréquent que le bailleur profite du renouvellement du bail pour modifier le loyer, notamment en vue d’une augmentation. Cette procédure est toutefois encadrée, et la fixation de ce montant doit respecter certaines règles, et ce plus particulièrement depuis l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Le nouveau loyer, qui fait l’objet d’un plafonnement, doit ainsi être accepté par le preneur, qui est en droit de s’y opposer. Dans ce dernier cas, la fixation du loyer sera réalisée par voie judiciaire.

L’augmentation du loyer

Toute demande de renouvellement du bail commercial, qu’elle soit de l’initiative du bailleur ou du preneur, doit être accompagnée d’une demande de loyer. Afin de procéder à une augmentation du loyer, le bailleur doit donc adresser au preneur une offre de renouvellement du bail et lui proposer un montant.

Le bailleur et le preneur peuvent ainsi procéder à la négociation du loyer du bail renouvelé, et notamment choisir de se baser sur les indices légaux, de façon à atteindre un accord amiable. Toutefois, les parties ne sont pas tenues d’accepter le nouveau montant. Il est donc possible pour le preneur de refuser la proposition du bailleur sans nécessaire conséquence sur le renouvellement de son bail. Plusieurs situations peuvent être distinguées :

  • Acceptation du renouvellement et du nouveau loyer : l’accord du bailleur ou du preneur doit être communiquée par voie d’huissier.
  • Acceptation du renouvellement mais refus du nouveau loyer : lorsqu’aucun accord amiable n’est trouvé entre les parties, le bailleur ou le preneur peut saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. L’échec de la procédure de conciliation implique d’entamer une procédure de fixation judiciaire en saisissant le juge des loyers du Tribunal de grande instance.

Bon à savoir : au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur est tenu de continuer à verser le loyer tel que prévu dans le bail expiré.

Les changements apportés par la loi Pinel

Bien que le bailleur puisse revoir le loyer à la hausse à l’occasion du renouvellement du bail commercial, son augmentation est particulièrement encadrée : il n’est en effet pas possible de le fixer librement, et donc de l’accroître de manière disproportionnée. En effet, l’article L.145-33 du Code de commerce dispose : “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.”

Le loyer du bail révisé est donc plafonné : il ne peut excéder le montant du loyer du bail expiré, tout en prenant en compte les éventuelles variations liées à l’état du marché de l’immobilier ou du marché locatif. A ce titre, les parties déterminent dans le contenu du bail l’indice qu’ils souhaitent utiliser afin de réviser le loyer. L’article L.112-2 du Code monétaire et financier offre un choix entre 3 indices différents, calculés chaque année par l’INSEE :

  • Indice du coût de la construction (ICC) : indice mesurant l’évolution du prix des marchés de constructions neuves passés entre les maîtres d’ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment.
  • Indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) : indice calculé par la somme de l’indice des prix à la consommation (50%), l’indice du coût de la construction (25%) et le niveau du produit intérieur brut en valeur (25%).
  • Indice des loyers commerciaux (ILC) : indice calculé par la somme de l’indice des prix à la consommation (50%), l’indice du coût de la construction (25%) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail (25%).

Bon à savoir : les règles permettant de plafonner le montant du loyer ne s’appliquent qu’aux baux dont la durée n’excède pas 9 ans.

La loi Pinel du 18 juin 2014 fait de l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) et de l’indice des loyers commerciaux (ILC) les indices obligatoirement applicables pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Il ne s’agit toutefois pas d’une règle d’ordre public : en effet, les parties conservent la possibilité de choisir l’indice du coût de la construction (ICC) en incluant une clause adaptée dans l’avenant de renouvellement du bail.

Il existe des exceptions au principe de plafonnement du loyer renouvelé : on parle alors de déplafonnement du loyer du bail commercial. Dans certains cas, la règle du plafonnement est écarté, et d’autres techniques d’indexation du loyer sont alors employées :

  • Renouvellement d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans ou, du fait de sa prolongation tacite, d’une durée supérieure à 12 ans : le loyer est fixé à la valeur locative du bien.
  • Baux de terrains nus : le loyer est fixé à la valeur locative du bien.
  • Locaux monovalent (aménagés pour un type d’exploitation spécifique) : le loyer est fixé par application des usages propres à l’activité concernée.
  • Locaux à usage exclusif de bureaux : le loyer est fixé par comparaison aux prix habituellement pratiqués dans les locations de locaux similaires.

Le loyer peut également être déplafonné lorsque des modifications importantes interviennent sur des points spécifiques du bail :

Le loyer est alors fixé à la valeur locative du bien. Toutefois, la loi Pinel introduit un tempérament à ce principe, prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce : “En cas de modification notable des éléments susmentionnés ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.”

Ainsi, l’augmentation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail ne peut excéder 10% du loyer du bail expiré.

La fixation judiciaire du nouveau loyer

En cas de désaccord entre le bailleur et le preneur au sujet du montant du loyer du bail renouvelé, il leur est possible d’entamer une procédure judiciaire au cours de laquelle sera déterminé le juste montant du loyer.

Avant de saisir le juge des loyers commerciaux, il est toutefois important d’épuiser toutes les méthodes alternatives de conciliation afin de s’éviter une procédure judiciaire coûteuse. A ce titre, il peut être avantageux de saisir au préalable la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette démarche présente l’avantage d’être gratuite. Si les parties parviennent à trouver un compromis, la Commission dressera un acte contractuel qui engagera le bailleur et le preneur quant au montant du loyer du bail renouvelé et à son mode de révision. L’accord rédigé par la Commission porte uniquement sur le loyer du bail renouvelé, et ne peut concerner les autres dispositions du contrat de location.Bon à savoir : le juge des loyers commerciaux ne peut statuer sur le litige pendant la délibération de la Commission, qui est tenue de rendre une décision dans les 3 mois suivant sa saisine.

Lorsque la procédure de conciliation échoue, le bailleur ou le preneur peut assigner l’autre partie devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance. Plusieurs étapes nécessitent d’être respectées :

  • Echange de mémoires : l’action en fixation du loyer étant une procédure écrite, le juge statue sur les mémoires constitués par chaque partie. Le demandeur, qui a introduit l’action, dépose un premier mémoire auquel doit impérativement répondre le défendeur. Il est possible que plusieurs mémoires soient échangés, jusqu’à ce que les deux parties aient avancés tous leurs arguments.
  • Introduction de la procédure : l’une ou l’autre des parties doit saisir le tribunal par voie d’assignation au moins 1 mois suivant le dépôt du premier mémoire.
  • Dépôt des pièces justificatives au greffe du juge des loyers commerciaux : le demandeur doit fournir au greffe les pièces qu’elle a adressées à l’autre partie, ainsi que celles qu’elle a reçues.
  • Assignation du défendeur : le défendeur se voit communiquer la date de l’audience.
  • Procédure orale : les parties développent les arguments, dits moyens, avancés dans les mémoires échangés. Ils peuvent choisir de se faire assister ou non par un avocat.
  • Décision du juge : le juge fixe le loyer en se basant uniquement sur la valeur locative du bien. Lorsque les arguments contenus dans les mémoires ne lui permettent pas de rendre une décision, il peut ordonner une expertise judiciaire.

Le renouvellement du bail commercial : procédure et démarches

Afin d’obtenir le renouvellement du bail commercial, le bailleur et le locataire sont tenus de respecter certaines formalités. Il est tout d’abord nécessaire de respecter un préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance du bail. La procédure comprend plusieurs étapes :

Etape 1 : délivrance de la demande de renouvellement du bail commercial

Le formalisme du renouvellement du bail varie selon qu’il s’agit d’un congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement du bail commercial adressée par le preneur :

  • Congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur : le bailleur doit adresser le congé avec offre de renouvellement au titulaire du bail propriétaire du fonds de commerce, et non à son simple exploitant si leur identité diffère. L’offre doit être présentée dans un acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier. Dans le cas contraire, le preneur peut valablement considérer que le congé n’est pas valable et invoquer sa nullité. L’acte doit également comporter une demande de loyer chiffrée, que le preneur pourra librement accepter ou refuser.
  • Demande de renouvellement à l’initiative du preneur : seul le propriétaire du fonds de commerce peut adresser une demande de renouvellement au bailleur. Le preneur n’est pas tenu de respecter le même formalisme que le bailleur qui adresse une demande de congé : il doit simplement lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, uniquement en cas de silence du bailleur au 1er jour du 6e mois précédant l’échéance du bail.

Etape 2 : réponse à l’offre ou à la demande de renouvellement

Les conséquences varient en fonction de la réponse du bailleur ou du preneur à l’offre ou à la demande de renouvellement.

Réponse à l’offre de renouvellement

Le preneur dispose de plusieurs options en réponse à l’offre de renouvellement effectuée par le bailleur :

  • Acceptation de l’offre de renouvellement et de la demande de loyer : le bailleur et le preneur s’accordent sur les différentes modalités du renouvellement du bail et doivent donc rédiger un avenant en ce sens.
  • Acceptation de l’offre de renouvellement et refus de la demande de loyer : le bailleur et le preneur doivent trouver un terrain d’entente pour la détermination du loyer. La fixation peut s’effectuer par voie judiciaire lorsque la conciliation est inenvisageable.
  • Refus pur et simple de l’offre de renouvellement : le preneur sera tenu de quitter les lieux à l’échéance du bail.

Réponse à la demande de renouvellement

Lorsqu’il se voit adresser une demande de renouvellement à l’initiative du preneur, le bailleur dispose de plusieurs options :

  • Silence du bailleur : en cas de silence du bailleur dans les 3 mois suivant la réception de la demande de renouvellement, celle-ci est réputée acceptée.
  • Acceptation expresse du bailleur : en particulier lorsqu’il souhaite profiter du renouvellement pour augmenter le loyer, le bailleur doit communiquer son acceptation par acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier.
  • Refus du bailleur : le refus du bailleur de renouveler le bail commercial doit être communiquée au preneur par acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier. Il doit y faire figurer les motifs de son refus sous peine de sanction, mais également reproduire l’alinéa 5 de l’article L.145-10 du Code de commerce : “L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”

Bon à savoir : en principe, le silence des parties à l’échéance du bail entraîne la reconduction tacite du bail commercial. Toutefois, cette solution n’a pas le même caractère définitif que le renouvellement formalisé par un avenant. En effet, le bailleur comme le preneur disposent toujours d’un droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce : ce droit doit être exercé dans le mois suivant la notification de la décision définitive, lorsque les parties ne parviennent pas à trouver un accord sur le montant du loyer.

Etape 3 : négociation de l’avenant

Une fois le principe du renouvellement acquis, le bailleur et le preneur doivent procéder à la négociation de l’avenant de renouvellement du bail commercial. En effet, ils doivent pouvoir déterminer si les clauses spéciales qui figuraient éventuellement dans le bail expiré sont amenées à être intégrées dans le bail renouvelé. D’autres éléments doivent également être arrêtés, comme le choix de la méthode de révision du loyer (révision triennale ou inclusion d’une clause d’échelle mobile).Bon à savoir : le bailleur et le preneur disposent d’un délai de rétractation d’1 mois suivant la décision définitive de renouvellement du bail.

Quels recours en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial ?

En cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial, le preneur dispose de plusieurs options :

Acceptation de l’indemnité d’éviction

Lorsqu’il adresse au preneur un congé sans offre de renouvellement, le bailleur est tenu de lui verser une indemnité d’éviction afin de compenser la perte de la propriété commerciale ainsi que le préjudice lié au déplacement de son fonds de commerce. Il s’agit de la seule condition à laquelle le bailleur dispose de la possibilité de récupérer les locaux loués à l’échéance du bail.

Le preneur peut librement rester dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. L’alinéa 2 de l’article L.145-14 du Code de commerce décrit le montant que cette compensation est supposée couvrir : “Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Il résulte donc de cet article que l’indemnité d’éviction doit comprendre :

  • La valeur marchande du fonds
  • Les frais normaux de déménagement et de réinstallation
  • Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur

Toutefois, il existe certains cas dans lesquels le preneur perd son droit à l’indemnité d’éviction. Il s’agit notamment :

  • De l’infraction aux termes du bail
  • De la sous-location ou de la cession irrégulière
  • De la modification substantielle de la destination du lieu et de l’activité exercée
  • Du défaut de paiement du loyer
  • De la perte d’une des conditions requise afin d’avoir droit à la propriété commerciale
  • De la reprise du logement par le bailleur pour y effectuer des travaux : dans ce dernier cas, le bailleur doit fournir au preneur un local commercial équivalent lui permettant de poursuivre l’exercice de son activité.

Si le preneur demeure dans les lieux à l’échéance du bail alors que le bailleur lui a notifié le congé sans offre de renouvellement, il sera alors tenu de lui verser une indemnité d’occupation du bail commercial au titre de son occupation sans droit ni titre du local commercial.

Contestation du refus de renouvellement

En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, le preneur dispose de 2 ans pour contester cette décision devant le Tribunal de grande instance. La procédure débute par l’assignation du bailleur devant le Tribunal, délivrée par un huissier de justice. Les deux parties doivent impérativement se faire représenter par un avocat, contrairement à la procédure devant le juge des baux commerciaux.

A lire : Bail à réhabilitation : définition et fonctionnementModèle d’avenant au bail commercial

LOI PINEL MODIF Pour qui ? Pourquoi ?

L’avenant de renouvellement au bail commercial est un bail de location à signer entre le propriétaire bailleur des locaux loués et le preneur locataire. Il s’agit d’un acte accessoire au bail commercial qui les lient et au titre duquel le bailleur et le locataire formalisent le renouvellement de leur relation.

La signature de l’avenant de renouvellement au bail commercial peut intervenir à la demande du locataire (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR) ou à la demande du bailleur (nécessairement par acte d’huissier), agissant dans les 6 mois avant l’expiration du bail commercial en cours.

Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire. Le propriétaire ne pourra le lui refuser que s’il a des motifs légitimes. Le propriétaire pourra par ailleurs accepter tout en demandant une augmentation de loyer, ce à quoi le locataire pourra refuser de consentir (tout en actant que le bail est renouvelé). Les parties seront alors invitées à saisir la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible, pour la fixation du nouveau loyer.

Attention : si le bail n’est pas renouvelé, il n’est pas pour autant terminé : il est prolongé de manière tacite, mais dans ce cas, le locataire n’est plus titulaire de son droit au bail et ne pourra pas transmettre automatiquement son bail commercial avec le fonds de commerce s’il décide de vendre ce dernier.

Sur quoi porte l’avenant ?

L’avenant de renouvellement au bail commercial pourra être conclu entre le bailleur et le locataire une fois qu’ils auront trouvé un accord sur les conditions, notamment financières, de renouvellement.

Ainsi, l’avenant contiendra principalement :

– le nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation (qui ont changé depuis la loi Pinel)

– la durée du bail renouvelé (voir ci-après)

– la fixation d’un nouveau dépôt de garantie (qui en pratique pourra être le même que celui initialement déposé, ou être supérieur, auquel cas le locataire devra verser un complément).

Compte tenu des modifications apportées par la loi Pinel du 18 juin 2014 (et du fait que la majorité des baux commerciaux arrivant à expiration sont soumis au régime antérieur à la loi Pinel), l’avenant de renouvellement devra également utilement comporter de nouvelles clauses conformes au nouveau régime Pinel. C’est le cas de l’avenant proposé ici.

Pour quelle durée et à partir de quand le bail commercial est-il renouvelé ?

En vertu des dispositions de l’article L. 145-12 alinéa 1 du Code de commerce, le bail commercial est renouvelé pour une durée de 9 ans, (en bail 3-6-9). Les parties peuvent toutefois décider de fixer une durée plus longue, mais il sera soumis à certaines spécificités légales dont le locataire devra expressément être informé. Si le bail renouvelé est stipulé pour une durée supérieure à 12 ans, alors il devra être rédigé par un notaire et être publié à la conservation des hypothèques.

Le nouveau bail prendra effet à compter de l’expiration du bail précédent. Si les parties ne se sont pas manifestées dans les 6 mois avant l’expiration du bail et qu’il a alors été tacitement prolongé, alors le bail renouvelé entre en vigueur à la date pour laquelle le congé avec demande de renouvellement ou le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.

Les clauses de l’ancien bail restent-elles en vigueur ?

Toutes les clauses du bail commercial qui n’ont pas été expressément modifiées par l’avenant restent en vigueur à l’exception bien entendu de la durée du bail commercial précédent.

Attention : si l’ancien bail a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, soit avant le 1er septembre 2014 (ce qui sera en principe systématiquement le cas), l’avenant devra nécessairement modifier les clauses du bail commercial dont le régime a été modifié par la loi. L’avenant proposé ici comporte à cet effet les nouvelles clauses conformes aux dispositions de la loi Pinel.

Le bailleur doit-il annexer un nouveau dossier de diagnostics techniques ?

    De nouveau diagnostics techniques devront être communiqués au locataire (et annexé à l’avenant au bail commercial) dès lors que les précédent diagnostics ne seraient plus valides.

La durée de validité des diagnostics techniques est la suivante:

– Le diagnostic amiante est illimitée si aucune trace n’est détectée. S’il y a de l’amiante, la durée du diagnostic est de 3 ans. A noter que tous les diagnostics réalisés avant 2013, devront être renouvelés même en l’absence d’amiante.

– Le diagnostic plomb est illimitée en dessous du seuil réglementaire. Au-delà, sa durée de validité est de 6 mois ou 1 an.

– le diagnostic Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) est valable 6 mois.

– Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans.

L’importance de la loi Pinel dans le renouvellement du bail commercial

Dans la période actuelle de transition entre des baux commerciaux conclus avant la loi Pinel et leur renouvellement post entrée envigueur de la loi Pinel, un point très important doit être noté : l’ancien bail commercial a en été signé sous l’ancien régime. Or la loi Pinel s’applique à tout bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014. Le bail commercial renouvelé sera donc soumis au nouveau régime du bail commercial.

L’avenant de renouvellement ne devrait donc pas se borner, sur la base des modèles d’avenants existant, à fixer le nouveau loyer et la nouvelle durée du bail commercial, en reconduisant purement et simplement les clauses de l’ancien bail commercial : il convient de profiter de ce nouveau contrat pour tenir compte des évolutions législatives majeures apportées par la loi Pinel au régime du bail commercial.

Principaux éléments dont il faut tenir compte dans le renouvellement du bail commercial

Parmi les dispositions nouvelle apportées par la loi Pinel, les principaux éléments suivants mériteraient d’être impactés dans des clauses de l’avenant de renouvellement au bail commercial :

1. L’indice de révision du loyer :

La loi Pinel a remplacé, sauf exception, l’utilisation de l’ICC (indice du coût de la construction) par (i) l’indice des loyers commerciaux (ILC) lorsque le locataire exerce une activité commerciale (et qu’il est inscrit au registre du commerce et des sociétés) ou artisanale (et qu’il est inscrit au répertoire des métiers) ou (ii) l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) lorsque le locataire exerce un autre type d’activité.

L’avenant de renouvellement du bail commercial devra le cas échéant bien tenir compte de l’application du nouvel indice.

2. L’inventaire des charges, impôts et taxes

La loi Pinel régit avec précision l’encadrement de la répartition des charges, impôts et taxes. Le contrat de bail doit l’indiquer avec précision, étant précisé que le bailleur doit obligatoirement supporter un certain nombre de charges prévues par la loi.

Le bailleur doit également adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

Il est important que l’avenant de renouvellement au bail commercial intègre ces modifications.

3. Le droit de préemption au bénéfice du locataire

La loi Pinel instaure un droit de préemption au bénéfice du preneur à bail commercial. Ces dispositions ne sont toutefois pas d’ordre public, ce qui veut dire que les parties peuvent y renoncer à condition de le stipuler expressément dans le bail. Si le bail est renouvelé sans qu’une telle renonciation au droit de préemption soit exprimée, alors ce droit s’appliquera au locataire en cas de volonté de vente des murs par le propriétaire bailleur.

FRANCHISE

Créer une franchise

Creer une franchise

La franchise est un moyen efficace pour développer son entreprise en limitant les risques financiers. Il y a des avantages pour les franchiseurs et pour les franchisés.

Du côté des franchiseurs, créer une franchise nécessite moins d’investissement que le développement en succursales (unités en propre) car les franchisés, en leur qualité d’entrepreneurs, investissent leurs fonds propres et sont responsables de leur entreprise. D’autre part, la mutualisation des différents process (logistique, communication, recrutement…) permet aux franchiseurs de réaliser des économies d’échelle.

De leur côté, les franchisés bénéficient principalement du soutien, de l’expérience et du savoir-faire de leur franchiseur.
En savoir plus sur les avantages et inconvénients de la franchise.

Pour créer une franchise et construire avec succès un réseau franchisé il convient de respecter les étapes suivantes.

  • Valider la rentabilité de son concept
  • Créer un business plan de la franchise
  • Créer le manuel du savoir faire
  • Editer un DIP, document d’information précontractuel
  • Rédiger un contrat de franchise type
  • Communiquer pour faire connaitre son réseau?

Etape 1. Valider la rentabilité de son concept

Pour pouvoir se franchiser, un concept doit être profitable et reproductible.

Le succès préalable d’une unité pilote est indispensable pour garantir la maîtrise d’un savoir faire par le franchiseur. Si le franchisé reproduit exactement les recettes qui ont fait le succès du pilote, son unité doit obtenir le même résultat.

Selon Jean-Michel Illien dans l’ouvrage ‘Le concept franchisable’ :

« La franchise est l’art d’exceller dans la reproduction des moyennes » .

En d’autres termes, un franchisé doit avoir l’assurance d’obtenir un minimum de résultat et de rentabilité dans la mesure où il reproduit de façon moyenne les paramètres spécifiques du concept. Découvrez une liste des franchises rentables

Etape 2. Produire un certains nombre de documents

Le business plan

Le business plan doit présenter de manière détaillée le concept et les différentes études qui ont été menées (étude de marché, état de la concurrence…). Véritable résumé de la stratégie du franchiseur, le business plan retrace les actions et les moyens mis en œuvre pour atteindre des objectifs financiers (notamment le seuil de rentabilité).

Il est indispensable pour convaincre les partenaires financiers et les futurs franchisés.

En savoir plus sur le business plan .

Le manuel du savoir faire

C’est un recueil de documents regroupant tous les paramètres qui ont participé au succès et à la rentabilité d’un concept. On y retrouve l’expérience, les automatismes, les habitudes, les réflexes mais aussi toutes les spécificités de chaque réseau.

Guide de la franchise 2021

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Le document d’information pré-contractuelle

La loi Doubin impose aux sociétés souhaitant créer une franchise de fournir un DIP aux candidats. Le DIP regroupe entre autre l’historique de la société, le nombre d’unités du réseau, le contact des franchisés en activité, le cv des responsables et un état du marché (concurrence, cible…).

En savoir plus sur le DIP

Le contrat de franchise

Le contrat de franchise délimite le périmètre de la relation franchiseur / franchisé, il regroupe par exemple les données concernant la transmission du savoir faire, la confidentialité, l’assistance, les droits d’entrées et la formation.

Pour être valable, le contrat de franchise doit se conformer au formalisme du droit commercial.

En savoir plus sur le contrat de franchise .

Etape 3. Communiquer pour faire connaître son réseau

Ces dernières années la franchise s’est développée dans tous les domaines et services. Dans cet environnement ultra concurrentiel, il est devenu nécessaire d’exploiter les outils de communication adaptés à votre cible de candidats.

Vous pouvez annoncer :

  • Sur Internet, avec des sites « annuaire de franchises » comme l’Observatoire de la franchise,
  • Dans la presse écrite (presse spécialisée franchise ou presse sectorielle),
  • Via les relations presses,
  • Sur les salons de la franchise : Franchise Expo Paris

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Formation création d’entreprise : se former à la franchise

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Renouvellement du bail commercial par le bailleur : la délivrance du congé

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Renouvellement du bail commercial par le bailleur : la délivrance du congé. Par David Semhoun, Avocat.
Parution : lundi 16 janvier 2017Adresse de l’article original :
https://www.village-justice.com/articles/Renouvellement-bail-commercial-par-bailleur-delivrance-conge,23973.html
Reproduction interdite sans autorisation de l’auteur.

À l’approche du terme du bail, le bailleur dispose de deux options :
1° délivrer un congé offrant ou refusant le renouvellement ou
2° garder le silence et permettre au bail de se prolonger tacitement.

I. La délivrance du congé par le bailleur

Généralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’éviction.

A. Date de délivrance du congé de renouvellement

Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins 6 mois avant l’échéance du bail, il prendra alors effet à cette date. Le délai de 6 mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de délivrer un congé plus en amont.

Dans le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L. 145-9 du code de commerce disposant que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

B. Destinataire de la délivrance du congé de renouvellement

Seul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux. Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché d’une irrégularité de forme (pouvant uniquement être invoquée par le destinataire).

C. Forme et contenu du congé

La loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous peine de nullité du congé.

1. Congé refusant le renouvellement

Le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

2. Congé offrant le renouvellement

Dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé.

Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur locative si le bailleur invoque un motif de déplafonnement.

II. Rétractation de l’offre de renouvellement

Le bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce.

Cet article prévoit en effet que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. » Le bailleur pourra, pour justifier le refus de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le renouvellement à son locataire.

III. La réponse du locataire au congé délivré par le bailleur

A. En cas de congé offrant le renouvellement

Le locataire a le choix :

1°) D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté de façon formelle ou bien tacite (par exemple si le locataire ne répond pas à la demande mais reste dans les lieux et garde le silence).

2°) D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions, notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.

B. En cas de congé refusant le renouvellement

Le congé refusant le renouvellement laisse plusieurs choix au locataire :

1°) Si le congé offre une indemnité d’éviction, le locataire peut accepter l’indemnité d’éviction ou en négocier le montant ou encore, à défaut d’accord, saisir le tribunal compétent.

Étant précisé que le locataire doit agir dans un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité d’éviction proposée, conformément à l’article L. 145-60 du Code de commerce.

2°) Si le congé n’offre aucune indemnité d’éviction, le locataire saisira le tribunal de grande instance afin de faire valoir ses droits à la propriété commerciale en contestant les motifs avancés par le bailleur.David Semhoun Nahmias – Semhoun Avocats A.A.R.P.I. www.nsavocatsparis.fr www.legavox.fr/blog/david-semhoun/