Il est fréquent que le bailleur profite du renouvellement du bail pour modifier le loyer, notamment en vue d’une augmentation. Cette procédure est toutefois encadrée, et la fixation de ce montant doit respecter certaines règles, et ce plus particulièrement depuis l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Le nouveau loyer, qui fait l’objet d’un plafonnement, doit ainsi être accepté par le preneur, qui est en droit de s’y opposer. Dans ce dernier cas, la fixation du loyer sera réalisée par voie judiciaire.

L’augmentation du loyer

Toute demande de renouvellement du bail commercial, qu’elle soit de l’initiative du bailleur ou du preneur, doit être accompagnée d’une demande de loyer. Afin de procéder à une augmentation du loyer, le bailleur doit donc adresser au preneur une offre de renouvellement du bail et lui proposer un montant.

Le bailleur et le preneur peuvent ainsi procéder à la négociation du loyer du bail renouvelé, et notamment choisir de se baser sur les indices légaux, de façon à atteindre un accord amiable. Toutefois, les parties ne sont pas tenues d’accepter le nouveau montant. Il est donc possible pour le preneur de refuser la proposition du bailleur sans nécessaire conséquence sur le renouvellement de son bail. Plusieurs situations peuvent être distinguées :

• Acceptation du renouvellement et du nouveau loyer : l’accord du bailleur ou du preneur doit être communiquée par voie d’huissier.
• Acceptation du renouvellement mais refus du nouveau loyer : lorsqu’aucun accord amiable n’est trouvé entre les parties, le bailleur ou le preneur peut saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. L’échec de la procédure de conciliation implique d’entamer une procédure de fixation judiciaire en saisissant le juge des loyers du Tribunal de grande instance.

Bon à savoir : au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur est tenu de continuer à verser le loyer tel que prévu dans le bail expiré.

Les changements apportés par la loi Pinel

Bien que le bailleur puisse revoir le loyer à la hausse à l’occasion du renouvellement du bail commercial, son augmentation est particulièrement encadrée : il n’est en effet pas possible de le fixer librement, et donc de l’accroître de manière disproportionnée. En effet, l’article L.145-33 du Code de commerce dispose : “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.”

Le loyer du bail révisé est donc plafonné : il ne peut excéder le montant du loyer du bail expiré, tout en prenant en compte les éventuelles variations liées à l’état du marché de l’immobilier ou du marché locatif. A ce titre, les parties déterminent dans le contenu du bail l’indice qu’ils souhaitent utiliser afin de réviser le loyer. L’article L.112-2 du Code monétaire et financier offre un choix entre 3 indices différents, calculés chaque année par l’INSEE :

• Indice du coût de la construction (ICC) : indice mesurant l’évolution du prix des marchés de constructions neuves passés entre les maîtres d’ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment.
• Indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) : indice calculé par la somme de l’indice des prix à la consommation (50%), l’indice du coût de la construction (25%) et le niveau du produit intérieur brut en valeur (25%).
• Indice des loyers commerciaux (ILC) : indice calculé par la somme de l’indice des prix à la consommation (50%), l’indice du coût de la construction (25%) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail (25%).

Bon à savoir : les règles permettant de plafonner le montant du loyer ne s’appliquent qu’aux baux dont la durée n’excède pas 9 ans.

La loi Pinel du 18 juin 2014 fait de l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) et de l’indice des loyers commerciaux (ILC) les indices obligatoirement applicables pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Il ne s’agit toutefois pas d’une règle d’ordre public : en effet, les parties conservent la possibilité de choisir l’indice du coût de la construction (ICC) en incluant une clause adaptée dans l’avenant de renouvellement du bail.

Il existe des exceptions au principe de plafonnement du loyer renouvelé : on parle alors de déplafonnement du loyer du bail commercial. Dans certains cas, la règle du plafonnement est écarté, et d’autres techniques d’indexation du loyer sont alors employées :

• Renouvellement d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans ou, du fait de sa prolongation tacite, d’une durée supérieure à 12 ans : le loyer est fixé à la valeur locative du bien.
• Baux de terrains nus : le loyer est fixé à la valeur locative du bien.
• Locaux monovalent (aménagés pour un type d’exploitation spécifique) : le loyer est fixé par application des usages propres à l’activité concernée.
• Locaux à usage exclusif de bureaux : le loyer est fixé par comparaison aux prix habituellement pratiqués dans les locations de locaux similaires.

Le loyer peut également être déplafonné lorsque des modifications importantes interviennent sur des points spécifiques du bail :

• Caractéristiques du local concerné
• Destination des lieux
• Obligations respectives des parties
• Facteurs locaux de commercialité

Le loyer est alors fixé à la valeur locative du bien. Toutefois, la loi Pinel introduit un tempérament à ce principe, prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce : “En cas de modification notable des éléments susmentionnés ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.”

Ainsi, l’augmentation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail ne peut excéder 10% du loyer du bail expiré.

La fixation judiciaire du nouveau loyer

En cas de désaccord entre le bailleur et le preneur au sujet du montant du loyer du bail renouvelé, il leur est possible d’entamer une procédure judiciaire au cours de laquelle sera déterminé le juste montant du loyer.

Avant de saisir le juge des loyers commerciaux, il est toutefois important d’épuiser toutes les méthodes alternatives de conciliation afin de s’éviter une procédure judiciaire coûteuse. A ce titre, il peut être avantageux de saisir au préalable la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette démarche présente l’avantage d’être gratuite. Si les parties parviennent à trouver un compromis, la Commission dressera un acte contractuel qui engagera le bailleur et le preneur quant au montant du loyer du bail renouvelé et à son mode de révision. L’accord rédigé par la Commission porte uniquement sur le loyer du bail renouvelé, et ne peut concerner les autres dispositions du contrat de location.Bon à savoir : le juge des loyers commerciaux ne peut statuer sur le litige pendant la délibération de la Commission, qui est tenue de rendre une décision dans les 3 mois suivant sa saisine.

Lorsque la procédure de conciliation échoue, le bailleur ou le preneur peut assigner l’autre partie devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance. Plusieurs étapes nécessitent d’être respectées :

• Echange de mémoires : l’action en fixation du loyer étant une procédure écrite, le juge statue sur les mémoires constitués par chaque partie. Le demandeur, qui a introduit l’action, dépose un premier mémoire auquel doit impérativement répondre le défendeur. Il est possible que plusieurs mémoires soient échangés, jusqu’à ce que les deux parties aient avancés tous leurs arguments.
• Introduction de la procédure : l’une ou l’autre des parties doit saisir le tribunal par voie d’assignation au moins 1 mois suivant le dépôt du premier mémoire.
• Dépôt des pièces justificatives au greffe du juge des loyers commerciaux : le demandeur doit fournir au greffe les pièces qu’elle a adressées à l’autre partie, ainsi que celles qu’elle a reçues.
• Assignation du défendeur : le défendeur se voit communiquer la date de l’audience.
• Procédure orale : les parties développent les arguments, dits moyens, avancés dans les mémoires échangés. Ils peuvent choisir de se faire assister ou non par un avocat.
• Décision du juge : le juge fixe le loyer en se basant uniquement sur la valeur locative du bien. Lorsque les arguments contenus dans les mémoires ne lui permettent pas de rendre une décision, il peut ordonner une expertise judiciaire.

Le renouvellement du bail commercial : procédure et démarches

Afin d’obtenir le renouvellement du bail commercial, le bailleur et le locataire sont tenus de respecter certaines formalités. Il est tout d’abord nécessaire de respecter un préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance du bail. La procédure comprend plusieurs étapes :

Etape 1 : délivrance de la demande de renouvellement du bail commercial

Le formalisme du renouvellement du bail varie selon qu’il s’agit d’un congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement du bail commercial adressée par le preneur :

• Congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur : le bailleur doit adresser le congé avec offre de renouvellement au titulaire du bail propriétaire du fonds de commerce, et non à son simple exploitant si leur identité diffère. L’offre doit être présentée dans un acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier. Dans le cas contraire, le preneur peut valablement considérer que le congé n’est pas valable et invoquer sa nullité. L’acte doit également comporter une demande de loyer chiffrée, que le preneur pourra librement accepter ou refuser.
• Demande de renouvellement à l’initiative du preneur : seul le propriétaire du fonds de commerce peut adresser une demande de renouvellement au bailleur. Le preneur n’est pas tenu de respecter le même formalisme que le bailleur qui adresse une demande de congé : il doit simplement lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, uniquement en cas de silence du bailleur au 1er jour du 6e mois précédant l’échéance du bail.

Etape 2 : réponse à l’offre ou à la demande de renouvellement

Les conséquences varient en fonction de la réponse du bailleur ou du preneur à l’offre ou à la demande de renouvellement.

Réponse à l’offre de renouvellement

Le preneur dispose de plusieurs options en réponse à l’offre de renouvellement effectuée par le bailleur :

• Acceptation de l’offre de renouvellement et de la demande de loyer : le bailleur et le preneur s’accordent sur les différentes modalités du renouvellement du bail et doivent donc rédiger un avenant en ce sens.
• Acceptation de l’offre de renouvellement et refus de la demande de loyer : le bailleur et le preneur doivent trouver un terrain d’entente pour la détermination du loyer. La fixation peut s’effectuer par voie judiciaire lorsque la conciliation est inenvisageable.
• Refus pur et simple de l’offre de renouvellement : le preneur sera tenu de quitter les lieux à l’échéance du bail.

Réponse à la demande de renouvellement

Lorsqu’il se voit adresser une demande de renouvellement à l’initiative du preneur, le bailleur dispose de plusieurs options :

• Silence du bailleur : en cas de silence du bailleur dans les 3 mois suivant la réception de la demande de renouvellement, celle-ci est réputée acceptée.
• Acceptation expresse du bailleur : en particulier lorsqu’il souhaite profiter du renouvellement pour augmenter le loyer, le bailleur doit communiquer son acceptation par acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier.
• Refus du bailleur : le refus du bailleur de renouveler le bail commercial doit être communiquée au preneur par acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier. Il doit y faire figurer les motifs de son refus sous peine de sanction, mais également reproduire l’alinéa 5 de l’article L.145-10 du Code de commerce : “L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”

Bon à savoir : en principe, le silence des parties à l’échéance du bail entraîne la reconduction tacite du bail commercial. Toutefois, cette solution n’a pas le même caractère définitif que le renouvellement formalisé par un avenant. En effet, le bailleur comme le preneur disposent toujours d’un droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce : ce droit doit être exercé dans le mois suivant la notification de la décision définitive, lorsque les parties ne parviennent pas à trouver un accord sur le montant du loyer.

Etape 3 : négociation de l’avenant

Une fois le principe du renouvellement acquis, le bailleur et le preneur doivent procéder à la négociation de l’avenant de renouvellement du bail commercial. En effet, ils doivent pouvoir déterminer si les clauses spéciales qui figuraient éventuellement dans le bail expiré sont amenées à être intégrées dans le bail renouvelé. D’autres éléments doivent également être arrêtés, comme le choix de la méthode de révision du loyer (révision triennale ou inclusion d’une clause d’échelle mobile).Bon à savoir : le bailleur et le preneur disposent d’un délai de rétractation d’1 mois suivant la décision définitive de renouvellement du bail.

Quels recours en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial ?

En cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial, le preneur dispose de plusieurs options :

Acceptation de l’indemnité d’éviction

Lorsqu’il adresse au preneur un congé sans offre de renouvellement, le bailleur est tenu de lui verser une indemnité d’éviction afin de compenser la perte de la propriété commerciale ainsi que le préjudice lié au déplacement de son fonds de commerce. Il s’agit de la seule condition à laquelle le bailleur dispose de la possibilité de récupérer les locaux loués à l’échéance du bail.

Le preneur peut librement rester dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. L’alinéa 2 de l’article L.145-14 du Code de commerce décrit le montant que cette compensation est supposée couvrir : “Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Il résulte donc de cet article que l’indemnité d’éviction doit comprendre :

• La valeur marchande du fonds
• Les frais normaux de déménagement et de réinstallation
• Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur

Toutefois, il existe certains cas dans lesquels le preneur perd son droit à l’indemnité d’éviction. Il s’agit notamment :

• De l’infraction aux termes du bail
• De la sous-location ou de la cession irrégulière
• De la modification substantielle de la destination du lieu et de l’activité exercée
• Du défaut de paiement du loyer
• De la perte d’une des conditions requise afin d’avoir droit à la propriété commerciale
• De la reprise du logement par le bailleur pour y effectuer des travaux : dans ce dernier cas, le bailleur doit fournir au preneur un local commercial équivalent lui permettant de poursuivre l’exercice de son activité.

Si le preneur demeure dans les lieux à l’échéance du bail alors que le bailleur lui a notifié le congé sans offre de renouvellement, il sera alors tenu de lui verser une indemnité d’occupation du bail commercial au titre de son occupation sans droit ni titre du local commercial.

Contestation du refus de renouvellement

En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, le preneur dispose de 2 ans pour contester cette décision devant le Tribunal de grande instance. La procédure débute par l’assignation du bailleur devant le Tribunal, délivrée par un huissier de justice. Les deux parties doivent impérativement se faire représenter par un avocat, contrairement à la procédure devant le juge des baux commerciaux.

A lire : Bail à réhabilitation : définition et fonctionnementModèle d’avenant au bail commercial

LOI PINEL MODIF Pour qui ? Pourquoi ?

L’avenant de renouvellement au bail commercial est un bail de location à signer entre le propriétaire bailleur des locaux loués et le preneur locataire. Il s’agit d’un acte accessoire au bail commercial qui les lient et au titre duquel le bailleur et le locataire formalisent le renouvellement de leur relation.

La signature de l’avenant de renouvellement au bail commercial peut intervenir à la demande du locataire (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR) ou à la demande du bailleur (nécessairement par acte d’huissier), agissant dans les 6 mois avant l’expiration du bail commercial en cours.

Le renouvellement du bail commercial est un droit pour le locataire. Le propriétaire ne pourra le lui refuser que s’il a des motifs légitimes. Le propriétaire pourra par ailleurs accepter tout en demandant une augmentation de loyer, ce à quoi le locataire pourra refuser de consentir (tout en actant que le bail est renouvelé). Les parties seront alors invitées à saisir la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible, pour la fixation du nouveau loyer.

Attention : si le bail n’est pas renouvelé, il n’est pas pour autant terminé : il est prolongé de manière tacite, mais dans ce cas, le locataire n’est plus titulaire de son droit au bail et ne pourra pas transmettre automatiquement son bail commercial avec le fonds de commerce s’il décide de vendre ce dernier.

Sur quoi porte l’avenant ?

L’avenant de renouvellement au bail commercial pourra être conclu entre le bailleur et le locataire une fois qu’ils auront trouvé un accord sur les conditions, notamment financières, de renouvellement.

Ainsi, l’avenant contiendra principalement :

– le nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation (qui ont changé depuis la loi Pinel)

– la durée du bail renouvelé (voir ci-après)

– la fixation d’un nouveau dépôt de garantie (qui en pratique pourra être le même que celui initialement déposé, ou être supérieur, auquel cas le locataire devra verser un complément).

Compte tenu des modifications apportées par la loi Pinel du 18 juin 2014 (et du fait que la majorité des baux commerciaux arrivant à expiration sont soumis au régime antérieur à la loi Pinel), l’avenant de renouvellement devra également utilement comporter de nouvelles clauses conformes au nouveau régime Pinel. C’est le cas de l’avenant proposé ici.

Pour quelle durée et à partir de quand le bail commercial est-il renouvelé ?

En vertu des dispositions de l’article L. 145-12 alinéa 1 du Code de commerce, le bail commercial est renouvelé pour une durée de 9 ans, (en bail 3-6-9). Les parties peuvent toutefois décider de fixer une durée plus longue, mais il sera soumis à certaines spécificités légales dont le locataire devra expressément être informé. Si le bail renouvelé est stipulé pour une durée supérieure à 12 ans, alors il devra être rédigé par un notaire et être publié à la conservation des hypothèques.

Le nouveau bail prendra effet à compter de l’expiration du bail précédent. Si les parties ne se sont pas manifestées dans les 6 mois avant l’expiration du bail et qu’il a alors été tacitement prolongé, alors le bail renouvelé entre en vigueur à la date pour laquelle le congé avec demande de renouvellement ou le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement.

Les clauses de l’ancien bail restent-elles en vigueur ?

Toutes les clauses du bail commercial qui n’ont pas été expressément modifiées par l’avenant restent en vigueur à l’exception bien entendu de la durée du bail commercial précédent.

Attention : si l’ancien bail a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, soit avant le 1er septembre 2014 (ce qui sera en principe systématiquement le cas), l’avenant devra nécessairement modifier les clauses du bail commercial dont le régime a été modifié par la loi. L’avenant proposé ici comporte à cet effet les nouvelles clauses conformes aux dispositions de la loi Pinel.

Le bailleur doit-il annexer un nouveau dossier de diagnostics techniques ?

    De nouveau diagnostics techniques devront être communiqués au locataire (et annexé à l’avenant au bail commercial) dès lors que les précédent diagnostics ne seraient plus valides.

La durée de validité des diagnostics techniques est la suivante:

– Le diagnostic amiante est illimitée si aucune trace n’est détectée. S’il y a de l’amiante, la durée du diagnostic est de 3 ans. A noter que tous les diagnostics réalisés avant 2013, devront être renouvelés même en l’absence d’amiante.

– Le diagnostic plomb est illimitée en dessous du seuil réglementaire. Au-delà, sa durée de validité est de 6 mois ou 1 an.

– le diagnostic Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) est valable 6 mois.

– Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est valable 10 ans.

L’importance de la loi Pinel dans le renouvellement du bail commercial

Dans la période actuelle de transition entre des baux commerciaux conclus avant la loi Pinel et leur renouvellement post entrée envigueur de la loi Pinel, un point très important doit être noté : l’ancien bail commercial a en été signé sous l’ancien régime. Or la loi Pinel s’applique à tout bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014. Le bail commercial renouvelé sera donc soumis au nouveau régime du bail commercial.

L’avenant de renouvellement ne devrait donc pas se borner, sur la base des modèles d’avenants existant, à fixer le nouveau loyer et la nouvelle durée du bail commercial, en reconduisant purement et simplement les clauses de l’ancien bail commercial : il convient de profiter de ce nouveau contrat pour tenir compte des évolutions législatives majeures apportées par la loi Pinel au régime du bail commercial.

Principaux éléments dont il faut tenir compte dans le renouvellement du bail commercial

Parmi les dispositions nouvelle apportées par la loi Pinel, les principaux éléments suivants mériteraient d’être impactés dans des clauses de l’avenant de renouvellement au bail commercial :

1. L’indice de révision du loyer :

La loi Pinel a remplacé, sauf exception, l’utilisation de l’ICC (indice du coût de la construction) par (i) l’indice des loyers commerciaux (ILC) lorsque le locataire exerce une activité commerciale (et qu’il est inscrit au registre du commerce et des sociétés) ou artisanale (et qu’il est inscrit au répertoire des métiers) ou (ii) l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) lorsque le locataire exerce un autre type d’activité.

L’avenant de renouvellement du bail commercial devra le cas échéant bien tenir compte de l’application du nouvel indice.

2. L’inventaire des charges, impôts et taxes

La loi Pinel régit avec précision l’encadrement de la répartition des charges, impôts et taxes. Le contrat de bail doit l’indiquer avec précision, étant précisé que le bailleur doit obligatoirement supporter un certain nombre de charges prévues par la loi.

Le bailleur doit également adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

Il est important que l’avenant de renouvellement au bail commercial intègre ces modifications.

3. Le droit de préemption au bénéfice du locataire

La loi Pinel instaure un droit de préemption au bénéfice du preneur à bail commercial. Ces dispositions ne sont toutefois pas d’ordre public, ce qui veut dire que les parties peuvent y renoncer à condition de le stipuler expressément dans le bail. Si le bail est renouvelé sans qu’une telle renonciation au droit de préemption soit exprimée, alors ce droit s’appliquera au locataire en cas de volonté de vente des murs par le propriétaire bailleur.

La loi Pinel est un dispositif qui entre en vigueur le 18 juin 2014 dans le cadre du plan d’action pour le commerce et les commerçants. Un des objectifs de la loi Pinel est de favoriser l’implantation de nouveaux commerces en modifiant les caractéristiques du bail commercial. Les modifications apportées par la loi Pinel concernent principalement :

• La répartition des travaux et des charges entre le locataire et le propriétaire ;
• La durée du bail commercial ;
• La révision et le renouvellement du bail commercial ;
• Les modalités de congé ;
• La création d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente.

Modèle de bail commercial

Une libre négociation entre les parties dans un bail commercial encadrée par la loi Pinel

Une des caractéristiques du bail commercial est la libre négociation entre les parties quant au contenu du contrat de location et sont ouverts à tout type de modifications des facteurs locaux de commercialité du bail commercial en question. Cette négociation a lieu sur le montant du loyer, sur les modalités de son paiement, ou encore sur la répartition des charges et des travaux.🔎  Zoom : Vous souhaitez obtenir de l’aide pour rédiger votre bail commercial ? LegalPlace vous aide dans vos démarches. Il vous suffit de remplir un questionnaire en ligne en quelques minutes, afin de générer votre contrat sur mesure, conforme à la loi Pinel.

À propos de ce dernier élément, il convient de souligner qu’avant la loi Pinel, il n’était pas nécessaire d’inclure la répartition des charges et des travaux dans le contrat de location. Avec la loi Pinel, il est nécessaire de prévoir la répartition des charges et des travaux de manière explicite dans un inventaire précis et limitatif. Cette disposition permet un encadrement de la répartition des travaux et des charges entre le bailleur et le locataire. La loi Pinel a, en effet, ajouté l’article L. 145-40-2 dans le Code de commerce.  Cet article a pour objectif de préciser la répartition des travaux et des charges en créant une liste limitative des travaux pouvant être mis à la charge du locataire. Le bailleur peut mettre à la charge du locataire un ensemble d’obligations. Néanmoins, les gros travaux restent à la charge du bailleur. Il s’agit des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration, les travaux touchant aux murs, etc.

Ainsi, si la libre négociation est toujours une caractéristique du bail commercial, la loi Pinel encadre davantage cette dernière en prévoyant des dispositions relatives à la répartition des travaux et des charges dans un bail commercial entre le locataire et le propriétaire.

L’interdiction des baux dits fermes dans la loi Pinel

Dans le cas d’un bail commercial, la durée est normalement fixée à, au moins, 9 ans comme le dispose l’article L. 145-4 du Code de commerce . Néanmoins, dans certaines conditions, le bailleur a la possibilité de mettre fin au contrat de location tous les trois ans. Cette possibilité est ouverte au bailleur s’il souhaite, par exemple, adjoindre à l’immeuble un nouveau bâtiment. Il est important de souligner que, dans le cas d’une résiliation anticipée, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire qui doit quitter les lieux. Le locataire dispose également de la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Toutefois, à la différence du bailleur, le locataire n’a pas pour obligation de motiver la résiliation du bail commercial.

Avant l’introduction de la loi Pinel, il était possible d’inclure dans le contrat de location du local commercial une clause interdisant la résiliation anticipée du bail par le locataire. Dans ce cas, on désignait ce type de bail comme un « bail ferme ». La loi Pinel a fixé une limite à cette possibilité en l’interdisant sauf dans trois cas particuliers. Il est ainsi interdit d’inclure une telle clause dans le contrat de location sauf si le bail est conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans, ou si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau ou si le bail porte sur des locaux monovalents. Le local monovalent correspond à un local construit en vue d’une seule et unique utilisation comme le dispose l’article R. 145-10 du code de commerce. Une dernière exception est posée dans le cadre des locaux de stockage.

Par ailleurs, il est important de mentionner que les baux dérogatoires (ou précaires) ne peuvent plus excéder trois ans contre deux ans avant l’introduction de la loi Pinel.

Loi Pinel et état des lieux

La loi Pinel du 18 juin 2014 rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux au moment de l’entrée par le locataire dans les locaux. Avant la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux à ce moment était facultative. L’état des lieux est une étape obligatoire et importante : l’issue de cette dernière peut déterminer la répartition des travaux et des charges. Par ailleurs, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a pour obligation de restituer les lieux en bon état. L’appréciation de l’entretien des lieux et de leur bon état ne peut ainsi se faire qu’en comparant l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée.

La révision périodique du loyer depuis la loi Pinel

La révision du loyer correspond au processus selon lequel, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut faire l’objet d’une révision tous les trois ans. Cette révision du loyer peut être à l’initiative du bailleur comme du locataire comme le dispose l’article L. 145-38 du Code de commerce. Dans un bail commercial, le loyer doit être le plus proche possible de la valeur locative. En d’autres termes, dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être révisé tous les trois ans pour s’approcher le plus possible de la valeur locative du bien loué.

La valeur locative d’un bien est définie selon trois éléments : les caractéristiques du bien (surface, configuration, …), les obligations des parties, la destination des lieux, le prix de loyers du voisinage et la destination des lieux. Ces éléments sont fixés à l’article L. 145-33 du code de commerce.

Un plafonnement à l’augmentation du loyer est toutefois prévu dans le code de commerce. En effet, dans un bail commercial, la hausse du loyer doit suivre des indices spécifiques : l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le choix à effectuer entre ces deux éléments peut être l’objet de certaines subtilités dont l’étude du détail s’impose. De manière générale, l’ILC est utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles alors que l’ILAT correspond aux activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (professions libérales, entrepôts logistiques, …). Le plafonnement de l’augmentation du loyer est prévu à l’article L. 145-38 du code de commerce.

Avant la loi Pinel, le plafonnement des loyers ne s’appliquait plus dans le cas où une preuve de modification matérielle démontrant que des facteurs locaux de commercialité entrainaient une hausse de plus de 10% de la valeur locative du bien. La loi Pinel est ainsi intervenue en disposant que l’augmentation du loyer doit être progressive afin de rejoindre la valeur locative du bien par tranche de 10% par an.

Par ailleurs, la loi Pinel du 18 juin 2014 a définitivement supprimé toute référence à l’indice du coût de construction (ICC) dans le calcul du plafonnement légal en cas de révision du loyer en se tournant vers l’ILC ou l’ILAT.

Le renouvellement du loyer dans le bail commercial modifié par la loi Pinel

Le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail a été encadré par la loi Pinel du 18 juin 2014. Dans la majorité des cas, le bail commercial fait l’objet d’un renouvellement tacite à son expiration. Ainsi, le loyer de ce bail renouvelé est, normalement, plafonné en raison de l’indexation que nous avons mentionnée précédemment. Toutefois, il existe un cas dans lequel il est possible de déplafonner le loyer quand la valeur locative du bien loué a fortement augmenté. De la même manière à ce que nous avons précédemment exposé, une augmentation de 10% par année est prévue afin de ne pas mettre en danger l’équilibre financier de l’entreprise occupant le local. Cette disposition est présente à l’article L. 145-34 du Code de commerce.

Néanmoins, dans le cadre d’un bail commercial, et au vu du principe de libre négociation, il est possible pour les parties de déroger à cette règle en incluant une clause contraire dans le contrat de location. Pour finir, le plafonnement que nous venons d’évoquer ne s’applique pas dans deux cas : les locaux monovalents ou les locaux à usage exclusif de bureaux.

A noter : il est possible dans certains cas, de ne pas avoir recours à un bail commercial pour la location de bureaux.

La simplification du congé avec la loi Pinel

Avant la loi Pinel, il n’était possible de donner son congé, que ce soit du côté bailleur ou du côté locataire, que par acte d’huissier. La loi Pinel est venue modifier cette disposition en permettant de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette modification est ainsi inscrite à l’article L. 145-9 du code de commerce . Néanmoins, il est important de mettre en lumière que la demande de renouvellement du bail commercial et la réponse du bailleur à cette demande doivent obligatoirement être signifiées par acte d’huissier.

Le droit de préférence dans un bail commercial

Inexistant avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, il fait son apparition dans ce nouveau dispositif. La loi Pinel pose ainsi l’existence d’un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente du local commercial qu’il occupe. Ce droit de préemption au profit du locataire dans un bail commercial est ainsi établi à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Quand le propriétaire souhaite vendre le bien, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) pour qu’il puisse disposer d’un droit de préférence. Le locataire est prioritaire pour l’acquisition du local dans un délai d’un mois. Pareillement à un bail d’habitation, le propriétaire doit avertir le locataire s’il fait une proposition plus avantageuse à un tiers. Le locataire pourra alors se substituer à ce dernier pour faire l’achat du local.

Une modification substantielle du statut des baux commerciaux

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La Loi Pinel modifie formellement et substantiellement un certain nombre de points dans les rapports entre le bailleur et le locataire.

Formellement, le contentieux devrait être moins massif dès lors que la loi cherche à limiter la liberté contractuelle entre le locataire et son bailleur par la nécessité d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie. Si un désaccord survient, à l’initiative de la partie la plus diligente, un huissier de justice se substituera aux parties pour le réaliser.

Ensuite, le bail devra comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances. Les charges seront alors clairement réparties entre les deux principaux antagonistes, selon la surface exploitée. Par faveur pour le locataire, un décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 a listé les charges qui ne peuvent, en aucun cas, lui être imputées. Le bailleur aura enfin une obligation d’information sur les travaux prévisionnels et réalisés (information lors de la conclusion du bail et ensuite tous les 3 ans).

S’agissant de la durée des baux commerciaux, le congé relatif à la fin du bail peut être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier de justice. Cette mesure a été critiquée par la doctrine mais se trouve justifiée par le souhait de rendre les procédures moins onéreuses pour le bailleur. En revanche, il est possible de se demander si la délivrance par la poste assure la même garantie que celle par un exploit d’huissier de justice. Il est possible d’en douter.

Enfin, autre innovation de la loi, la révision triennale à la diligence du locataire redevient d’ordre public et prendra effet à partir de la date de la demande en révision. De son côté, le bailleur ne peut plus empêcher le locataire de résilier son bail à l’expiration d’une période triennale mais le locataire peut renoncer à son droit de résiliation anticipée en s’enfermant dans un bail ferme prévu pour seulement quatre hypothèses (bail supérieur à 9 ans sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation, bail de locaux à usage exclusif de bureaux ou bail de locaux de stockage). Substantiellement, la loi a prévu une double limitation de la clause de garantie solidaire du cédant. Le bailleur aura seulement un mois à partir du non-paiement pour informer le cédant du défaut de paiement du locataire. Enfin, cette clause ne pourra être invoquée que pendant une durée de trois ans, à compter de la date de cession du bail.

Le deuxième axe majeur ensuite, envisage l’hypothèse d’une liquidation judiciaire avec plan de cession. Dans ce cas, la loi Pinel prévoit que le tribunal de commerce peut autoriser le repreneur a adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles déjà autorisées dans le bail cédé. Le bailleur ne pourra pas s’y opposer. De même, dans le cas d’une transformation de société, le bail commercial est transmis à la société qui bénéficie de la transformation. Par conséquent, la fusion de société ou l’apport partiel d’actif ne fait pas disparaître le bail car celui-ci est transmis à la société issue de la fusion ou à celle bénéficiaire de l’apport.

Poursuivant son œuvre créatrice, la loi Pinel crée ensuite, par une disposition qui n’est pas d’ordre public – afin d’en limiter la portée – un droit de préemption pour le locataire, en cas de vente des murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité. Pour autant, cette faveur législative est limitée par les nombreuses exceptions qu’elle supporte. S’agissant ensuite du loyer, la loi prévoit qu’il pourra être révisé ou renouvelé selon un indice des loyers commerciaux et un indice des loyers des activités tertiaires. Le recours au sempiternel indice du coût de la construction est maintenu pour des hypothèses subsidiaires , ce qui est conforté par le fait que pour les contrats en cours qui font encore référence à cet indice du coût de la construction, les parties devront se mettre en conformité avec la loi nouvelle en lui substituant un des deux nouveaux indices, au moment du prochain renouvellement (non à la prochaine révision).

Ensuite, un des aspects les plus délicats de la loi réside dans la fixation d’une limite annuelle de 10% de l’augmentation du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce plafonnement s’appliquera même en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligation des parties et facteurs locaux de commercialité). La volonté de pacifier les relations bailleur et locataire est encore renforcée par la création d’une commission départementale de conciliation, en charge des litiges relatifs au montant du loyer, des charges, des travaux et du déplafonnement.

Oscillant entre la protection des intérêts du bailleur puis du preneur, la loi instaure une nouvelle sanction pour les clauses contraires au statut des baux commerciaux en réputant non écrites celles qui n’y seraient pas conformes. Cela revient alors à les priver d’une existence juridique et à rendre absent tout délai de prescription. En pratique, cela enlève le danger de la prescription biennale qui privait le preneur, une fois les deux ans écoulés, d’une action contre ces clauses.

Enfin, il convient de finir ce tour d’horizon des apports institués par la Loi Pinel par la clarification qu’elle apporte à la notion de convention d’occupation précaire, laquelle envisage la situation d’une occupation des lieux autorisée à raison de circonstances spécifiques, indépendantes de la seule volonté des parties. Cette précarité peut notamment se matérialiser par un projet de démolition ou par la réalisation de travaux d’aménagement rendant précisément cette occupation….précaire ! Dans cette hypothèse, la durée de ce bail dérogatoire passe désormais de 2 à 3 ans. A l’issue, les parties auront un délai d’un mois pour manifester le désir d’échapper au statut légal des baux commerciaux. Il n’y aura donc plus de naissance d’un nouveau bail de manière implicite.