https://youtu.be/GwLmaeOSOG0

Le législateur a structuré le droit de la construction autour d’un système d’assurances obligatoires, permettant en principe de sécuriser la situation du maître de l’ouvrage en cas de désordres.

Tout maître de l’ouvrage, professionnel comme particulier, trouvera donc un avantage conséquent dans le recours en garantie dirigé à l’encontre de l’assureur, en raison de la solvabilité en principe largement supérieure de celui-ci à celle de l’assuré. Cette sécurité, dont bénéficie le maître de l’ouvrage, a reçu dernièrement une menace de taille au travers de la faillite en série d’assureurs agissant au titre de la libre prestation de services.

En outre, les restrictions à la sécurité apportée par ce système d’assurances obligatoires trouvent une nouvelle application quant à l’étendue de la garantie due par l’assureur décennal au regard de l’activité et du procédé déclarés par l’assuré. Dans ce sens, par le biais de deux arrêts rendus respectivement le 16 octobre 2018 (1) et le 8 novembre 2018 (2), la troisième chambre civile de la Cour de cassation privilégie une analyse stricte du champ de la garantie due par l’assureur décennal, en excluant la mobilisation de la garantie en raison de l’inadéquation entre l’activité déclarée et l’activité réellement pratiquée pour l’un, et le procédé déclaré et le procédé réellement utilisé pour l’autre.

I – De l’inadéquation entre l’activité déclarée et l’activité réellement pratiquée

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 octobre 2018 consacre, au détriment du maître de l’ouvrage, une conception stricte de « l’activité déclarée » et en conséquence de la garantie due par l’assureur décennal.

En l’espèce, un particulier avait souscrit auprès d’une société un contrat de construction de maison individuelle ayant précisément pour objet la réalisation d’une maison, d’un garage, d’une piscine, d’un mur de clôture ainsi que la restauration d’un cabanon en pierre.

Consécutivement à l’abandon du chantier par le constructeur, le particulier l’avait dans un premier temps assigné en réparation des désordres et inexécutions, obtenant ainsi la réception judiciaire de l’ouvrage et la reconnaissance de l’entière responsabilité du constructeur. Dans un second temps, suite à la constatation de nouveaux désordres, le particulier avait assigné cette fois-ci l’assureur décennal du constructeur.

Dans la présente affaire, après avoir constaté que le constructeur n’avait pas souscrit de garantie spécifique au titre l’activité de construction de maisons individuelles, le juge de première instance (3) avait débouté le particulier de sa demande tendant à obtenir de l’assureur décennal du constructeur la prise en charge des nouveaux désordres. Par la suite, la cour d’appel d’Aix-en Provence (4) avait confirmé dans toutes ses dispositions le jugement de première instance.

Le particulier a donc formé un pourvoi en cassation, faisant grief à l’arrêt d’appel de ne pas avoir cherché si « les désordres invoqués se rapportaient à l’une des activités de construction déclarées par cette société dans le contrat d’assurance », mais encore, de ne pas avoir cherché si « l’ensemble des activités déclarées par la société ne correspondait pas manifestement » à une activité de construction de maisons individuelles, d’avoir comparé la police souscrite avec d’autres polices proposées par l’assureur, ainsi que d’avoir « laissé sans réponse les conclusions d’appel du particulier soutenant que l’assureur décennal avait, en cours d’instance, admis que le contrat d’assurance s’appliquait aux travaux de construction de la maison ».

Les juges de la troisième chambre civile de la Cour de cassation ont rejeté le pourvoi en estimant que le contenu du contrat d’assurance et l’absence de déclaration d’activité de construction de maisons individuelles ne permettaient pas, en l’espèce, la mobilisation de la garantie décennale. En effet, seuls les travaux de techniques courantes (gros oeuvre, plâtrerie – cloisons sèches, charpentes et ossature bois, couverture- zinguerie, plomberie – installation sanitaire, menuiserie – PVC) étaient couverts par le contrat d’assurance, alors que le constructeur intervenait dans le cadre d’un contrat de construction de maisons individuelles non déclaré à son assureur décennal.

Cette solution s’intègre dans une jurisprudence contemporaine rigoureuse quant à l’adéquation entre l’activité déclarée et la garantie due par l’assureur décennal en matière d’activité de construction de maisons individuelles.

De jurisprudence ancienne (5), il est acquis que la garantie due par l’assureur décennal ne concerne que « le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur ». Ce principe, qui peut apparaitre tout à la fois logique et simple, doit pourtant être adapté par la jurisprudence à des situations équivoques et complexes. La question de la couverture assurantielle de l’activité de construction de maisons individuelles fait partie de ces situations complexes à trancher lorsque le constructeur n’est pas spécialement assuré à ce titre.

Dans deux précédents arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 26 octobre 2017 (6) et le 16 novembre 2017 (7), la juridiction prenait déjà la direction de la position actuelle.

Dans l’arrêt d’octobre 2017, la Cour avait pu affirmer que « la garantie de l’assureur n’était pas susceptible d’être mobilisée » lorsqu’une activité de construction de maisons individuelles (avec fourniture de plan en l’espèce) n’avait, d’une part pas été déclarée à l’assureur décennal et d’autre part été formellement et clairement exclue par la police de responsabilité souscrite.

Dans l’arrêt de novembre 2017, rendu dans la continuité de la précédente argumentation, le Cour de cassation avait déchargé l’assureur décennal de sa garantie, jugeant que la clause excluant l’activité de construction de maisons individuelles (sans fourniture de plan en l’espèce) était conforme aux dispositions du code des assurances et donc licite. Cette position était d’autant plus stricte à l’égard du maître de l’ouvrage, que le contrat à l’origine du contentieux était un marché de travaux et que la Cour a souverainement estimé que l’activité pratiquée correspondait en réalité à une activité de construction de maisons individuelles.

Le raisonnement défendu par le demandeur au pourvoi dans l’arrêt du 16 octobre 2018 s’appuyait quant à lui sur une jurisprudence ancienne, en opposition avec les arrêts précités.

Dans un arrêt du 12 novembre 2003, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (8) avait au contraire consacré en l’espèce l’obligation de l’assureur décennal de mobiliser sa garantie, alors que le constructeur n’était pas spécifiquement assuré au titre de la construction de maisons individuelles. La troisième chambre civile avait en effet désavoué le raisonnement de la cour d’appel qui n’avait pas cherché « si les activités déclarées par le constructeur lors de la souscription du contrat d’assurances ne correspondaient pas aux travaux à l’origine des désordres, indépendamment de la forme du contrat conclu avec les maîtres de l’ouvrage ».

La position défendue par la Cour de cassation dans l’arrêt du 16 octobre 2018 peut à la fois être félicitée par certains égards et critiquée par d’autres.

Certains auteurs ont souligné la portée pratique et réaliste de cette position car une décision inverse « compliquerait sérieusement la tâche des assureurs contraints à opérer des déductions subtiles en fonction de la multitude de tâches remplies par telle ou telle entreprise » (9). Cette décision permet de donner une certaine lisibilité à la jurisprudence relative au champ de la garantie due par l’assureur décennal en matière d’activité de construction de maisons individuelles.

Il ressort en effet clairement de cette série d’arrêts que le constructeur s’adonnant à une activité de construction de maisons individuelles doit avoir formellement et précisément déclaré celle-ci auprès de son assureur décennal, sans quoi, sa garantie pourrait ne pas être mobilisée.

Pour autant, on peut aussi être critique à l’égard de la position peu analytique et presque dogmatique de la juridiction. En se refusant à rechercher si les divers corps d’état assurés ne correspondaient pas, dans les faits, aux désordres invoqués, la Cour appréhende cette question de façon radicale. C’est en réalité la spécificité et l’autonomie de l’activité de construction de maisons individuelles (contrat spécial au régime particulier) qui semblent justifier le refus d’établir une telle analyse.

D’un point de vue purement pratique, il apparaît donc qu’un constructeur, bien qu’assuré pour un très grand nombre d’activités relatives à la construction d’une maison, peut voir son assureur décennal totalement déchargé de sa garantie, car il intervient au titre d’une activité de construction de maisons individuelles.

II – De l’inadéquation entre le procédé déclaré et le procédé utilisé

La tendance à une appréciation stricte de ce que recouvre « l’activité déclarée » par le constructeur à son assureur décennal, semble être prolongée dans un arrêt du 8 novembre 2018 (2) rendu lui aussi par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

En l’espèce, une société avait réalisé des travaux d’étanchéité horizontale sur plusieurs chantiers.
Suite à l’apparition de divers désordres, les maîtres des ouvrages desdits chantiers avaient assigné l’assureur décennal de la société ayant réalisé les travaux.

La société en cause avait bien souscrit une assurance décennale concernant une activité d’étanchéité sur supports horizontaux et exclusivement par procédé « Paralon », mais avait, sur les chantiers en cause, mise en œuvre cette activité d’étanchéité par procédé « Moplas SB » et non pas « Paralon ». Précédemment dans cette même affaire, la cour d’appel de Poitiers (10), avait partiellement infirmé le jugement de première instance, en estimant que « la clause limitative de garantie à l’activité d’étanchéité par procédé PARALON faisait obstacle à la mobilisation de la garantie décennale ».

La société d’étanchéité a alors formé un pourvoi en cassation, faisant grief à l’arrêt d’appel d’avoir refusé de mobiliser la garantie décennale alors que, selon elle, les désordres pour lesquels la garantie de l’assureur était poursuivie correspondaient à l’activité déclarée, la mise en œuvre d’un procédé d’étanchéité particulier ne pouvait servir de motif pour exclure la garantie, la clause en cause était contraire aux articles L. 243-8 et A 243-1 du code des assurances  et devait donc être réputée non écrite, et l’équivalence entre le procédé Paralon et Moplas injustifiait le refus de garantie.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a finalement rejeté le pourvoi en estimant que l’utilisation d’un procédé d’étanchéité autre que celui précisément visé par la police d’assurance faisait échec à la mobilisation de la garantie décennale.

Cette décision intervient dans un contexte jurisprudentiel moins établi que celui de l’arrêt du 16 octobre 2018.
L’exclusion de garantie en matière d’assurance décennale reste en principe marginale. En effet, la liberté contractuelle des assureurs est fortement circonscrite depuis une loi de 1978 subordonnant ces contrats d’assurance à des clauses types annexées aux articles A 241-1 et 243-1 du code des assurances.

A ce titre, l’article A 241-1 du code des assurances autorise limitativement trois cas d’exclusion de garantie. L’argumentation défendue par le demandeur au pouvoir consistait justement à établir que les termes trop restrictifs de l’attestation d’assurance (limitation à un procédé technique d’étanchéité) correspondaient en réalité à une exclusion de garantie indirecte, contraire aux règles d’ordre public précitées.

Les précédents jurisprudentiels semblaient dégager une certaine défiance de la part de la troisième chambre civile à l’égard des motifs d’exclusion de garantie fondés sur les techniques ou les moyens d’exécuter l’activité déclarée. Deux arrêts témoignent en effet de cette tendance.

Par un arrêt rendu en date du 10 septembre 2008 (11), la troisième chambre civile semblait considérer, de façon générale, que le champ de la garantie due par l’assureur décennal devait être apprécié uniquement au regard de l’objet de l’activité déclarée, et non des modalités d’exécution de cette dernière.

Par un autre arrêt rendu en date du 19 juin 2007 (12), la même juridiction a pu considérer que les termes d’un contrat d’assurance subordonnant la garantie décennale à l’utilisation de certains matériaux et à certains modes de construction admis par des institutions professionnelles, constituaient une clause trop restrictive, contraire aux règles d’ordre public relatives à l’étendue de l’assurance de responsabilité obligatoire et devait donc être réputée non écrite.

L’arrêt rendu le 8 novembre 2018, sans pour autant être en véritable opposition avec les jurisprudences précitées, semble tout de même s’inscrire à contre-courant puisque les juges ont écarté la garantie décennale en estimant que la clause bien que limitative, était implicitement licite.

Une fois de plus, cette jurisprudence concentre des aspects positifs comme négatifs.

Il est vrai que la position défendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation est juridiquement fondée. En effet, le caractère circonscrit de la clause limitant la couverture à un procédé bien particulier rend cette clause précise et spéciale. N’est donc évidemment pas consacré ici un droit au profit de l’assureur décennal d’introduire de façon générale et imprécise des clauses limitatives quant au procédé utilisé. D’un point de vue rationnel, il semble compréhensible qu’un assureur veuille se préserver des conséquences préjudiciables de l’utilisation d’une technique pas encore fiable ou peu reconnue.

Pour autant, cette solution, certes pragmatique, porte une atteinte importante à la sécurité du maître de l’ouvrage. Il semble en effet difficile pour le non averti de saisir les nuances subtiles entre les différents procédés utilisés par les constructeurs et le cas échéant refuser la substitution d’un procédé à une autre afin de préserver sa garantie.

L’exigence quant à la diligence du maître de l’ouvrage semble donc être poussée à son paroxysme au regard de ces arrêts.

Le maître de l’ouvrage doit en effet, à titre préliminaire, se renseigner sur l’assureur de son constructeur afin de ne pas subir les conséquences préjudiciables d’une faillite, mais encore, vérifier que le constructeur de maisons individuelles est bien assuré à ce titre et ne pas céder à l’illusion d’une assurance divers corps d’état, puis enfin, contrôler la conformité des procédés utilisés par ce dernier. Pourtant, le maître de l’ouvrage étant le plus souvent un particulier dépourvu de connaissance technique et juridique, cette exigence semble être réduite au rang de vœu pieux.Raphaël BUCHBERGER
Etudiant en Master 2 droit de l’urbanisme, de la construction et de l’immobilier
Université de Bordeaux1 : Cour de cassation , chambre civile 3, 18 octobre 2018, n°17-23.741
2 : Cour de cassation, chambre civile 3, 8 novembre 2018, n°17-24.488
3 : Tribunal de grande instance de Draguignan, 29 septembre 2015 n° 14/04314
4 : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3e chambre a, 27 avril 2017, n° 15/17799
5 : Cour de cassation, chambre civile 1, 29 avril 1997, n°95-10.187
6 : Cour de cassation, chambre civile 3, 26 octobre 2017, n°16-24.025
7 : Cour de cassation, chambre civile 3, 16 novembre 2017, n°16-24.28
8 : Cour de cassation, chambre civile 3, 12 novembre 2003, n°02-11.931
9 : David Noguero RDI p 602 « L’étendue du secteur d’activité déclarée en assurance responsabilité décennale et la construction de maison individuelle »
10 : Cour d’appel de Poitiers, chambre 1, 30 juin 2017, n°15/03089
11 : Cour de cassation, chambre civile 3,10 septembre 2008 n°07-14.884
12 : Cour de cassation, chambre civile 3, 19 juin 2007, n°06-14980

La location étudiante s’envole ! Avec de plus en plus de résidences étudiantes saturées (CROUS) ou aux loyers de plus en plus élevés, de plus en plus d’étudiants se tournent vers la location de studios ou de petits appartements qu’ils trouvent de particulier à particulier. Notons aussi que le baby boom des années 2000 fait que les jeunes sont actuellement nombreux à chercher un logement étudiant.

En effet, selon le Ministère de l’Enseignement supérieur, entre la rentrée 2017 et 2018, le nombre d’étudiants a augmenté de 2,4 %, soit environ 65 000 étudiants de plus, pour un marché de la location étudiante encore plus porteur ! Pour les bailleurs, il est intéressant d’investir dans un appartement destiné à la location étudiante. Explications.

Pourquoi investir dans une location étudiante ?

Pour les investisseurs, le logement étudiant a toujours été sur le podium, car la demande ne baisse jamais. En effet, les universités voient leurs effectifs augmenter chaque année, et les étudiants sont de plus en plus nombreux à entreprendre des études loin de leur nid familial. Pour un investisseur, les avantages sont donc importants :

• Rentabilité souvent élevée, notamment pour des studios (investissement dans de petites surfaces avec des loyers souvent importants, notamment dans les grandes villes),
• Forte demande locative, avec des villes et des logements de plus en plus saturés (c’est souvent une galère de trouver un appartement correct à louer et les étudiants éprouvent de grandes difficultés à se loger). Ceci est d’autant plus vrai dans les métropoles qui abritent des entreprises dynamiques (stagiaires, etc.) et de grands pôles universitaires et/ou grandes écoles,
• Rareté des studios (cette pénurie accentue le fait qu’un studio acheté aujourd’hui risque fortement de prendre de la valeur, car la France construit peu de studios),
• Pas de vacance locative : souvent, avec la difficulté de trouver un logement, les étudiants gardent désormais leur studio ou appartement d’une année sur l’autre, y compris l’été,
• Des prix plus abordables : l’investissement locatif dans un studio ou un petit appartement est souvent plus accessible, car les prix sont plus abordables pour le bailleur qu’un grand appartement qu’il louerait à une famille par exemple. Le « ticket d’entrée » pour un logement étudiant est donc plus facile (et plus simple d’obtenir un prêt),
• Des étudiants qui bénéficient souvent d’aides de l’État et dont vous pouvez bénéficier directement (APL versées directement au propriétaire, ALS, dispositifs d’aides Loca-Pass). Ceci rassure souvent les propriétaires, tout comme les dossiers qui abritent aussi des parents qui se portent garants,
• Valorisation et construction de votre patrimoine immobilier comme Éric, investisseur immobilier spécialisé dans le locatif étudiant qui nous explique dans cette vidéo l’intérêt de ses investissements.

Location étudiante : vide ou meublée ?

Avec plus d’avantages fiscaux d’une part, et la possibilité de louer son bien plus cher d’autre part, la location étudiante meublée est une option intéressante. Meublé étudiant, colocation, LMNP, les stratégies du meublé étudiant permettent d’augmenter la rentabilité locative. En effet, un bien meublé et bien décoré se loue plus cher, en contrepartie des meubles et équipements, ce qui présente un réel avantage pour le bailleur.

Ensuite, autre avantage est le montant du dépôt de garantie pour une location étudiante meublée qui correspond à deux mois de loyer, contre un seul en location non meublée.

En matière d’avantages fiscaux, vous pouvez en effet déduire certaines charges et bénéficier de réels avantages : découvrez notre article à ce sujet sur la redécoration pour optimiser son investissement. La location meublée est souvent un avantage aussi pour les étudiants, qui n’ont souvent pas envie de tout déménager, d’autant que leur installation dans une ville est souvent transitoire.

Pour tout savoir sur la location meublée étudiante, nous vous proposons de faire appel à notre expert en la matière qui vous donnera plein de conseils sur le meublé étudiant à haute rentabilité. Sachez aussi que la durée d’un bail en meublé est d’un an, mais dans le cadre d’un bail étudiant elle peut être raccourcie à neuf mois, qui correspondent donc à une année scolaire.

Où investir location étudiante ?

Location étudiante Angers ou Aix-en-Provence ou à Bordeaux ? Choisir la bonne ville n’est pas toujours évident. 

Tout d’abord, sachez que vous devez investir en fonction de la stratégie que vous souhaitez adopter. Pour ne prendre aucun risque, privilégiez des quartiers plutôt centraux, ceux en pleine expansion. L’avantage de cette stratégie est que vous êtes sûr que votre logement sera toujours loué, même si votre cible change à l’avenir (si la demande étudiante venait à diminuer par exemple).

L’autre stratégie, souvent moins coûteuse que d’acheter dans l’hyper centre est d’investir près des grandes écoles ou universités. Le quartier doit être agréable et avec un minimum de vie (supermarchés, restaurants, etc.) pour plaire aux étudiants. Pensez aussi que le logement étudiant que vous achèterez devra aussi se trouver près de transports en commun.

Investisseurs, pour vous aider à investir dans votre logement étudiant, nous vous proposons un outil très pratique sur le site de Rendement Locatif, qui vous permet de voir exactement les écoles qui sont à côté du bien en question (vous pourrez mesurer la distance exacte). Pour y accéder il vous suffit de vous rendre sur la fiche de ville qui vous convient ici. Puis il suffit de cliquer sur le bouton correspondant pour que la carte s’affiche. Si nous tapons place de la bourse à Bordeaux par exemple, on obtient cette carte :

En cliquant plus précisément sur les écoles, vous obtenez leurs coordonnées, pour par exemple diffuser une annonce de location d’un studio étudiant. Découvrez notre article pour vous aider à investir dans un logement étudiant.

Pour une visibilité plus globale par ville, nous vous proposons aussi les parts des différentes populations par catégorie socioprofessionnelle. À Nice par exemple, on recense seulement 9 % d’étudiants, contre 20,3 % à Lille. Ces indicateurs sont de véritables aides pour vous aider à savoir dans quelle ville vous souhaitez investir pour de la location étudiante. Ces précieux chiffres vous orienteront dans votre recherche d’investissement locatif étudiant.

Vous pouvez aussi vous servir de notre simulateur en ligne (rubrique « simulateur ») qui vous calculera le cash-flow et le rendement net de votre appartement destiné à la location étudiante.

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement de 25 m2 sur Bordeaux à 100 000 euros, avec un apport personnel de 10 000 euros, loué 600 euros par mois et financé par un emprunt sur 20 ans avec un coût de 2000€ de mobilier. Nous intégrons les charges, la taxe foncière, etc. Le rendement net, prenant en compte l’impôt, serait de 4,85 %. 

QUELS TYPES DE SOCIÉTÉS PEUVENT ÉMETTRE DES OBLIGATIONS ?

Les obligations sont des titres financiers négociables émis par une entreprise et donnant au souscripteur un droit de créance sur l’entreprise émettrice. Cette définition est donnée par l’article L 213-5 du code monétaire et financier, repris par l’article L 228-38 du code de commerce: «Les obligations sont des titres négociables qui, dans une même émission, confèrent les mêmes droits de créance pour une même valeur nominale».

Comme un emprunt, en échange de l’argent versé au moment de la souscription, le remboursement est prévu à une date ultérieure avec un taux d’intérêt fixé. C’est la différence avec le système des actions : ici le remboursement et les intérêts ne sont pas conditionnés aux résultats de l’entreprise.

L’émission d’obligations est prévu pour toutes les sociétés par action: sociétés anonymes (SA), sociétés par actions simplifiées (SAS) et sociétés en commandite par actions (SCA). Certaines sociétés à responsabilité limitée (SARL) peuvent émettre également des obligations dans des conditions limitées.

C’est une solution de financement intéressante qui ne touche pas à l’équilibre des actionnaires et est parfois moins complexe qu’une négociation d’emprunt auprès de sa banque.

QUELLES SONT LES CONDITIONS D’ÉMISSION DES OBLIGATIONS?

L’article L 228-39 du code de commerce prévoit deux conditions cumulatives:

• le capital social de la société doit être entièrement libéré au moment de l’émission d’obligations, sauf pour les actions spécifiques réservées aux salariés.
• La société doit avoir plus de deux bilans approuvés. A défaut, l’émission devra être précédée d’une vérification de son actif et de son passif par un commissaire désigné par les associés ou sur décision du président du tribunal de commerce. Toutefois, si les obligations sont garanties par une société qui a plus de deux exercices approuvés ou par un organisme public, l’intervention du commissaire n’est plus obligatoire.

La sanction du non-respect de ces conditions est la nullité des obligations émises.

Aucune condition n’est posée concernant la bonne santé financière de l’entreprise: ainsi une société dont les résultats sont déficitaires peut émettre des obligations.

Les SARL sont soumises à des conditions spécifiques, limitant l’émission d’obligations aux SARL les plus importantes:

• Etre dans l’obligation de nommer un commissaire aux apports pour la SARL afin d’atteindre deux des trois paliers suivants: avoir un bilan total supérieur à 1 550 000 euros, un montant de chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 100 000 euros ou plus de 50 salariés.
• Avoir plus de 3 exercices approuvés
• Emettre des obligations nominatives, auprès d’investisseurs qualifiés (et non pas directement auprès du public).

Les SAS connaissent également des restrictions quant au choix des obligataires : l’article L 227-2 du code de commerce leur interdit de « procéder à une offre au public de titres financiers ou à l’admission aux négociations sur un marché réglementé de ses actions. Elle peut néanmoins procéder aux offres définies aux 2 et 3 du I, au I bis, et au II de l’article L. 411-2 du code monétaire et financier».

Concrètement, une SAS peut émettre des obligations auprès d’investisseurs de titres financiers d’un montant total par investisseur supérieur à 50 000 euros ou en faisant une offre d’un montant nominal minimal de 50 000 euros ou en s’adressant à des investisseurs « professionnels» (investisseurs réalisant de la gestion de portefeuille pour le compte de tiers, investisseurs qualifiés ou cercle restreint d’investisseurs).

LA PROCÉDURE COMPLÈTE D’ÉMISSION DES OBLIGATIONS

• Décision d’émettre des obligations

Si les statuts de la société ne remettent pas la décision d’émettre des obligations entre les mains de l’assemblée générale, cette initiative appartient aux dirigeants : président de la SAS, conseil d’administration ou directoire pour la SA. Depuis 2017, le conseil d’administration peut déléguer cette mission spécifique à un tiers. Dans les SARL, seule l’assemblée générale des associés peut prendre la décision et gérer la procédure d’émission suite à une convocation à l’assemblée générale de la SARL.

Si la société a déjà émis des obligations qui sont encore en cours, elle doit au préalable réunir la masse des obligataires pour les informer et obtenir un accord sur la nouvelle émission.

• Souscription des obligations

Les futurs obligataires manifestent leur souhait d’acquérir des obligations de la société qui prépare un contrat de souscription. Ce contrat de droit commun engage l’obligataire et la société et fixe les modalités de remboursement, le taux d’intérêt et la durée de l’obligation.

Un bulletin de souscription doit être établi avec les mentions requises par l’article R 225-128 du code de commerce : nom et adresse de la société, forme juridique, capital social, coordonnées du souscripteur, nombre de titres, montant et modalités de l’augmentation de capital de la SAS ou la SASU. Ce bulletin n’est nécessaire qu’en cas d’émission d’obligations complexes ouvrant un accès au capital de l’entreprise par la transformation des titres en actions.

Les obligations doivent être inscrites en compte comme des valeurs mobilières et sont dématérialisées.

• Placement des obligations

Le placement revient à effectuer des formalités de publicité de l’offre. Si l’offre est faite au public, la société doit réaliser un prospectus qui reprend les caractéristiques de l’offre et la situation de l’entreprise. Si l’émission est privée, aucune publicité n’est requise.

QUEL EST LE PRIX OU LE COÛT D’UNE ÉMISSION D’OBLIGATIONS ?

Le coût pour la société organisatrice est minime. Il convient de réunir une assemblée générale extraordinaire si les statuts prévoient que l’émission d’obligations soit validée par les actionnaires.

La société par actions décide librement du montant nominal de chaque obligation et du montant total de l’émission : il n’existe ni plancher ni plafond, le montant est libre. En France, l’opération doit être réalisée en euros. Bien évidemment, plus le taux de rendement augmente, plus le prix de l’obligation baisse.

Certains choix vont déterminer si l’émission est ouverte au public ou pas: ainsi les émissions modestes (inférieures à 100 000 euros) ou importantes (avec une valeur nominale supérieure à 100 000 euros) ne seront pas des émissions publiques.

Les modalités de versement des fonds sont également libres : libération totale dès le début ou libération progressive. De la même manière, le remboursement peut intervenir à l’échéance (in fine) ou régulièrement chaque année : la société rembourse alors les intérêts (le coupon) et une partie du capital.

Le taux d’intérêt peut être fixe ou variable, en fonction des taux du marché.

Bon à savoir : être détenteur d’obligations ne confère aucun droit sur la gestion de la société, aucun droit sur le capital social, aucun droit sur l’approbation des comptes de la société. Toutefois le code de commerce donne à l’ensemble des obligataires, appelés la masse, un droit de regard sur l’exécution des obligations. Plus particulièrement, le contrat d’émission peut prévoir que les obligataires choisissent un représentant si la société fait l’objet d’une procédure collective, afin qu’il puisse procéder à la déclaration des créances issues des obligations.

Qui peut émettre des obligations ?
Les Association peuvent émettre des obligations, sous conditions et selon certaines modalités qui sont soumises au même régime que celles émises par les sociétés. Les associations doivent néanmoins remplir trois conditions pour pouvoir émettre ces valeurs mobilières :

• garanties statutaires,
• immatriculation au registre du commerce et des sociétés,
• activité économique effective depuis au moins 2 ans).

Les obligations émises par les associations ont pour but de répondre à des besoins de développement et de financement et non de distribuer à leurs souscripteurs des excédents de gestion constitués par les associations émettrices. 
Toute entreprise ayant un statut de SA ou SAS. La société doit être créée depuis au moins 2 ans et rechercher des financements pour son activité et / ou son développement
Les conditions d’émission d’obligations par une SARL selon l’article L. 223-11 du Code de commerce :
« Une société à responsabilité limitée, tenue en vertu de l’article L. 223-35 de désigner un commissaire aux comptes et dont les comptes des trois derniers exercices de douze mois ont été régulièrement approuvés par les associés, peut émettre des obligations nominatives à condition qu’elle ne procède pas à une offre au public de ces obligations ».
Il en résulte qu’une SARL ne peut émettre des obligations que si :

• elle est tenue de désigner un commissaire aux comptes, c’est-à-dire si, à la clôture d’un exercice social, elle dépasse deux des trois seuils suivants : total du bilan : 1 550 000 euros; montant du chiffre d’affaires hors taxe : 3 100 000 euros; nombre moyen de salariés : 50
• ses comptes, pour les trois derniers exercices de 12 mois, ont été régulièrement approuvés par les associés, ce qui signifie que la SARL doit avoir plus de trois ans d’existence.

L’émission d’obligations est décidée par l’assemblée générale des associés.

Quelles sont les limites sur la somme que je souhaite lever ?
Les montants recherchés sur les projets en emprunt obligataire doivent être compris entre 30.000€ et 2.500.000€

Quel est le taux d’intérêt de mon emprunt obligataire ?
Le taux d’intérêt est fixé en concertation avec le comité de sélection de CredoFunding, suite à une étude faite sur votre société ou association.

Sur quelle durée puis-je emprunter ?
Les emprunts obligataires sont réalisés sur une période allant de 12 à 180 mois, soit 1 an à 15 ans.

Comment puis-je faire ma demande d’emprunt obligataire ?
Il suffit de déposer votre dossier en ligne, en lançant un projet d’emprunt obligataire. Vous devrez y fournir l’ensemble des informations requises.

Combien de temps faut-il avant que je sache si je suis éligible ?
Une fois votre demande complétée, votre projet sera analysé par notre comité d’évaluation qui vous recontactera sous 3 jours ouvrés pour vous informer de leur décision, sous réserve d’avoir l’intégralité des pièces requises. Tout dossier incomplet sera rejeté.

Comment sont effectués les remboursements ?
Les prélèvements sur votre portefeuille CredoFunding sont automatiques et à fréquence régulière, compte tenu des conditions de remboursement de votre emprunt obligataire. Les remboursements peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels. Vous serez prélevé du montant du capital dû et des intérêts à payer.

Que se passe-t-il une fois que j’ai atteint 100% de l’objectif fixé ?
Votre campagne est clôturée et les souscriptions ne sont plus possibles (sauf accord avec le porteur de projet). Vous récupérerez les fonds collectés sous quelques jours.

Combien coûte le lancement d’un projet Obligataire sur CredoFunding?
Consultez la rubrique « Tarification« 

INVESTISSEUR

Qui peut souscrire à des obligations sur CredoFunding ?
Toute personne physique majeure ou personne morale ayant un profil investisseur validé sur CredoFunding.
En fonction de vos objectifs et de vos connaissances, CredoFunding en qualité de Conseiller en Investissement Participatif se réserve le droit de ne pas vous autoriser à investir si vos objectifs sont en contradictions avec la nature des risques.

Comment faire pour investir dans des obligations sur CredoFunding ?
Il vous suffit de créer un compte CredoFunding, compléter votre questionnaire investisseur et fournir l’intégralité des pièces justificatives. Une fois votre profil validé par CredoFunding, vous pourrez souscrire aux projets d’obligations de votre choix.

A quel taux d’intérêt puis-je prêter ?
Nous proposons des opération à 0% et des opérations avec un taux d’intérêt. Ceci est bien précisé pour chacun des opérations d’emprunts obligataires.

Sur combien de projet puis-je investir ?
Il n’y a pas de limite sur le nombre de projets auxquels vous pouvez participer (sous réserve de ne pas dépasser vos capacités d’investissement).

Y a-t-il une garantie sur mon investissement obligataire ?
Non, le financement participatif en investissement obligataire présente un risque de perte , malgré le fait que les projets éligibles pour en profiter suivent un parcours de sélection strict. Il vous est donc fortement conseillé de répartir vos investissements sur plusieurs projets afin de réduire votre risque de perte global.

En tant qu’entreprise, puis-je souscrire à des obligations ?
Oui, toute personne, physique ou morale, peut souscrire à des obligations.

Comment suis-je rémunéré via mon investissement obligataire ?
Un contrat d’émission obligataire est mis en place avec le porteur de projet et vous serez remboursé de votre investissement (capital et intérêt) en fonction du tableau d’amortissement et des échéances de remboursement, sauf si l’Emetteur fait défaut.

Comment est fixé le taux d’intérêt d’une obligation ?
Le taux d’intérêt est fixé par le comité de sélection de CredoFunding en concertation avec le porteur de projet.

Quelles sont les limites sur la somme que je souhaite investir ?
Les investissements obligataires sur CredoFunding sont possibles à partir de 500€ sans limite de montant. Nous vous conseillons d’investir des sommes dont vous n’auriez pas besoin compte tenu des risques de perte en capital et de la non-liquidité de votre investissement.

Que se passe-t-il si le porteur de projet ne réussit pas sa levée de fonds ?
Votre argent vous est rendu.
Quel est le régime fiscal des obligations ?
cf rubrique Fiscalité

Fiscalité des obligations pour les Investisseurs

RÉSIDENT FISCAL FRANÇAIS : PERSONNE PHYSIQUE, OU PERSONNE MORALE SOUMISE À L’IR

Les intérêts que vous percevez sont traités comme des produits de placement à revenu fixe au même titre que les intérêts des livrets non réglementés et les intérêts des prêts.
Chaque mois, les emprunteurs vous remboursent et CREDOFUNDING prélève sur les intérêts une retenue à la source forfaitaire de 30 % au titre du prélèvement forfaitaire unique. Il s’agit d’un acompte sur votre impôt sur le revenu (12,8 %), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %).

ACOMPTE

Dans la pratique, CredoFunding prélève une retenue à la source de 30% sur les intérêts de vos échéances comprenant un acompte sur votre impôt sur le revenu (12,8 %). 

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DISPENSE DE L’ACOMPTE DE L’IMPÔT SUR LE REVENU : COMMENT FAIRE ?

Vous pouvez demander une dispense du prélèvement forfaitaire de 12,8% d’impôt sur le revenu si le Revenu Fiscal de Référence (RFR) de votre foyer fiscal ne dépasse pas :

• 25 000 € pour une personne seule ou
• 50 000 € pour un couple marié ou pacsé

Dans cette situation, CREDOFUNDING vous versera vos intérêts après une retenue à la source constituée uniquement des prélèvements sociaux (soit 17,2 % des intérêts).
Pour ce faire, il faut remplir une attestation sur l’honneur qui doit nous être adressée avant le 30 novembre de chaque année. La dispense s’applique aux intérêts reçus l’année suivante (par exemple, il faut remplir l’attestation avant le 30 novembre 2018 pour être dispensé des intérêts qui seront reçus en 2019).
Si vous êtes éligible, vous pouvez dès à présent remplir en ligne l’attestation sur l’honneur. 
Remplir l’attestation sur l’honneur en cliquant ici

Nous attirons votre attention sur le fait que toute fausse attestation de votre part entraînerait l’application d’une amende égale à 10% du montant des prélèvements ayant fait l’objet d’une dispense à tort.

Dispense de prélèvements en cours d’année
Les dispenses de prélèvements doivent être envoyées à l’administration fiscale avant novembre pour l’année suivante. De par cette règle, la première année de remboursements ne peut donc pas être dispensée de prélèvement.

PERSONNES MORALES SOUMISES À L’INPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

Les revenus de placement financier ne subissent pas de prélèvements à la source.
En revanche, ces revenus entrent dans la base de calcul de l’impôt sur les bénéfices des sociétés, dont le taux normal est fixé à 33,1/3% et le taux réduit à 15%.

LE RÉGIME FISCAL DES INTÉRÊTS D’EMPRUNT VERSÉS AUX ASSOCIÉS

Considérant qu’aux termes de l’article 39 du Code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : «1. Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant (…) notamment : (…) / 3° les intérêts servis aux associés à raison des sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société, en sus de leur part du capital, quelle que soit la forme de la société, dans la limite de ceux calculés à un taux égal à la moyenne annuelle des taux de rendement brut à l’émission des obligations des sociétés privées » ; qu’aux termes de l’article 212 du même code : « Les intérêts afférents aux sommes que les associés laissent ou mettent à la disposition de la société sont admis dans les charges déductibles dans les conditions prévues au 3° du 1 de l’article 39. / Toutefois : / 1° La déduction n’est admise, en ce qui concerne les associés ou actionnaires possédant, en droit ou en fait, la direction de l’entreprise ou détenant plus de 50 % des droits financiers ou des droits de vote attachés aux titres émis par la société, que dans la mesure où ces sommes n’excèdent pas, pour l’ensemble desdits associés ou actionnaires, une fois et demie le montant du capital social (…) » ; 

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. A, président-directeur général et principal actionnaire de la SA Établissements A, a personnellement contracté un emprunt bancaire de 2 millions de francs intégralement mis à la disposition de sa société qui a pris en charge les intérêts de cet emprunt ; qu’à la suite d’une vérification de la comptabilité de la société portant sur les années 1994 à 1996, l’administration fiscale a regardé la fraction des intérêts d’emprunt excédant les limites fixées par les articles 39-1-3° et 212-1° du Code général des impôts comme des revenus distribués à M. A et les a imposés sur le fondement de l’article 109-1-1° du Code général des impôts ; 

Considérant que la SA Établissements A a effectué auprès de la banque les remboursements afférents à l’emprunt et, de ce fait, est devenue directement la débitrice de la banque ; qu’ainsi, les intérêts versés doivent être regardés comme rémunérant le prêt consenti par celle-ci, nonobstant la circonstance que les fonds ont été mis à la disposition de la société par M. A ; qu’en jugeant que, dans ces conditions, ne trouvent pas à s’appliquer les dispositions précitées du code général des impôts qui limitent la déduction des intérêts versés aux associés à raison de sommes qu’ils laissent ou mettent à la disposition de la société, la cour administrative d’appel de Paris n’a pas commis d’erreur de droit ; qu’ainsi, le Ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie, n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêt attaqué ; 

Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative et de mettre à la charge de l’État la somme de 3 000 € au titre des frais exposés par M. A et non compris dans les dépens ; 

Décide 
Article 1^er : le recours du Ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie est rejeté. 
Article 2 : l’État versera la somme de 3 000 € à M. A au titre de l’article L. 761-1 du Code de justice administrative. 
Article 3 : la présente décision sera notifiée au Ministre du Budget, des Comptes publics et de Fonction publique et à M. Jean A.

Vos questions juridiques traitées par Capital avec l’aide de nos avocats experts.

Le cas : Peu après l’achat, monsieur et madame C. découvrent que le toit de leur maison, pourtant récemment nettoyé par l’ancien propriétaire, ne comporte quasiment que des tuiles poreuses. Que peuvent-ils faire ?

La réponse de l’avocat : Se retourner contre ce vendeur au titre de la garantie des vices cachés, qui s’applique lorsque le logement se révèle impropre à sa destination. Cette protection, visant à préserver les non-professionnels de défauts impossibles à détecter avant l’acquisition, entre en effet en jeu même si le problème finalement décelé concerne une toiture, partie de bâtiment pourtant apparente. Du moins à en croire une décision de la Cour de cassation, prise dans un cas où les acquéreurs d’une maison avaient subi, six mois après l’achat, des infiltrations d’eau venues du toit (3e chambre civile, arrêt n° 16- 23.953 du 15 mars 2018).

Au vendeur, qui estimait que rien ne s’était opposé à l’inspection par ces acheteurs de la toiture, de faible hauteur et de faible pente, les juges ont rétorqué « qu’il ne pouvait leur être reproché de ne pas être montés sur le toit ». L’auraient-ils fait, d’ailleurs, que cela « ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d’analyser l’ampleur des désordres ». Le vice caché était d’autant plus certain que l’acheteur, qui avait procédé à quelques travaux de réfection du toit un an avant la mise en vente, « avait nécessairement connaissance de la nécessité de réfection totale ».

Le couple C. pourra donc, de son côté, également arguer de la difficulté de grimper sur le toit, comme de la mauvaise foi de leur vendeur.

>> À lire aussi – Immobilier : comment obtenir réparation en découvrant des vices cachés ?

Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy

>> Notre service – Faites des économies en testant notre comparateur d’Assurances Habitation

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