Mois : mars 2018

Les actions des copropriétaires contre le syndicat

Les actions des copropriétaires contre le syndicat

Les recours contre les décisions de l’assemblée générale

Les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires peuvent être annulées pour plusieurs motifs :

  • Les formalités légales n’ont pas été respectées ; tous les copropriétaires n’ont pas été convoqués, ou bien les voix n’ont pas été régulièrement décomptées, le syndic n’avait pas le pouvoir de convoquer ou encore les règles de majorités n’ont pas été respectées.
  • L’assemblée a pris des décisions qui n’entraient pas dans ses compétences, ou contraires aux dispositions du règlement de copropriété ou a voté une décision ne figurant pas à l’ordre du jour.
  • L’assemblée a pris des mesures discriminatoires envers certains copropriétaires qui sont constitutives d’un abus de droit.

Les copropriétaires qui se sont opposés aux votes de l’assemblée générale et les copropriétaires défaillants, c’est-à-dire absents et non représentés, peuvent contester de telles décisions dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal qui leur est faite par le syndic.

Sauf circonstances exceptionnelles, celui qui s’est abstenu lors d’un vote ne peut plus contester la décision ultérieurement.
Toute contestation d’une décision votée par l’assemblée générale doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu où se trouve l’immeuble. Une réclamation par lettre, même recommandée, adressée au syndic n’a aucune valeur juridique. Si le délai de deux mois est dépassé, la décision de l’assemblée générale devient définitive et ne peut plus être attaquée. Tous les copropriétaires doivent s’y conformer.

Concours obligatoire d’un avocat : toute action devant le tribunal de grande instance nécessite le concours d’un avocat.

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 Les recours contre la répartition des charges

Etre copropriétaire d’un immeuble entraîne l’obligation de participer au financement des dépenses nécessaires à la gestion de cet immeuble, conformément aux principes indiqués par la loi et selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et l’assemblée générale.

Il existe cependant des recours permettant de remettre en cause la répartition des charges :

  • L’action en révision lorsqu’une répartition cause un préjudice particulier à un propriétaire. Cette action en révision peut être exercée :
    • soit dans un délai de 5 ans suivant la publication au fichier immobilier du règlement de copropriété ;
    • soit par tout propriétaire d’un lot dans un délai de deux ans suivant la première mutation de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété.

L’action en révision est possible si le copropriétaire qui l’engage justifie d’un préjudice suffisamment important :

    • la part correspondant à son lot doit être supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition équitable conforme à la loi. L’action est alors dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ;
    • ou bien, la part d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition équitable conforme à la loi. L’action est alors dirigée contre le copropriétaire qui ne paie pas assez de charges.

Le syndicat doit toutefois être appelé en cause, à peine de nullité de la demande. Si la demande du copropriétaire est fondée, le tribunal établit une nouvelle répartition des charges, qui s’applique seulement pour l’avenir.

L’appel en cause consiste en une assignation dirigée par l’une des parties déjà engagée dans la procédure, contre un tiers, afin que ce dernier soit partie à l’instance. 

  • L’action en nullité lorsqu’une répartition est contraire à la loi. Cette action permet à tout copropriétaire et à tout moment, lorsqu’une clause de répartition des charges dans le règlement de copropriété est contraire à la loi, de demander au juge de constater sa nullité et de procéder à une nouvelle répartition des charges.
La responsabilité du syndicat

La responsabilité du syndicat peut être engagée vis-à-vis d’un copropriétaire. Le syndicat est tenu pour responsable des dommages que pourraient lui causer un vice de construction, le défaut d’entretien des parties communes, le mauvais fonctionnement d’un équipement collectif, le non remplacement d’un gardien en période de congés, ou les fautes que le syndic pourrait commettre dans l’exercice de ses fonctions.
Dans tous les cas, l’action du copropriétaire lésé est dirigée contre le syndicat représenté par son syndic. Eventuellement, le syndicat peut se retourner ensuite contre le syndic et vérifier si celui-ci n’a pas commis de faute personnelle dans l’exécution de sa mission.

Si le copropriétaire subit un préjudice personnel de la part d’un copropriétaire ou d’un tiers, il agit seul contre la personne responsable. Cela ne concerne pas l’ensemble de la copropriété. 

Les actions contre le syndic

Chaque année, les copropriétaires approuvent les résultats financiers de la copropriété et votent le quitus. Dès lors que le quitus a été voté pour une période déterminée, aucun acte de gestion du syndic effectué pendant cette période ne peut plus être contesté par le syndicat.

Si vous constatez que le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat, ou qu’il n’a pas exécuté une décision votée par l’assemblée générale, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

  • informer le conseil syndical s’il en existe un ; celui-ci émet un avis et suggère au syndic de modifier sa position. Il ne peut lui en donner ordre, mais peut le contraindre à convoquer l’assemblée générale pour résoudre le problème ;
  • faire inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante ;
  • refuser, lors de la présentation du rapport d’activité du syndic, de voter le quitus ;
  • approuver les comptes et donner le quitus en émettant des réserves sur les points litigieux ;
  • solliciter la révocation du syndic ou le non renouvellement de son mandat si celui-ci est venu à son terme.

La faute du syndic doit lui être directement imputable. Il ne peut pas être tenu pour responsable des conséquences d’une décision prise par l’assemblée générale et à laquelle il s’est conformé ; c’est alors la responsabilité du syndicat qui est engagée.

Si le syndic est adhérent d’une organisation professionnelle, vous pouvez la contacter.

Dans des cas exceptionnels de carence du syndic, notamment lorsque celui-ci n’a pas exécuté les décisions adoptées par l’assemblée générale, et après mise en demeure d’agir restée infructueuse pendant plus de huit jours, tout intéressé (un copropriétaire, un créancier…) peut décider de l’assigner devant le président du tribunal de grande instance en référé et demander la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci assurera temporairement les fonctions du syndic selon la mission que lui confie le président du tribunal de grande instance.