PROPRIETAIRES ou LOCATAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA TRANSFORMATION D’UN LOGEMENT EN LOCAL PROFESSIONNEL OU COMMERCIAL
Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour les compensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015.
Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
Si vous êtes une personne morale (société SCI) désireuse de faire de la location meublée touristique, vous êtes également soumis à ce régime de déclaration.
QUELLES SONT LES DEMARCHES ?
Transformer un logement local commercial ou professionnel nécessite :
l’obtention d’une autorisation de changement d’usage :
Attention ! L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pas transmissible (sauf en cas de compensation). Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.
Le demandeur devra également s’assurer que cette transformation ne va pas à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.
Sous certaines conditions et dans un périmètre restreint sur la ville de Nice, ce type de changement d’usage pourra être assorti d’une obligation de compensation.
QUELLES SONT LES SANCTIONS APPLICABLES EN L’ABSENCE D’AUTORISATIONS ?
Toute personne qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.
Passé ce délai, une astreinte pourra être prononcée par le tribunal à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation.
En l’absence de régularisation, l’administration peut faire procéder à l’expulsion des occupants aux frais du contrevenant.
QUI CONTACTER ?
Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :
Formulaire à télécharger et notice explicative :PDF
Attention ! Le numéro d’enregistrement en meublé touristique qui doit figurer obligatoirement sur les annonces des plateformes internet est obtenu après enregistrement sur la plateforme de télé-déclaration de la Ville de Nice :
PROPRIETAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA LOCATION MEUBLEE TOURISTIQUE
La ville de Nice est une zone touristique attrayante, le tourisme étant sa principale activité économique mais c’est aussi une zone particulière par la tension de son marché immobilier.
Afin de pouvoir concilier les besoins en logement de nos habitants tout en préservant un dynamisme économique, la Métropole Nice Côte d’Azur et la Ville de Nice ont décidé de règlementer la location meublée saisonnière.
Si vous êtes propriétaire d’un meublé et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.
Pour rappel, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur ou une partie, il n’y a pas lieu de solliciter une autorisation de changement d’usage pour le louer durant de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
QU’EST-CE QUE LA LOCATION TOURISTIQUE ?
Une location touristique consiste à louer un hébergement individuel (type villa, appartement) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et ce pour une courte durée, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.
Est considérée comme location touristique, une location d’une durée maximum de 90 jours consécutifs, non renouvelable (soit une durée totale de trois mois pour un même locataire).
Autrement dit, toutes locations répétées de moins de 90 jours au cours de l’année est assimilable à de location touristique.
Dans l’hypothèse où le logement est loué à des étudiants (baux de plus de 90 jours) et que le reste de l’année il accueille des locations saisonnières, le propriétaire doit solliciter l’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage.
QUELLES SONT LES DEMARCHES ?
Transformer un logement en location meublée touristique nécessite donc :
L’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage :
Cette autorisation est valable pour une durée de trois ans, reconductible deux fois, soit une durée maximale de neuf ans.
Un même propriétaire pourra obtenir au maximum trois autorisations (pour trois logements différents).
Le logement doit répondre aux exigences de décence et aux prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.
Seules les personnes physiques sont soumises à ce régime de déclaration.
Attention, , les personnes morales type « sociétés, SCI, etc » doivent solliciter une autorisation de changement d’usage qui relèvent du régime de changement d’usage des locaux professionnels ou commerciaux :
Une déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour):
La déclaration de votre logement en location meublée touristique, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire. Au préalable, il convient de s’enregistrer sur la plateforme de télé-déclaration de la taxe de séjour de la Ville de Nice :
https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/nice
Le numéro d’enregistrement en meublé touristique doit figurer obligatoirement sur les annonces des plateformes internet. Il est obtenu après enregistrement sur la plateforme de télé-déclaration de la taxe de séjour.
QUI CONTACTER ?
Pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage :
A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire
5-7 Place du Général de Gaulle 06000 NICE Tél : 04.97.13.26.86
Accueil et renseignement du public :
Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30.
Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme (04 97 13 26 86) : du mardi au vendredi de 8h30 à 12h30
Si vous souhaitez adresser un courrier :
Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construire Mairie de Nice 06364 NICE cedex 4
Pour effectuer la déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour) et obtenir le numéro d’enregistrement en meublé touristique (taxe de séjour) :
Dans cette note je propose d’évoquer la réglementation de l’activité de location touristique sur le plan de l’urbanisme
Le règlement de copropriété peut-il interdire l’activité parahôtelière ou de location meublée de court séjour ?
Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété. Il faut consulter le règlement de copropriété pour s’assurer qu’il permet expressément l’activité de location touristique.
Si rien de précis n’est mentionné et qu’il est seulement mentionné que l’immeuble est à usage d’habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l’hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.
Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l’absence de nuisance particulière démontrée au cas d’espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Autrement dit, cette question reste discutable et peut s’apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.
Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d’usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l’obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).
Est-il possible de sous-louer son appartement ?
Le locataire, souhaitant sous-louer son logement durant ses absences, doit nécessairement demander l’autorisation écrite de son propriétaire, si aucune clause de son contrat de bail ne permet.
En cas de violation de cette obligation, le juge peut prononcer la résiliation du contrat de bail.
Est-il possible de s’assurer quand l’activité est illicite ?
L’activité d’hébergement touristique comporte des risques.
Un touriste peut mettre le feu à l’appartement et tout l’immeuble peut bruler. Le préjudice peut être considérable.
En principe, les contrats d’assurance ne couvrent pas les conséquences de l’exercice d’une activité illégale, ou même simplement irrégulière.
Par ailleurs, même si l’activité est légale et régulière, il est peu probable que le contrat d’assurance habitation classique vise ce risque particulier.
Il faut donc demander une attestation écrite de son assureur, claire et sans réserve, confirmant la prise en charge des conséquences de cette activité par la compagnie. Mais selon moi, il n’est pas certain que l’attestation écrite suffise si l’activité est illégale.
Quelles sont les règles en matière de destination ?
Le fait de louer régulièrement un logement à usage d’habitation à des touristes peut constituer un changement de destination de l’immeuble. En effet, le local en question n’est plus destiné à l’habitation, mais à l’exercice d’une autre activité.
Il existait auparavant 9 destinations possibles au sens du code de l’urbanisme dont : habitation, hébergement hôtelier (au sens d’une activité incluant des services significatifs de type hôtelier), bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole et forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Pour les PLU adoptés depuis le 1er janvier 2016, afin de permettre aux auteurs de PLU de prévoir des règles favorisant la mixité fonctionnelle et sociale, il est prévu de regrouper les 9 destinations antérieures en 5 destinations, elles-mêmes divisées en 20 sous-destinations (voir les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme).
L’arrête du 10 novembre 2016 (JORF n°0274 du 25 novembre 2016) définit les destinations et sous-destinations et prévoit que les communes peuvent réglementer certaines sous-destinations dans le cadre du PLU. Cet arrêté a été commenté par la fiche technique n° 6 du ministère du logement.
Les cinq nouvelles destinations sont les suivantes : Habitation, Commerce et activités de service, Équipements d’intérêt collectif et services publics, Exploitation agricole et forestière, Autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires.
Dans la destination « habitation », il existe deux sous-destinations : « logement et hébergement« .
Dans la destination « commerce et activités de services » figure notamment la sous-destination : « hébergement hôtelier et touristique ».
Cette nouvelle réglementation est relativement favorable au développement des activités touristiques dans les logements puisque les activités de chambres d’hôtes, les résidences étudiantes et les meublés de tourisme sans services parahôteliers sont considérées comme relevant de la destination de l’habitat.
Selon une circulaire ministérielle seuls les meublés de tourisme fournissant les prestations parahôtelières au sens de l’article 261 4 ° b du CGI relèvent de la sous-destination de l’hébergement hôtelier.
Ce renvoi à la définition fiscale par la circulaire me paraît illégal et pour le moins hasardeux. En effet que vient faire un concept de TVA dans la réglementation sur l’urbanisme ?
Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration (code de l’urbanisme art. R 421-17, b).
Par « changement de destination », il faut entendre un passage de l’une à l’autre des destinations mentionnées à l’article R 151-27 du code de l’urbanisme.
Les destinations des constructions comprennent des sous-destinations mentionnées à l’article R 151-28 du code de l’urbanisme.
En cas de changement de destination, il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.
Par exemple, à Paris, il est possible d’utiliser une boutique pour faire de l’hébergement touristique, mais il faut faire une déclaration de changement de destination (vérifier au préalable la faisabilité du changement auprès des services de l’urbanisme car certaines zones sont réservées aux activités de commerce de détail).
L’article L 480-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : « une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. »
Quelles sont les règles en matière de changement d’usage ?
L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1. Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. (…) Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »
Dans certaines communes, le changement d’usage d’un local d’habitation à un autre usage est soumis à la délivrance d’une autorisation et non pas une déclaration (communes de plus de 200 000 habitants, c’est à dire Paris et la petite couronne, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille et Rennes).
134 communes sont concernées en France par le changement d’usage. Mais beaucoup de communes concernées ne font aucun contrôle des changements d’usage.
Selon la réglementation évoquée, la location meublée de courte durée régulière constitue un changement d’usage. Peu importe l’importance des services parahôteliers. Peu importe également que les clients soient des touristes ou non.
Le changement d’usage est plus largement défini que le changement de destination.
Mais en revanche, la location meublée de longue durée ou encore la location meublée ponctuelle ne semblent pas concernés par l’obligation de déclaration d’un changement d’usage.
De même l’activité de chambre d’hôtes ne paraît pas concernée par cette réglementation.
La compensation accompagnant la demande d’autorisation de changement d’usage
Lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d’habitation, en compensation, de celui qui fait l’objet du changement d’usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.
De manière simplifiée, 1 m² du local destiné à changer d’usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l’habitation.
A Paris, il s’agit d’une compensation « renforcée », c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l’usage professionnel, par 2 m² à usage d’habitation, et dans le même arrondissement.
La règle de compensation renforcée de Paris ne s’applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.
La possibilité de demander des autorisations temporaires de changement d’usage
La loi ALUR a intégré un nouvel article L 631-7-1 A au code de la construction et de l’habitation. Il donne la possibilité aux communes d’instaurer un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage. Le conseil municipal délibérant doit préciser les critères de délivrance d’une telle autorisation. A ce jour, Paris n’a pas prévu un tel régime.
Le défaut de demande d’autorisation de changement d’usage
L’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation stipule qu’en cas de non-respect des obligations issues de l’article L 631-7, le loueur peut être est condamné. La condamnation est une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.
L’article 59 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 a fait passer le montant des amendes de 25 000 à 50 000 €.
En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, l’article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation permet des sanctions pénales.
Les sanctions possibles sont : l’emprisonnement d’un an et amende de 80 000 € (avec intervention de la Brigade de Répression de la Délinquance Astucieuse de la Préfecture de Police).
Quelles sont les règles en matière de déclaration obligatoire du meublé de tourisme ?
Selon l’article L 324-1-1 du code du tourisme : « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non […], doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ».
Donc, il existe en plus une obligation générale de déclaration à la mairie de toute activité de meublé de tourisme, même en dehors de la réglementation en matière d’urbanisme ou de changement d’usage.
Ce même article précise :
« Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »
L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise :
« La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »
L’instauration d’une déclaration des meublés par Internet
Selon le II de l’article L 324-1-1 du code du tourisme :
« II.-Dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 et L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Lorsqu’elle est mise en œuvre, cette déclaration soumise à enregistrement se substitue à la déclaration mentionnée au I du présent article. Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée. Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration. »
C’est une obligation nouvelle instaurée à compter de décembre 2017 à Paris, et aussi à Bordeaux et Cannes. Elle est susceptible d’être appliquée dans les villes de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne qui sont concernées par l’obligation de demande de changement d’usage.
Quelles sont les obligations en matière de sécurité ?
Certaines règles de sécurité s’imposent à tous les locaux d’habitation : détecteur de fumées, affichage des consignes de sécurité et porte coupe-feu dans les copropriétés.
Les établissements recevant du public (ERP) sont soumis à une réglementation spécifique relativement complexe (voir R 123-2 et suivants code de la construction et de l’habitation et arrêté du 25 juin 1980).
Cette réglementation impose dans certains cas certains équipements et le contrôle de la commission de sécurité.
Il est indispensable de consulter un organisme compétent en matière de sécurité pour faire vérifier le respect de la réglementation sur ce point.
27 COMMENTAIRES
Lien vers le commentairemardi, 17 juillet 2018 08:12 Posté par Duvaux PaulContactez un avocat toulousain spécialisé en droit immobilier pour vos problèmes d’urbanisme. Attention à ne pas mélanger la réglementation fiscale avec les problèmes d’urbanisme. Contactez un avocat spécialisé en droit fiscal (comme moi) pour vos problèmes fiscaux.
Article super intéressant et bien détaillé. Je suis actuellement intéressé par un local commercial à Toulouse pour l’exploiter en location courte durée (booking, airbnb), cependant avec internet et les non réponses de l’urbanisme de Toulouse je n’arrive pas à avoir d’idées claires sur ce qu’il faut faire pour être dans la légalité (au niveau urbanisme et impôts). Le local commercial est un ancien restaurant avec comme destination « commerce » de l’ancien PLU, sur Toulouse ils appliquent maintenant le nouveau PLU. Que dois-je faire avec ce local commercial pour pouvoir l’exploiter en LCD légalement ? Je vous remercie d’avance. Bonne journée.
Lien vers le commentairemercredi, 11 juillet 2018 16:56 Posté par Duvaux PaulUne réponse sérieuse suppose une analyse du dossier mais je suis plutôt d’accord avec la mairie.
je suis en train d’acheter une maison en zone naturelle. Je souhaite y faire deux chambres d’hôte: une dans la maison (déjà existante, et une dans un cabanon en bois dans le jardin qu’il faut rénover). Le service urbanisme de ma ville m’a dit que pour la chambre dans la maison il n’y avait pas d problème, par contre pour celle dans le cabanon en bois dans le jardin il faut faire un changement de destination qui ne sera pas forcément accordé. Êtes-vous d’accord avec cette réponse? Merci d’avance.
Lien vers le commentairevendredi, 29 juin 2018 15:43 Posté par Duvaux PaulIl faut distinguer les règles en matière d’usage de celles en matière de destination. S’agissant des règles en matière de destination, je n’ai pas d’opinion certaine mais la position de la mairie me paraît correcte.
ma société est propriétaire d’un local commercial en souplex, sous une cour d’immeuble avec une belle hauteur sous plafond, très bien aménagé, comprenant de belles ouvertures sur l’extérieur et très bien situé dans Paris. Je souhaite aujourd’hui destiner ce local à de la location en meublé touristique. Les services de l’urbanisme m’informent qu’il est impossible de transformer un souplex en habitation. Pour l’habitation j’ai compris. Mais sauriez-vous me dire si l’interdiction vaut également pour l’hébergement touristique ? Je me demandais en effet si la sous-destination prévue par les articles R 151-27 et suivants du code de l’urbanisme ne suffisait pas à m’autoriser à exploiter cet espace pour de la location touristique.
Cordialement,
Rémi Gabrines
Lien vers le commentairejeudi, 31 mai 2018 14:17 Posté par LacarbreAprès avoir fait une demande auprès du service droit des sols de Bordeaux Métropole en charge des changements d’usage, la réponse officielle qui m’a été apportée est la suivante: « vos biens sont considérés comme des logements conformément à la matrice cadastrale. Vous pouvez donc louer ces logements avec un bail d’habitation uniquement, meublé ou non. La location meublée touristique n’y serait donc pas autorisée ».
Et pourtant Le Permis de Construire indique au chapitre nature et destination: « Construction d’une résidence de tourisme meublée avec services para-hoteliers » Le RCP quand à lui stipile que « La résidence est une résidence à usage principal d’habitation et constitue une résidence de tourisme au titre de l’arrêté ministériel du 14 Février 1986 ». L’usage actuel de la résidence en majorité exploitée comme résidence hôtelière et classée comme résidence de tourisme est donc conforme au PC et au RCP ce qui correspond à de la location meublée de courte durée.
J’ai donc posé la question de l’usage qui est actuellement fait des logements qui serait donc non conforme à ce qu’autorise l’urbanisme. J’ai aussi demandé pourquoi certains propriétaires sortis des baux en 2012 avant du s’acquitter de la taxe parking réclamée par Bordeaux du fait du changement de destination de leurs logements.
Mon interlocuteur n’a pas d’explication et invoque son joker. Je reste donc perplexe et dans l’incertitude….
Je suis propriétaire d’un appartement destiné à l’habitation situé au rez-de-chaussée à Paris. En 2010, j’ai obtenu une autorisation d’un changement d’usage à titre personnel de ce local afin de l’utiliser à titre de location meublée pour touristes (à l’époque, aucune compensation n’a été exigée car le local se situe au rez-de-chaussée). Cette décision a été délivrée à titre personnel et attachée à l’activité. Suite au changement de réglementation, la mairie de Paris demande actuellement une « autorsation 3 » (changement d’usage à caractère réel, avec compensation) pour les locaux d’habitation ainsi que le changement de destination du local en hébergement hôtelier. Le changement de destination étant rattaché au local et définitif, pensez-vous que cette « autorisation 2 – changement d’usage à titre personnel », obtenue en 2010, soit suffisante pour obtenir l’accord de changement de destination? Je vous remercie.
Vos questions juridiques traitées par Capital avec l’aide de nos avocats experts.
Le cas : Peu après l’achat, monsieur et madame C. découvrent que le toit de leur maison, pourtant récemment nettoyé par l’ancien propriétaire, ne comporte quasiment que des tuiles poreuses. Que peuvent-ils faire ?
La réponse de l’avocat : Se retourner contre ce vendeur au titre de la garantie des vices cachés, qui s’applique lorsque le logement se révèle impropre à sa destination. Cette protection, visant à préserver les non-professionnels de défauts impossibles à détecter avant l’acquisition, entre en effet en jeu même si le problème finalement décelé concerne une toiture, partie de bâtiment pourtant apparente. Du moins à en croire une décision de la Cour de cassation, prise dans un cas où les acquéreurs d’une maison avaient subi, six mois après l’achat, des infiltrations d’eau venues du toit (3e chambre civile, arrêt n° 16- 23.953 du 15 mars 2018).
Au vendeur, qui estimait que rien ne s’était opposé à l’inspection par ces acheteurs de la toiture, de faible hauteur et de faible pente, les juges ont rétorqué « qu’il ne pouvait leur être reproché de ne pas être montés sur le toit ». L’auraient-ils fait, d’ailleurs, que cela « ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d’analyser l’ampleur des désordres ». Le vice caché était d’autant plus certain que l’acheteur, qui avait procédé à quelques travaux de réfection du toit un an avant la mise en vente, « avait nécessairement connaissance de la nécessité de réfection totale ».
Le couple C. pourra donc, de son côté, également arguer de la difficulté de grimper sur le toit, comme de la mauvaise foi de leur vendeur.
Bonjour,
Je n’ai pas eu de réponse mais j’étudie en ce moment cette question car j’en ai fait mon sujet de rapport semestriel dans le cadre du stage.
Les ventes d’immeubles suivent désormais le régime de l’article 256 du CGI dont la rédaction a été modifiée : le mot « meuble » a été supprimé : « sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». Cette nouvelle rédaction fait entrer les livraisons d’immeubles dans le régime de droit commun de la TVA.
Par conséquent, la TVA déductible facturée sur l’achat d’un bien ou d’un service n’est déductible que dans la mesure où ce bien ou service est utilisé pour une opération soumise à TVA.
Aux termes de l’article 271 I-1 du CGI, « la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la Valeur ajoutée applicable à cette opération ».
C’est la raison pour laquelle, par exemple, un Médecin, BNC, situé dans le champ d’application de la TVA mais exonéré ne peux récupérer la TVA déductible payée sur ses achats, ses honoraires n’étant pas soumis à TVA.
En fait, le Marchand de biens ne pourra récupérer que la TVA déductible afférentes aux opérations soumises à TVA lors de la vente.
Concernant la TVA sur les frais généraux :
Article 271 II-1 :
« II. 1. Dans la mesure où les biens et les services sont utilisés pour les besoins de leurs opérations imposables, et à la condition que ces opérations ouvrent droit à déduction, la taxe dont les redevables peuvent opérer la déduction est, selon le cas :
a) Celle qui figure sur les factures établies conformément aux dispositions de l’article 289 et si la taxe pouvait légalement figurer sur lesdites factures ; »
Donc :
– si le MDB soumet tout son chiffre d’affaires à la TVA, toute la TVA déductible est récupérable (opérations et frais généraux)
– si le MDB ne soumet jamais son chiffre d’affaires à la TVA, aucune TVA déductible n’est récupérable,
– si le MDB se retrouve avec des opérations soumises à TVA et d’autres non soumises :
– la TVA liées directement aux opérations soumises (TVA sur travaux) pourra être récupérée à 100%
– la TVA sur les frais généraux ne pourra être récupérée qu’en fonction du coefficient de déduction déterminé pour chaque type de dépense. Dans ce cas, le MDB est un redevable partiel et la TVA déductible relative aux frais généraux n’est récupérable que proportionnellement « au montant afférent aux opérations ouvrant droit à déduction » (Mémento FL § 55235, précisions, a.).
Voilà, j’espère vous avoir éclairé.
N’hésitez pas à me donner votre avis sur la question : je suis preneur!
Cordialement
Changement d’usage des locaux d’habitation / Nouvelles dispositions
Urbanisme
Ordonnance du 8.6.05, art. 24 à 30 : JO du 9.6.05 / CCH : art. L. 631-7 à L. 631-8
N° 29/05
Le régime des changements d’affectation des locaux à usage d’habitation est simplifié :
Au principe d’interdiction, assorti de dérogations et d’aménagements, auparavant en vigueur, se substitue un régime d’autorisation des changements d’usage des locaux d’habitation.
Une nouvelle définition des » locaux destinés à l’habitation » est donnée qui permet de clarifier les situations et de faire échapper aux démarches administratives préalable aux changements d’affectation un grand nombre de locaux (art. 24 / CCH : art. L. 631-7).
D’autre part, le champ d’application territorial du régime des changements d’affectation est désormais limité à la petite couronne parisienne et aux grandes villes (200 000 habitants).
Par ailleurs, l’ordonnance consacre la possibilité de changement d’usage contre compensation en nature et distingue à partir de ce critère, les changements d’usage à caractère réel et ceux à caractère personnel.
La possibilité d’affectation temporaire à un usage autre que l’habitation est supprimée.
Des dispositions transitoires sont prévues pour régulariser certaines situations.
Avant la réforme : A 50 km autour des anciennes fortifications de Paris et dans les communes de plus de 10 000 habitants (loi de 1948 : art. 10-7). Il était en principe interdit (sauf dérogations ou aménagements autorisés) :
de changer d’affectation des locaux à usage d’habitation, et notamment de les transformer en meublés professionnels,
de transformer en vue d’un autre usage que l’habitation, les hôtels, meublés, pensions de famille, locaux professionnels ou administratifs,
d’affecter à usage commercial, industriel ou artisanal certaines remises ou garages.
L’affectation à un usage était appréciée sur la base de la situation du local en 1945.
Un champ d’application territorial réduit
Désormais, les nouvelles dispositions s’appliquent aux seules communes de plus de 200 000 habitants et aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (art. 24 / CCH : art. L. 631-7).
La possibilité d’extension à d’autres communes ou partie de commune après avis du maire concerné demeure et les zones franches restent hors du champ d’application (CCH : art. L. 631-9 inchangé).
La nouvelle définition de l’usage d’habitation inclut les locations meublées à usage de résidence principale (art. 24 / CCH : art. L. 631-7)
Seul est soumis à autorisation préalable le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, c’est-à-dire selon la nouvelle définition, toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location à titre de résidence principale.
Alors que jusqu’ à présent, il était en principe interdit de transformer en location meublée professionnelle (au sens de la loi du 2.4.49)1 ou en logement foyer, un logement loué nu préalablement, l’utilisation d’un logement pour l’un ou l’autre de ces usages d’habitation est désormais possible, sous réserve de respecter les dispositions applicables à ces usages (ex : location d’un an minimum pour une location meublée sauf dérogations en cours de débat au Parlement pour les étudiants : cf projet de loi relatif au développement des services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale).
En revanche, la transformation sans autorisation préalable de logements loués nus ou de logements meublés à titre de résidence principale, en hôtel de tourisme, location meublée saisonnière ou location meublée à usage de résidence secondaire, demeure irrégulière.
Par ailleurs l’interdiction de transformer les hôtels de tourisme, les locaux professionnels ou administratifs, en vue d’un usage autre que l’habitation ainsi que celui de l’interdiction d’affecter à usage commercial, industriel ou artisanal certaines remises ou garages, disparaissent, sous réserve que l’affectation soit régulière.
L’usage d’habitation est apprécié au 1.1.70
Jusqu’à présent apprécié sur la base de sa situation en 1945, un local est désormais réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.
Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve, mais la possibilité créée par la loi de 1994, de demander un certificat administratif, indiquant si le local peut être régulièrement affecté à un usage donné, est supprimée. Cela pourrait faire ressurgir la pratique qui consistait avant 1994 à demander l’avis d’experts sur l’affectation des locaux.
Les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés, quant à eux avoir l’usage pour lequel la construction a été autorisée.
Modalités du changement d’usage
Les possibilités de changement d’usages sont définies par le Code de la construction (CCH : art. L. 631-7-1).
L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le préfet du département dans lequel est situé l’immeuble après avis du maire (à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d’arrondissement). En pratique, la procédure est la même qu’auparavant.
Cependant l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation, de locaux ayant un autre usage. Cette possibilité n’existait jusqu à présent, que pour les locaux professionnels et cette dérogation avait un caractère personnel, elle cessait lorsque le bénéficiaire cessait son activité.
Désormais le titre est attaché au local et non à la personne, il constitue un droit réel publié au fichier immobilier ou au livre foncier. Il ne sera donc plus nécessaire de déposer une demande de permis de construire ayant pour seul objet de donner un caractère réel à l’autorisation suite à compensation.
Lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande d’autorisation vaut demande de changement d’usage.
Pour prendre en compte les objectifs de mixité sociale, en tenant compte des caractéristiques du marché et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, le préfet prend un arrêté fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement.
L’usage des logements à vocation à s’adapter à la situation locale.
Sous réserve que celle-ci ne revête à aucun moment un caractère commercial, le préfet peut comme précédemment autoriser, l’exercice d’une profession, dans une partie d’un local d’habitation, constituant la résidence principale du demandeur.
Dans chaque département où le changement d’usage des locaux à usage d’habitation est soumis à autorisation préalable, les conditions dans lesquelles le préfet accorde ces autorisations sont désormais fixées par arrêté préfectoral.
En l’absence de compensation, l’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel ; elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire.
Les autorisations définitives accordées avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance et qui ont donné lieu à compensation effective, se trouvent attachées au local et non à la personne.
Disparition de l’affectation temporaire à usage d’habitation
Les dispositions antérieures permettant d’affecter à l’usage d’habitation, pour une durée maximale de treize ans, des locaux affectés régulièrement à un autre usage sont supprimées.
Les locaux qui, conformément à ces dispositions, sont temporairement affectés à l’habitation à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance (10 juin 2005), continuent à bénéficier de ce dispositif. Ils peuvent, comme prévu à l’origine retrouver leur affectation précédente sur simple déclaration adressée au préfet avant l’expiration du délai mentionné dans la déclaration initiale. Dans le cas contraire, les locaux qui, à l’expiration de ce délai, demeurent affectés à l’habitation sont régis par les dispositions applicables aux locaux à usage d’habitation.
L’ensemble de ces modification, territoriales, chronologiques et de nature, réduit substantiellement le champ d’application du régime des autorisations de changement d’usages de locaux et efface l’irrégularité de certaines transformations telle celles de plusieurs logements en meublés, l’infraction commise à l’époque disparaissant également.
Mesures transitoires
A titre transitoire les personnes qui ont changé sans autorisation l’usage d’un local pourront régulariser cette situation si elles justifient avant le 1er juillet 2006 de l’usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l’habitation depuis au moins 20 ans à la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance, soit le 10 juin 1985. Cette autorisation sera consentie à titre personnel.
(1) Loi du 2 avril 1949 (art. 2) » …. est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires.
N’est pas considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, même isolées, ni le bailleur de moins de quatre pièces dont il a recouvré la disposition en application des articles 1er et 2 de la loi n° 54-781 du 2 août 1954. »