| file:///C:/Users/gabyr/Downloads/Renouvellement_du_bail_commercial%20(1).pdf Renouvellement du bail commercial par le bailleur : la délivrance du congé. Par David Semhoun, Avocat. |
| Parution : lundi 16 janvier 2017Adresse de l’article original : https://www.village-justice.com/articles/Renouvellement-bail-commercial-par-bailleur-delivrance-conge,23973.html Reproduction interdite sans autorisation de l’auteur. |
À l’approche du terme du bail, le bailleur dispose de deux options :
1° délivrer un congé offrant ou refusant le renouvellement ou
2° garder le silence et permettre au bail de se prolonger tacitement.
I. La délivrance du congé par le bailleur
Généralement, le bailleur qui entend renouveler son bail va délivrer un congé au locataire afin de proposer un nouveau loyer et modifier certaines des stipulations du bail en cours. En effet, s’il garde le silence et laisse le bail se prolonger tacitement, seule la révision triennale lui sera ouverte. Le bailleur peut également refuser que le bail soit renouvelé, dans ce cas il délivrera un congé sans offre aucune de renouvellement en prenant le soin de préciser ou non l’indemnité d’éviction.
A. Date de délivrance du congé de renouvellement
Le congé notifié par le bailleur doit l’être au moins 6 mois avant l’échéance du bail, il prendra alors effet à cette date. Le délai de 6 mois n’est qu’un délai minimal et il est ouvert au bailleur la faculté de délivrer un congé plus en amont.
Dans le cas où le congé serait délivré au cours de la tacite prolongation, il le sera 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. L’article L. 145-9 du code de commerce disposant que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »
B. Destinataire de la délivrance du congé de renouvellement
Seul le bailleur ou son représentant peuvent donner congé. Le bailleur adressera son congé au locataire en place dans les locaux, au propriétaire du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux. Dans le cas où le congé présenterait une erreur quant à la désignation du locataire, il serait entaché d’une irrégularité de forme (pouvant uniquement être invoquée par le destinataire).
C. Forme et contenu du congé
La loi Macron est venue modifier la loi Pinel sur les modalités de forme du congé. Depuis la loi Macron, l’acte d’huissier est obligatoire pour la notification d’un congé, quel qu’en soit le motif ou le refus, par le bailleur, du renouvellement sollicité par son locataire. Cette forme doit être observée sous peine de nullité du congé.
1. Congé refusant le renouvellement
Le contenu du congé différera selon qu’il s’agit d’un congé offrant ou refusant le renouvellement. Le congé de refus, à peine de nullité, mentionnera les motifs et indiquera que le locataire qui conteste le refus ou souhaite demander le versement d’une indemnité d’éviction devra saisir le tribunal compétent avant le délai d’expiration de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
2. Congé offrant le renouvellement
Dans le cas d’un congé offrant le renouvellement, il suffira d’indiquer que le présent congé est délivré afin de mettre un terme au bail avec offre d’un bail renouvelé.
Le bailleur, s’il souhaite fixer un nouveau prix, devra le faire mentionner en même temps dans le congé de renouvellement. Dans pareil cas, le loyer peut être celui qui résulte des règles du plafonnement selon la variation de l’indice choisi par les parties ou bien correspondre à la valeur locative si le bailleur invoque un motif de déplafonnement.
II. Rétractation de l’offre de renouvellement
Le bailleur, bien qu’il ait délivré un congé de renouvellement, peut le refuser tant qu’il agit dans le délai prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce.
Cet article prévoit en effet que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. » Le bailleur pourra, pour justifier le refus de renouvellement, invoquer des motifs graves et légitimes qu’il ignorait lorsqu’il a offert le renouvellement à son locataire.
III. La réponse du locataire au congé délivré par le bailleur
A. En cas de congé offrant le renouvellement
Le locataire a le choix :
1°) D’accepter le congé offrant le renouvellement aux conditions proposées. Le renouvellement peut être accepté de façon formelle ou bien tacite (par exemple si le locataire ne répond pas à la demande mais reste dans les lieux et garde le silence).
2°) D’accepter le principe du renouvellement mais de refuser toutes ou certaines conditions, notamment celle relative au prix. Dans ce cas, le locataire, s’il refuse le prix proposé, devra saisir la commission de conciliation ou le juge des loyers commerciaux.
B. En cas de congé refusant le renouvellement
Le congé refusant le renouvellement laisse plusieurs choix au locataire :
1°) Si le congé offre une indemnité d’éviction, le locataire peut accepter l’indemnité d’éviction ou en négocier le montant ou encore, à défaut d’accord, saisir le tribunal compétent.
Étant précisé que le locataire doit agir dans un délai de 2 ans pour contester le montant de l’indemnité d’éviction proposée, conformément à l’article L. 145-60 du Code de commerce.
2°) Si le congé n’offre aucune indemnité d’éviction, le locataire saisira le tribunal de grande instance afin de faire valoir ses droits à la propriété commerciale en contestant les motifs avancés par le bailleur.David Semhoun Nahmias – Semhoun Avocats A.A.R.P.I. www.nsavocatsparis.fr www.legavox.fr/blog/david-semhoun/