Le Pas de porte, ou droit au bail, ou droit d’entrée est une pratique couramment utilisée mais souvent contestée pour louer un local commercial.

Il joue un rôle important pour les commerçants et les investisseurs et peut être de plusieurs natures.

Sa fixation conditionne toute la durée de la location.

Définition

Le Pas de porte est souvent appelé « droit d’entrée » ou « droit au bail », plus couramment utilisé dans le langage courant.
C’est une somme versée en une ou plusieurs fois par le locataire ou le preneur d’un local commercial au bailleur. Cet argent est définitivement acquis au bailleur.

Exemple d’un entrepreneur qui a trouvé le local qui lui convient. Comme le loyer est trop cher pour lui (disons 2 000 €), le propriétaire peut demander un pas-de-porte de 25 000 € par exemple et baisser le loyer à 1 600 € par mois.

Il ne faut pas confondre le « droit au bail » et la « cession de bail » qui s’établit entre l’ancien et le nouveau locataire.

Depuis le décret 59-1284 du 13 novembre 1959 « rapport Rueff-Armand », plusieurs tentatives de sa suppression ont vu le jour. Le rapport Pelletier est aussi connu pour avoir essayé de l’interdire, mais il a finalement été mis en avant le fait que les commerçant ne le « subissent » pas, car il correspond à une cohérence économique.
Les partenaires bancaires y trouvent aussi un intérêt, car le droit d’entrée entraine une baisse de la valeur locative, plus avantageuse sur le long terme pour les locataires.

→ Plus de détails sur le droit au bail commercial

Un local sans Pas de porte a un loyer plus élevé

D’une certaine façon, un loyer plus élevé est une forme de lissage, d’étalement du droit au bail dans le temps. Toutefois, le locataire dépense davantage à long terme.

Si le locataire dispose des liquidités nécessaires, il est beaucoup plus intéressant de payer le Pas de porte, mais d’avoir un loyer inférieur. Une fois la durée d’amortissement et le point mort dépassés, le locataire est gagnant.

De plus, il est plus facile de revendre le droit au bail avec un Pas de porte payé et un loyer inférieur, qu’un local pour lequel le Pas de porte n’a pas été payé au départ, mais qui est intégré à des loyers supérieurs.

La qualification par les tribunaux

Il a trois fonctions possibles :

1. Un supplément du loyer payé d’avance

En rapport avec le renouvellement et le prix du marché en fin de bail, le droit d’entrée peut anticiper la hausse du marché, grâce au paiement du loyer payé d’avance.

2. Une contrepartie d’éléments de natures diverses

Le propriétaire peut décider d’insérer des clauses favorables au locataire qui peuvent se traduire par une augmentation du droit d’entrée

3. Mixte, il peut correspondre à ces deux pratiques

Cette doctrine se distingue de la jurisprudence qui donne deux avis divergents :

• Le premier expose qu’il est obligatoirement un supplément de loyer payé d’avance résultant d’une baisse du loyer mensuel, ce qui favoriserait le locataire sur le long terme.
• L’autre avis ne comprend pas pourquoi il faut payer à la signature du bail pour avoir le droit de payer un loyer.

Les juges ont pour rôle de déterminer sa nature juridique. Par exemple, le fait de payer le Pas de porte en plusieurs fois implique que le loyer est plutôt payé comme « un supplément de loyer payé d’avance ».

En tant qu’avocat, médecin généraliste ou expert-comptable, vous avez signé un bail professionnel pour vous installer dans vos bureaux. Lors de la signature et pour éviter les litiges, il faut être attentif aux clauses du contrat et à son fonctionnement. Plusieurs étapes doivent être précisées telle que l’application d’un droit de préemption pour le locataire en cas de vente ou encore la procédure de résiliation à suivre…

La loi vient encadrer juridiquement cette dernière procédure pour le bail professionnel. Le locataire comme le bailleur ont la possibilité de mettre fin au contrat de bail, sous le respect de certaines conditions.

La loi du 4 août 2008, le cadre légal du bail professionnel

Le cadre juridique initial du bail professionnel est plutôt synthétique. Il est encadré par le code civil et l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Cet article a été modifié ensuite par la loi du 4 août 2008.

Champ d’application et durée du bail professionnel

Pour résilier un bail professionnel, la loi précise que :

« Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois et le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les lieux en respectant un préavis de six mois. »

Les clauses paraissent claires, même si dans la pratique, des conditions de forme sont à connaître avant de signer un bail professionnel pour éviter tout litige !

La loi vient préciser le champ d’application du bail professionnel. Selon celle-ci, le bail doit être conclu pour un usage « exclusivement professionnel ».

De manière courante, il est utilisé par les professions libérales ainsi que les professions qui n’exercent pas une activité industrielle, commerciale ou agricole et qui n’ont pas vocation à habiter dans les locaux.

Dans ce dernier cas, il faut veiller à signer un bail mixte !

La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans, renouvelable de manière tacite pour la même durée.

Cet indice indique une durée minimale qui peut, dans la pratique, être étendue.

Généralement, les professions occupant un bail professionnel concluent un contrat pour une durée de 9 ans.

Attention : selon l’article 57 A, le bail professionnel doit être rédigé par écrit. Cet écrit peut être rédigé sous seing privé sauf s’il est conclu pour une durée supérieure à 12 ans. Dans ce cas, un acte authentique du notaire est obligatoire.

La transformation du bail professionnel en bail commercial sous conditions

La nouveauté apportée par la loi du 4 août 2008 se retrouve à son article 43. Il concerne l’extension du statut des baux commerciaux aux baux professionnels.

Concrètement, jusqu’alors, il ne pouvait pas y avoir une application des règles du bail commercial sauf si celles-ci étaient en accord avec l’article 57 A de la loi de 1986. La loi de modernisation a assoupli ce régime en permettant une application complète du statut du bail commercial sous certaines conditions.

Pour cela, il faut :

Un accord des parties et une mention écrite dans le contrat de bail ;
Un bail mis à la disposition du locataire ;
Une immatriculation du fonds au registre du commerce et des sociétés ;

Note : pour être considéré comme un bail, il faut que le bailleur mette à la disposition du locataire un espace particulier (local ou immeuble). En contre-partie, le locataire doit être soumis au paiement des loyers.

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Les causes pour résilier un bail professionnel

Rompre un contrat de bail professionnel est possible en respectant certaines conditions précisées par la loi (préavis, information des parties).

Quelles sont les causes de résiliation pour chacune des parties au contrat ?

Les causes de résiliation pour le bailleur

Du côté du bailleur, celui-ci peut exiger la sortie du locataire seulement à l’expiration de la durée prévue au contrat.

De fait, il ne peut donc pas congédier le locataire durant la durée du contrat.

Attention : si le contrat de bail est assorti d’une clause résolutoire et que le locataire ne respecte pas ses obligations, le bail peut être résilié de plein droit.

La clause résolutoire est particulièrement utilisée en droit des contrats, et particulièrement pour des contrats de location.

Elle prévoit, à l’avance, la résiliation automatique du contrat en cas de manquement, par l’une des parties, de ses obligations contractuelles. La force de cette clause est que la partie qui manque à son obligation, ne peut pas contester celle-ci devant un tribunal.

Le contrat de bail professionnel inclus, parfois, cette clause en cas d’impayés de la part du locataire.

Le bailleur renforce ainsi sa sécurité juridique lors de la signature du contrat de bail. Il peut ainsi résilier plus facilement le contrat de bail professionnel si le locataire ne paye plus son loyer.

Attention : le législateur a souhaité limiter les recours à cette clause avec la loi du 6 juillet 1989 aux uniques cas suivants :

défaut de paiement du loyer et des charges
non-versement du dépôt de garantie
non-souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs
non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (troubles de voisinages).

En dehors de ces cas, l’application d’une clause résolutoire est réputée non écrite.

Cette clause impose le respect d’une mise en demeure faite par huissier (notamment en cas de non-paiement du loyer).

Si cette étape reste sans réponse de la part du locataire, la saisine du juge des référés est à effectuer. Cela a pour conséquence la constatation en justice de l’existence de la clause résolutoire et l’obtention d’un titre exécutoire pour expulser le locataire.

Note : en cas de litige entre les parties, c’est le tribunal de grande instance (TGI) du lieu du local ou immeuble loué qui est exclusivement compétent.

Les causes de résiliation pour le locataire

La loi prévoit un cadre beaucoup plus souple pour le locataire.

Celui-ci peut résilier le bail professionnel à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit tout de même se plier à une obligation d’information pour permet au bailleur de se retourner.

Le locataire est tenu de respecter une période de préavis de 6 mois. Sans celle-ci, la résiliation est nulle et le bail continu à courir.

La forme à suivre pour résilier un bail professionnel

La forme est directement précisée par la loi (article 57 A).

L’information de l’autre partie doit être réalisée au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou bien par un acte d’huissier. De nombreux modèles de lettre de résiliation de bail sont d’ailleurs disponibles sur la toile.

Ces moyens font foi en cas de désaccord sur le délai de préavis à respecter.

Attention : il faut savoir que le délai de préavis commence à courir à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé par le destinataire. Ainsi, s’il arrive que la lettre revienne à l’envoyeur, il faut procéder à un nouvel envoi pour respecter la forme légale de résiliation.

Ce document n’a pas à être motivé de la part du locataire.

Vous l’aurez compris, la loi sert de « garde-fou » pour gérer les rapports contractuels entre propriétaires et locataires. N’hésitez pas à consulter les textes de loi pour en savoir plus ou vous faire accompagner par des professionnels de l’immobilier d’entreprise.

Le bailleur doit agir contre son locataire en cas de troubles du voisinage et nuisances

Le bailleur doit agir contre son locataire en cas de troubles du voisinage et nuisances : à défaut il engage sa responsabilisé à l’égard des autres locataires.

Question

M. Dimitri Houbron interroge M. le ministre de la cohésion des territoires sur la récente jurisprudence relative à la résiliation d’un bail pour motif de troubles du voisinage. Il rappelle, au regard des dispositions de l’article 1719-3 du code civil, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Il rappelle que cet article fut confronté, lors d’une récente affaire judiciaire, où un preneur à bail d’un logement appartenant à un bailleur public a assigné ce dernier en condamnation pour réparer son préjudice causé par un manquement dudit bailleur à la remédiation des troubles anormaux de voisinage causés par un autre occupant de l’immeuble. Il précise, de ce fait, que le défaut de jouissance paisible des lieux stipulé dans l’article précité fut caractérisé par les nuisances sonores nocturnes et les violences imputables aux occupants du logement situé au-dessus de celui du donné à bail à savoir le requérant. Il rappelle que la Cour d’appel avait rejeté la demande du requérant au motif, d’une part, que le bailleur avait adressé trois lettres recommandées aux auteurs de ces troubles, lettres qui apparaissaient adaptées et suffisantes, et que, d’autre part, qu’il ne pouvait pas être reproché au bailleur de ne pas avoir engagé une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail. Il rappelle que, par la suite, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt précité de la cour d’appel au motif que cette dernière, en rendant ledit arrêt, a violé les dispositions, précédemment mentionnées, de l’article 1719-3 du code civil. Il précise que la Cour de cassation a rappelé que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et que, par conséquent, le bailleur n’est pas exonéré de cette responsabilité, sauf en cas de force majeure, au motif d’avoir adressé trois lettres recommandées aux auteurs des troubles. Il ajoute, enfin, que la Cour de cassation a, entre autre, condamné le bailleur public à verser des dommages-intérêts, au preneur à bail, pour manquement à ses obligations. Il préconise, en conclusion de ce cas de jurisprudence, qu’il puisse être légiféré, en vertu de l’article du code civil susvisé, le fait qu’un bailleur, lorsqu’il est saisi par l’un de ses preneurs à bail au motif d’un trouble anormal du voisinage, puisse intenter une procédure judiciaire aléatoire de résiliation du bail à l’encontre des individus responsables de ces troubles même s’ils ne sont pas preneurs à bail du bailleur en question. Il lui demande donc de bien vouloir lui faire part de ses avis et de ses recommandations relatives à ce cas spécifique.

Réponse du Ministère de la Cohésion des territoires

Le bailleur a obligation « de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée », selon les dispositions du 3° de l’article 1719 du code civil. De même, lorsque le logement est soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, en application de l’article 6 de cette même loi, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Le bailleur doit donc faire cesser les troubles anormaux de voisinage dont son locataire serait victime. Comme dans l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 mars 2018 évoqué (Cour de cassation, chambre civile 3, n° 17-12536), certaines cours d’appel ont pu chercher dans les diligences accomplies par le bailleur, pour faire cesser le trouble anormal causé par un autre de ses locataires, un moyen de l’exonérer de sa responsabilité. La Cour de cassation rappelle à cette occasion que seul un cas de force majeure peut justifier l’exonération de la responsabilité du bailleur. Pour cette raison, le bailleur public n’ayant pas rempli son obligation de résultat, la Cour de cassation le condamne à rembourser au locataire les sommes et les frais d’avocats exposés dans le cadre de cette affaire. Lorsque l’auteur du trouble anormal de voisinage est un locataire, il a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, en application du b) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Dès lors, si le trouble persiste, son bailleur peut demander au juge la résiliation du contrat de location sur le fondement de l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. Le bailleur est responsable à l’égard d’un locataire des troubles de voisinage causés par ses autres locataires, et plus généralement par toute personne avec laquelle il dispose d’un lien contractuel. En revanche, il n’est pas responsable à l’égard du locataire pour les troubles causés par un tiers, selon l’article 1725 du code civil. Dès lors, il ne peut pas demander en justice la résiliation d’un contrat de location qu’il n’a pas signé et auquel il n’est pas partie. En revanche, le locataire, qui subit le trouble, peut directement assigner en justice la personne à l’origine du trouble anormal de voisinage, que cette personne soit locataire ou non du même bailleur, afin d’obtenir la cessation du trouble et le versement de dommages et intérêts. Le locataire peut alors se fonder sur le principe autonome selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, dégagé par la Cour de cassation dès 1844 et réaffirmé dans son arrêt du 19 novembre 1986 (Cour de cassation, 2e chambre civile, n° 84-16379).

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