Tuiles poreuses vices caches

Vos questions juridiques traitées par Capital avec l’aide de nos avocats experts.

Le cas : Peu après l’achat, monsieur et madame C. découvrent que le toit de leur maison, pourtant récemment nettoyé par l’ancien propriétaire, ne comporte quasiment que des tuiles poreuses. Que peuvent-ils faire ?

La réponse de l’avocat : Se retourner contre ce vendeur au titre de la garantie des vices cachés, qui s’applique lorsque le logement se révèle impropre à sa destination. Cette protection, visant à préserver les non-professionnels de défauts impossibles à détecter avant l’acquisition, entre en effet en jeu même si le problème finalement décelé concerne une toiture, partie de bâtiment pourtant apparente. Du moins à en croire une décision de la Cour de cassation, prise dans un cas où les acquéreurs d’une maison avaient subi, six mois après l’achat, des infiltrations d’eau venues du toit (3e chambre civile, arrêt n° 16- 23.953 du 15 mars 2018).

Au vendeur, qui estimait que rien ne s’était opposé à l’inspection par ces acheteurs de la toiture, de faible hauteur et de faible pente, les juges ont rétorqué « qu’il ne pouvait leur être reproché de ne pas être montés sur le toit ». L’auraient-ils fait, d’ailleurs, que cela « ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d’analyser l’ampleur des désordres ». Le vice caché était d’autant plus certain que l’acheteur, qui avait procédé à quelques travaux de réfection du toit un an avant la mise en vente, « avait nécessairement connaissance de la nécessité de réfection totale ».

Le couple C. pourra donc, de son côté, également arguer de la difficulté de grimper sur le toit, comme de la mauvaise foi de leur vendeur.

>> À lire aussi – Immobilier : comment obtenir réparation en découvrant des vices cachés ?

Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy

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PRESTATIONS SERVICES ENTRE MARCHAND DE BIENS

Bonjour,
Je n’ai pas eu de réponse mais j’étudie en ce moment cette question car j’en ai fait mon sujet de rapport semestriel dans le cadre du stage.
Les ventes d’immeubles suivent désormais le régime de l’article 256 du CGI dont la rédaction a été modifiée : le mot « meuble » a été supprimé : « sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». Cette nouvelle rédaction fait entrer les livraisons d’immeubles dans le régime de droit commun de la TVA.
Par conséquent, la TVA déductible facturée sur l’achat d’un bien ou d’un service n’est déductible que dans la mesure où ce bien ou service est utilisé pour une opération soumise à TVA.
Aux termes de l’article 271 I-1 du CGI, « la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la Valeur ajoutée applicable à cette opération ».
C’est la raison pour laquelle, par exemple, un Médecin, BNC, situé dans le champ d’application de la TVA mais exonéré ne peux récupérer la TVA déductible payée sur ses achats, ses honoraires n’étant pas soumis à TVA.
En fait, le Marchand de biens ne pourra récupérer que la TVA déductible afférentes aux opérations soumises à TVA lors de la vente.
Concernant la TVA sur les frais généraux :
Article 271 II-1 :

« II. 1. Dans la mesure où les biens et les services sont utilisés pour les besoins de leurs opérations imposables, et à la condition que ces opérations ouvrent droit à déduction, la taxe dont les redevables peuvent opérer la déduction est, selon le cas :
a) Celle qui figure sur les factures établies conformément aux dispositions de l’article 289 et si la taxe pouvait légalement figurer sur lesdites factures ; »

Donc :
– si le MDB soumet tout son chiffre d’affaires à la TVA, toute la TVA déductible est récupérable (opérations et frais généraux)
– si le MDB ne soumet jamais son chiffre d’affaires à la TVA, aucune TVA déductible n’est récupérable,
– si le MDB se retrouve avec des opérations soumises à TVA et d’autres non soumises :
– la TVA liées directement aux opérations soumises (TVA sur travaux) pourra être récupérée à 100%
– la TVA sur les frais généraux ne pourra être récupérée qu’en fonction du coefficient de déduction déterminé pour chaque type de dépense. Dans ce cas, le MDB est un redevable partiel et la TVA déductible relative aux frais généraux n’est récupérable que proportionnellement « au montant afférent aux opérations ouvrant droit à déduction » (Mémento FL § 55235, précisions, a.).

Voilà, j’espère vous avoir éclairé.
N’hésitez pas à me donner votre avis sur la question : je suis preneur!
Cordialement

RESIDENCE ETUDIANTES

http://www.cerenicimo.fr/sites/all/files/cerenicimo/public/cms/pdf/secteurs_investissement/fiche_objection_etudiant.pdf

https://www.strasbourg.eu/documents/976405/1598729/Locations-meublees-touristiques.pdf/343545e5-0e56-c8a2-a089-2be732ca40dc

 

http://guegan-avocat-immobilier.com/la-location-meublee-de-courte-duree-apres-la-loi-alur-du-24-mars-2014/

Changement d’usage des locaux d’habitation / Nouvelles dispositions

Urbanisme
Ordonnance du 8.6.05, art. 24 à 30 : JO du 9.6.05 / CCH : art. L. 631-7 à L. 631-8
N° 29/05

Le régime des changements d’affectation des locaux à usage d’habitation est simplifié :
Au principe d’interdiction, assorti de dérogations et d’aménagements, auparavant en vigueur, se substitue un régime d’autorisation des changements d’usage des locaux d’habitation.
Une nouvelle définition des  » locaux destinés à l’habitation  » est donnée qui permet de clarifier les situations et de faire échapper aux démarches administratives préalable aux changements d’affectation un grand nombre de locaux (art. 24 / CCH : art. L. 631-7).

D’autre part, le champ d’application territorial du régime des changements d’affectation est désormais limité à la petite couronne parisienne et aux grandes villes (200 000 habitants).

Par ailleurs, l’ordonnance consacre la possibilité de changement d’usage contre compensation en nature et distingue à partir de ce critère, les changements d’usage à caractère réel et ceux à caractère personnel.
La possibilité d’affectation temporaire à un usage autre que l’habitation est supprimée.

Des dispositions transitoires sont prévues pour régulariser certaines situations.

Avant la réforme : A 50 km autour des anciennes fortifications de Paris et dans les communes de plus de 10 000 habitants (loi de 1948 : art. 10-7). Il était en principe interdit (sauf dérogations ou aménagements autorisés) :

  • de changer d’affectation des locaux à usage d’habitation, et notamment de les transformer en meublés professionnels,
  • de transformer en vue d’un autre usage que l’habitation, les hôtels, meublés, pensions de famille, locaux professionnels ou administratifs,
  • d’affecter à usage commercial, industriel ou artisanal certaines remises ou garages.

L’affectation à un usage était appréciée sur la base de la situation du local en 1945.

Un champ d’application territorial réduit

Désormais, les nouvelles dispositions s’appliquent aux seules communes de plus de 200 000 habitants et aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (art. 24 / CCH : art. L. 631-7).
La possibilité d’extension à d’autres communes ou partie de commune après avis du maire concerné demeure et les zones franches restent hors du champ d’application (CCH : art. L. 631-9 inchangé).

La nouvelle définition de l’usage d’habitation inclut les locations meublées à usage de résidence principale (art. 24 / CCH : art. L. 631-7)

Seul est soumis à autorisation préalable le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, c’est-à-dire selon la nouvelle définition, toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location à titre de résidence principale.

Alors que jusqu’ à présent, il était en principe interdit de transformer en location meublée professionnelle (au sens de la loi du 2.4.49)1 ou en logement foyer, un logement loué nu préalablement, l’utilisation d’un logement pour l’un ou l’autre de ces usages d’habitation est désormais possible, sous réserve de respecter les dispositions applicables à ces usages (ex : location d’un an minimum pour une location meublée sauf dérogations en cours de débat au Parlement pour les étudiants : cf projet de loi relatif au développement des services à la personne et à diverses mesures en faveur de la cohésion sociale).

En revanche, la transformation sans autorisation préalable de logements loués nus ou de logements meublés à titre de résidence principale, en hôtel de tourisme, location meublée saisonnière ou location meublée à usage de résidence secondaire, demeure irrégulière.

Par ailleurs l’interdiction de transformer les hôtels de tourisme, les locaux professionnels ou administratifs, en vue d’un usage autre que l’habitation ainsi que celui de l’interdiction d’affecter à usage commercial, industriel ou artisanal certaines remises ou garages, disparaissent, sous réserve que l’affectation soit régulière.

L’usage d’habitation est apprécié au 1.1.70

Jusqu’à présent apprécié sur la base de sa situation en 1945, un local est désormais réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve, mais la possibilité créée par la loi de 1994, de demander un certificat administratif, indiquant si le local peut être régulièrement affecté à un usage donné, est supprimée. Cela pourrait faire ressurgir la pratique qui consistait avant 1994 à demander l’avis d’experts sur l’affectation des locaux.
Les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés, quant à eux avoir l’usage pour lequel la construction a été autorisée.

Modalités du changement d’usage

Les possibilités de changement d’usages sont définies par le Code de la construction (CCH : art. L. 631-7-1).

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le préfet du département dans lequel est situé l’immeuble après avis du maire (à Paris, Marseille et Lyon, après avis du maire d’arrondissement). En pratique, la procédure est la même qu’auparavant.

Cependant l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation, de locaux ayant un autre usage. Cette possibilité n’existait jusqu à présent, que pour les locaux professionnels et cette dérogation avait un caractère personnel, elle cessait lorsque le bénéficiaire cessait son activité.

Désormais le titre est attaché au local et non à la personne, il constitue un droit réel publié au fichier immobilier ou au livre foncier. Il ne sera donc plus nécessaire de déposer une demande de permis de construire ayant pour seul objet de donner un caractère réel à l’autorisation suite à compensation.

Lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande d’autorisation vaut demande de changement d’usage.
Pour prendre en compte les objectifs de mixité sociale, en tenant compte des caractéristiques du marché et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, le préfet prend un arrêté fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement.
L’usage des logements à vocation à s’adapter à la situation locale.
Sous réserve que celle-ci ne revête à aucun moment un caractère commercial, le préfet peut comme précédemment autoriser, l’exercice d’une profession, dans une partie d’un local d’habitation, constituant la résidence principale du demandeur.

Dans chaque département où le changement d’usage des locaux à usage d’habitation est soumis à autorisation préalable, les conditions dans lesquelles le préfet accorde ces autorisations sont désormais fixées par arrêté préfectoral.

En l’absence de compensation, l’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel ; elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire.
Les autorisations définitives accordées avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance et qui ont donné lieu à compensation effective, se trouvent attachées au local et non à la personne.

Disparition de l’affectation temporaire à usage d’habitation

Les dispositions antérieures permettant d’affecter à l’usage d’habitation, pour une durée maximale de treize ans, des locaux affectés régulièrement à un autre usage sont supprimées.

Les locaux qui, conformément à ces dispositions, sont temporairement affectés à l’habitation à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance (10 juin 2005), continuent à bénéficier de ce dispositif. Ils peuvent, comme prévu à l’origine retrouver leur affectation précédente sur simple déclaration adressée au préfet avant l’expiration du délai mentionné dans la déclaration initiale. Dans le cas contraire, les locaux qui, à l’expiration de ce délai, demeurent affectés à l’habitation sont régis par les dispositions applicables aux locaux à usage d’habitation.

L’ensemble de ces modification, territoriales, chronologiques et de nature, réduit substantiellement le champ d’application du régime des autorisations de changement d’usages de locaux et efface l’irrégularité de certaines transformations telle celles de plusieurs logements en meublés, l’infraction commise à l’époque disparaissant également.

Mesures transitoires

A titre transitoire les personnes qui ont changé sans autorisation l’usage d’un local pourront régulariser cette situation si elles justifient avant le 1er juillet 2006 de l’usage continu et non contesté des lieux à des fins autres que l’habitation depuis au moins 20 ans à la date d’entrée en vigueur de la présente ordonnance, soit le 10 juin 1985. Cette autorisation sera consentie à titre personnel.

(1) Loi du 2 avril 1949 (art. 2)  » …. est considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles que location de linge, nettoyage des locaux, préparations culinaires.
N’est pas considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur d’une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, même isolées, ni le bailleur de moins de quatre pièces dont il a recouvré la disposition en application des articles 1er et 2 de la loi n° 54-781 du 2 août 1954. »

 

Le démembrement de propriété de parts sociales de SCI

Le démembrement de propriété de parts sociales de SCI

Le recours au démembrement de propriété et notamment de parts sociales de SCI s’avère fiscalement intéressant pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location et financée par l’emprunt, car il permet de bénéficier pendant la période du démembrement de la fiscalité des sociétés à l’IS (assiette et taux d’imposition), tout en profitant lors de la revente du régime des SCI à l’IR (plus-values des particuliers avec le bénéfice de l’abattement pour durée de détention).
Le démembrement de parts sociales de SCI ne porte non pas directement sur le bien immobilier, comme cela est exposé dans notre dossier pratique  « Le démembrement de propriété comme moyen d’acquisition d’immobilier d’entreprise », mais sur les parts de la SCI, n’ayant pas opté pour l’IS, qui, quant à elle, détient le bien immobilier en pleine propriété.

 

Le démembrement de propriété n’est pas viager, mais temporaire. Il s’étend généralement sur une durée comprise entre 10 et 20 ans, le plus souvent égale à celle de l’emprunt bancaire.

 

Le démembrement portant directement sur le bien immobilier est plus rare depuis l’intervention de la Loi de finances rectificative pour 2012, mais surtout depuis la réponse ministérielle Lambert du 2 juillet 2013 (voir le dossier pratique « Quel avenir pour le démembrement temporaire de propriété ? »).

 

LLe démembrement, notamment de parts sociales, permet de bénéficier des avantages à la fois des SCI  relevant de l’impôt sur le revenu et de celles soumises à l’impôt sur les sociétés, tels qu’exposés dans le dossier « Acquisition immobilier d’entreprise Quelle solution choisir ? » où vous trouverez un outil vous permettant de réaliser vos propres simulations.

 

Dans ce cas, l’usufruit temporaire doit être détenu par une société relevant de l’IS, la société d’exploitation utilisatrice du bien par exemple et la nue-propriété par une personne physique.

 

 

CONSEQUENCES DU DEMEMBREMENT

 

Pendant la période de détention de l’usufruit temporaire des parts de la SCI

 

La SCI reste une société fiscalement transparente, si bien que ce sont ses associés qui sont personnellement imposables sur son résultat et non la SCI. En effet, en application de l’article 8 du CGI, les associés des sociétés civiles n’ayant pas opté pour l’IS sont « personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société ». Il est à noter que la part des bénéfices sociaux, qui revient à chacun des associés doit être regardée comme étant acquise, dès la clôture de chaque exercice, même si, à cette date, elle n’a pas été effectivement attribuée, c’est-à-dire si, lors de l’assemblée générale approuvant les comptes, le résultat n’a pas été distribué, mais affecté en report à nouveau ou en réserves.

 

En cas de démembrement de propriété des parts sociales, c’est à l’usufruitier que revient normalement la fraction du résultat courant correspondant aux parts démembrées, sauf clause statutaire ou acte contraire, c’est donc sur lui que repose l’imposition.

 

En application de l’article 238 bis K du CGI, cette part de résultat revenant à l’usufruitier, n’est pas déterminée d’après la nature de l’activité de la SCI, en l’occurrence, la location immobilière générant en principe des revenus fonciers, mais selon les règles applicables pour la détermination du résultat de l’usufruitier.

 

Le résultat de la SCI imposable au nom de l’usufruitier relevant de l’IS sera donc déterminé selon les règles applicables à l’IS,  c’est-à-dire notamment après déduction- des frais d’acquisition du bien immobilier ;

– et de son amortissement ;

– des frais financiers.

 

De plus, la société détentrice de l’usufruit temporaire sur les parts sociales de la SCI sera en droit de l’amortir compte tenu de sa dépréciation certaine.

 

Ce schéma va permettre au nu-propriétaire d’éviter toute imposition pendant la durée du démembrement, alors qu’en absence de démembrement, il aurait été imposé sur des revenus fonciers, sans pour autant dégager de la trésorerie du fait du remboursement de l’emprunt bancaire.

 

De son côté, la société usufruitière sera imposable, mais sur une assiette réduite du fait de l’amortissement du bien immobilier par la SCI et de celui qu’elle aura elle-même pratiqué sur l’usufruit temporaire des parts sociales de cette dernière. Elle supportera  un taux maximum d’imposition de 33,33%, bien en deçà de celui applicable aux personnes physiques sur les revenus fonciers (45%+ 15,5%+ 4%). Elle sera, toutefois, imposable sur la totalité de sa quote-part dans le résultat de la SCI, alors qu’elle ne percevrait pas en dividende la totalité du résultat.

 

Ainsi, le démembrement entraine les mêmes conséquences fiscales que dans l’hypothèse où la SCI aurait opté pour l’impôt sur les sociétés, avec l’amortissement de l’usufruit des parts en plus. Pendant la durée du démembrement, ce schéma n’interdit pas la vente du bien immobilier et, sous réserve du respect de certaines conditions, la vente des parts de la SCI.

 

Lorsque le schéma est effectué entre une société et son dirigeant, la société d’exploitation est usufruitière mais également locataire de la SCI, dans des conditions de droit commun, mais par sa qualité d’usufruitier des parts de la SCI bailleresse, elle peut contrôler le bail.

 

A l’expiration de la période de démembrement

 

L’expiration de l’usufruit temporaire sur les parts sociales emporte les mêmes conséquences que celles d’un démembrement portant directement sur le bien immobilier, le nu-propriétaire devenant plein propriétaire des parts sociales de la SCI.

Cette dernière pourra continuer à lui louer le bien immobilier dont elle est propriétaire.  Les revenus fonciers générés par cette activité qui ne seront plus absorbés par le remboursement de l’emprunt bancaire arrivé à son terme, seront donc reversés, entre autres, au plein propriétaire des parts de a SCI en sa qualité d’associé et imposés entre ses mains.

 

En cas de cession du bien immobilier, la plus-value imposable au nom des associés sera déterminée d’après le prix et la date d’acquisition du bien par la SCI, et suivant le régime applicable aux plus-values des particuliers.

 

L’intérêt du démembrement

 

Le démembrement de parts sociales de SCI permet au nu-propriétaire de devenir à l’expiration de la durée de l’usufruit temporaire plein propriétaire des parts sociales d’une SCI, elle-même propriétaire d’un bien immobilier, en n’ayant payé que le prix de la nue-propriété lors de la constitution du démembrement et sans avoir supporté d’imposition à titre personnel, quand de son côté l’usufruitier aura subi une imposition modérée.

 

Le démembrement permet donc de bénéficier des avantages de la société à l’IS pendant la période de remboursement de l’emprunt bancaire et de celle de la société à l’IR lors de la revente du bien immobilier.

 

De son côté, l’usufruitier trouve un intérêt à l’opération, car comme nous l’exposons ci-après, elle lui permet de réaliser une bonne opération financière et quand il est également locataire, de disposer de droits supplémentaires sur les locaux utilisés.

 

 

PRINCIPES RETENUS POUR VALORISER L’USUFRUIT TEMPORAIRE DES PARTS SOCIALES

 

Dans la mesure où le démembrement porte sur des parts sociales d’une SCI endettée, il n’est pas possible d’utiliser les principes de valorisation des droits démembrés portant directement sur un bien immobilier, dès lors que tout ou partie des revenus du bien immobilier servira à rembourser l’emprunt bancaire.  La méthode forfaitaire prévue par l’article 669 du CGI doit être écartée au risque d’aboutir à une valorisation trop éloignée de la valeur réelle.

 

Le principe est donc de déterminer la valeur de l’usufruit temporaire, d’après les flux prévisionnels de trésorerie après impôt que percevra l’usufruitier au titre de la détention de l’usufruit temporaire sur les parts sociales.

 

Il peut paraitre surprenant que la valorisation d’un bien par le rendement se fasse après impôt, car normalement il n’est pas tenu compte de la situation fiscale de l’acquéreur. Cela se justifie dans la mesure où l’impôt à la charge de l’usufruit est indépendant des dividendes perçus.  Ce qui conduit généralement l’usufruitier à être redevable d’un impôt au titre de la détention de l’usufruit sur une base supérieure aux revenus perçus de la SCI sous forme de dividendes, dont une incidence de la fiscalité importante sur le rendement et indépendante des sommes perçues à titre de dividendes.

 

Ces flux prévisionnels correspondent à la trésorerie dégagée par la SCI et non aux résultats comptables. A défaut, l’usufruitier aurait droit à la totalité des résultats de la SCI, ce qui impliquerait de constater un compte courant que le nu-propriétaire devra payer.

 

Les revenus futurs générés par la détention de l’usufruit temporaire déterminés en fonction de la trésorerie que dégagera la SCI, qui sera appréhendée par l’usufruitier sous forme de dividendes, sont déterminés au vu d’un prévisionnel de trésorerie arrêté sur la base des principes suivants :

 

Les flux prévisionnels de trésorerie revenant à l’usufruitier correspondent à :

 

  • la trésorerie dégagée par la SCI pendant la durée du démembrement, qui correspond au montant du loyer perçu net de charges,  diminué des remboursements de l’emprunt bancaire, dans la limite du résultat comptable de la SCI ;
  • minoré de l’éventuel remboursement de l’emprunt bancaire souscrit pour financer l’usufruit ;
  • et minoré de l’IS à la charge de l’usufruitier.

 

L’IS à la charge de l’usufruitier est assis sur :

 

  • le résultat fiscal de la SCI, déterminé selon les règles applicables aux sociétés relevant de l’IS ;
  • minoré de l’amortissement de l’usufruit temporaire, égal à sa valeur d’acquisition (chaque année sa valeur se déprécie jusqu’à être nulle à son extinction) ;
  • et minoré des éventuels frais financiers.

 

Ces flux, dans la mesure où ils seront générés sur plusieurs années, doivent être actualisés.

 

Deux conceptions peuvent être retenues pour déterminer le taux d’actualisation. L’une par l’utilisation d’un taux en fonction des marchés financiers avec une prime de risque, nécessairement limitée car portant sur de l’immobilier, l’autre en retenant simplement le taux de rendement du bien immobilier acquis par la SCI.

 

Par ailleurs, pour déterminer la valeur de l’usufruit temporaire, il est impératif de considérer que l’usufruitier finance son investissement sur fonds propres, afin de déterminer la rentabilité minimum que doit générer l’investissement.

 

 

RISQUES FISCAUX LIES AU DEMEMBREMENT DE PARTS DE SCI

 

Il apparait que le démembrement de parts sociales de SCI est une technique d’optimisation fiscale, qui n’est pas répréhensible en soit, mais qui doit mis en œuvre avec certaines précautions afin d’éviter de tomber sous le coup de l’acte anormal de gestion ou de l’abus de droit.

 

Nous analyserons l’hypothèse, où l’usufruit est acquis par une société d’exploitation qui est locataire du bien immobilier, propriété de la SCI.

 

Acte anormal de gestion et abus de biens sociaux

 

L’acte anormal de gestion consiste pour une entreprise à engager des dépenses ou à renoncer à des recettes sans que cela ne soit justifié par les intérêts de l’exploitation commerciale et en favorisant le dirigeant de l’entreprise ou un tiers.

 

Afin d’éviter que l’acquisition de l’usufruit temporaire par la société relevant de l’IS soit considérée comme un acte anormal ou un abus de biens sociaux, il y a lieu de démontrer son intérêt à l’opération.

 

L’intérêt de l’usufruit résulte d’éléments économiques et juridiques.

 

Eléments économiques

 

Il est impératif que l’usufruitier réalise une opération financière intéressante.

 

Si l’usufruit temporaire est acquis par utilisation d’une trésorerie excédentaire, l’usufruitier doit obtenir un rendement de son capital investi au moins égal à celui qu’il obtiendrait auprès des marchés financiers.

Si l’usufruit est financé en partie par emprunt, le rendement obtenu par la détention de l’usufruit doit être supérieur à celui de l’emprunt.

 

Ainsi l’usufruitier, qui est par ailleurs locataire de la SCI dont les titres sont démembrés, doit disposer des locaux, en tenant compte du profit résultant de la détention de l’usufruit, pour un prix inférieur s’il avait été simple locataire.

 

Si ces conditions sont respectées, l’acte anormal de gestion est écarté.

 

Eléments juridiques

 

Par ailleurs, l’usufruitier qui est également locataire du bien immobilier bénéficie de droits supérieurs à ceux qu’il détiendrait s’il était seulement locataire. Ainsi, en sa qualité d’usufruitier de la SCI, bénéficiaire de droits de vote aux assemblées générales notamment en ce qui concerne la nomination et la révocation de la gérance, il peut se prémunir d’une augmentation de loyer à l’expiration du bail, investir dans des travaux qui se révèleraient nécessaires à son exploitation en cours de bail en prévoyant les conditions de répartition de la charge financière et éventuellement une indemnisation en fin de bail.

 

 

Le rendement du capital investi et la possibilité de bénéficier de plus de droits que ceux d’un locataire classique justifie le schéma au regard de l’acte anormal de gestion et l’abus de bien sociaux.

 

Abus de droit

 

Ce schéma étant très intéressant fiscalement, il y a lieu de s’assurer qu’il ne tombe pas sous le coup de l’abus de droit.

 

Ce sur point, il convient de noter que le Comité de l’abus de droit fiscal a, dans un avis du 29 janvier 2015, affaire n°2014-33, considéré qu’un démembrement de parts de SCI est constitutif d’un abus de droit, dès lors que, notamment, la société usufruitière ne bénéficie de distributions du résultat de la SCI que pour des montants limités représentant, dans le meilleur des cas, celui des charges – essentiellement fiscales – dont elle est redevable et qu’elle n’a développé aucune autre activité que la seule détention temporaire de l’usufruit des titres de la SCI.

 

Il apparait que ce qu’a condamné le comité dans cette affaire, c’est absence de substance économique, dès lors que les distributions ne servaient qu’à payer l’IS de l’usufruitier, qui n’avait pas d’intérêt à l’opération. De plus, la société titulaire de l’usufruit avait été constituée uniquement pour cette opération.

 

Dans une autre affaire faisant l’objet de l’avis n°2016-11 du 23 juin 2016, le Comité de l’abus de droit fiscal a considéré que la société usufruitière n’était pas dépourvue de substance économique, dès lors qu’elle disposait d’une trésorerie abondante résultant des distributions effectuées par la SCI dont le capital était démembré et a validé le schéma de démembrement en considérant qu’il répondait, indépendamment de l’économie fiscale procurée à des préoccupations familiales et patrimoniales. Le Comité a conclu qu’il n’y avait pas abus de droit.

 

Dans le cas où l’usufruitier est la société d’exploitation, la substance économique ne fait pas de doute. C’est son interposition entre la SCI et le nu-propriétaire qui pourrait être regardée comme poursuivant un but exclusivement fiscal.

 

C’est pourquoi, la motivation économique de l’opération, autre que l’avantage fiscal du nu-propriétaire, est impérative. Elle résulte d’une part de l’intérêt financier de la société usufruitière, qui par la réalisation d’un profit lié à la détention de l’usufruit, lui permet de minorer le coût d’occupation des locaux et d’autre part de la possibilité d’utiliser le bien comme un propriétaire sans les contraintes de la location.

 

LES CONTRAINTES A RESPECTER POUR SECURISER UNE OPERATION DE DEMEMBREMENT DE PARTS DE SCI

 

Afin d’éviter les risques liés à l’acte anormal de gestion ou l’abus de droit, il est impératif de conférer une substance économique à l’opération, par le caractère non fictif du démembrement, la qualité de l’usufruit et l’intérêt de l’usufruitier.

 

Caractère non fictif du démembrement

 

Il est impératif que l’usufruitier perçoive des revenus de la SCI dont il détient des parts en usufruit, ce qui implique que la SCI, dégage non seulement des bénéfices comptables, mais aussi de la trésorerie, afin de procéder effectivement à des distributions significatives de dividendes.

 

Il est rappelé que, le Comité de l’abus de droit fiscal, pour considérer dans son avis précité du 29 janvier 2015 qu’un schéma de démembrement de parts de SCI était constitutif d’un abus de droit, a retenu notamment que l’usufruitier ne bénéficie de distributions du résultat de la SCI que pour des montants limités représentant, dans le meilleur des cas, celui des charges – essentiellement fiscales – dont elle est redevable.

 

Lorsque la SCI a financé la totalité de l’acquisition du bien immobilier par l’emprunt, les loyers tirés de sa location servent à faire face aux échéances bancaires, si bien que la SCI ne dispose pas de trésorerie permettant de verser des dividendes à l’usufruitier. Ainsi si le résultat de la SCI est bénéficiaire, ce qui est normalement le cas, sauf la première année en raison des frais d’acquisition, et qu’il est affecté en report à nouveau et donc non distribué, le démembrement risque d’être considéré comme abusif.

 

Pour éviter cette difficulté, certains ont imaginé de prévoir une durée de démembrement supérieure à celle de l’emprunt, permettant à l’usufruitier de percevoir des dividendes qu’une fois l’emprunt remboursé. Une telle solution, qui est couramment préconisée pour tenter de conférer une substance économique au schéma, ne parait pas être à l’abri de critiques de la part de l’administration fiscale.

 

En effet, la sécurité de l’opération reste fragile eu égard au cumul de qualités de dirigeant de la société usufruitière et de nu-propriétaire. Il y a lieu de faire preuve de vigilance et d’éviter de faire accepter à la société usufruitière, ce qu’elle  aurait refusé face à un tiers. Or, il parait peu vraisemblable qu’une société accepte d’investir dans une opération dont elle sait qu’elle ne percevra pas de revenus avant l’échéance de l’emprunt bancaire d’une durée pouvant atteindre 15, voire 20 ans.

 

Une autre solution consiste à distribuer à l’usufruitier tous les résultats comptables de la SCI et les inscrire en compte courant. Toutefois, une telle solution ne va pas sans mettre à la charge   du nu-propriétaire une fois devenu plein propriétaire à l’expiration de démembrement,  l’obligation de rembourser à l’ancien usufruitier son compte courant avec les loyers qui ont auront été imposés suivant  les règles applicables aux revenus fonciers. Ainsi, le problème ne serait que reporté, en étant certes atténué, le nu-propriétaire se retrouvant dans la même problématique qu’avec une SCI relevant de l’impôt sur le revenu ayant souscrit un emprunt pour acquérir le bien immobilier.

 

Une dernière solution consistant à prévoir une clause statutaire limitant la distribution de dividendes à la trésorerie ne parait pas plus être une solution convenable dans la mesure, où la SCI ne dégagera pas de trésorerie pendant de nombreuses années.

 

Qualité de l’usufruitier

 

La qualité de l’usufruitier est importante car la constitution d’une société spécifiquement dédiée à  l’opération de démembrement sans activité aucune autre que la détention de l’usufruit, caractériserait un abus de droit. Telle  est la position qu’avait retenue le Comité de l’abus de droit dans son avis du 29 janvier 2015, précité.

 

Toutefois, l’hypothèse d’un usufruitier également locataire, pourrait évincer cette idée.

 

En revanche, quand une personne physique, qui n’exerce pas activité indépendante ou n’est pas dirigeant de société, veut procéder à l’acquisition d’un bien immobilier pour le louer ensuite à un tiers, la situation est plus problématique, mais il existe des solutions dans certaines circonstances pour minimiser ce risque.

 

 

Intérêt de l’usufruitier

 

L’usufruitier doit avoir un intérêt à participer à l’opération de démembrement de parts de SCI.

 

Comme nous l’avons indiqué à propos de l’acte anormal de gestion ou l’abus de biens sociaux, il doit trouver un intérêt économique à l’opération.

 

S’il finance l’acquisition de l’usufruit sur fonds propres, le rendement de l’investissement dans l’acquisition de l’usufruit temporaire doit être supérieur à ce qu’il aurait obtenu par ailleurs auprès de sa banque notamment, pour un niveau de risque équivalent.

 

S’il acquiert l’usufruit en recourant à l’emprunt, il est impératif que les revenus générés soient supérieurs au coût de l’emprunt et que la trésorerie générée par la détention de l’usufruit soit supérieure au remboursement de l’emprunt bancaire. Le profit ainsi dégagé doit permettre, lorsque l’usufruitier est également locataire, de minorer le coût d’occupation des locaux.

 

Il peut également trouver un intérêt juridique, lorsqu’il est également locataire, tenant à la détention de droits sur les locaux occupés plus importants que ceux d’un simple locataire, comme indiqué ci-dessus.

 

 

SCHEMAS PROPOSES PAR LE CABINET VHAvocats

 

Le cabinet VHAvocats recommande d’éviter la formule souvent préconisée consistant en la constitution d’une SCI par les personnes physiques avec un petit capital (10 K€ par exemple), pour ensuite en céder l’usufruit temporaire pour quelques milliers d’euros à une société soumise à l’IS, , car  nous considérons que ce faible capital ne permet pas de procéder à de véritables distributions et que par ailleurs, même dans l’hypothèse où l’usufruitier réaliserait un placement avec un très bon rendement, le très faible investissement de départ ne justifierait peut être pas le démembrement par des considérations financières.

 

Les schémas proposés par le cabinet VHAvocats répondent aux contraintes énoncées ci-dessus, en permettant à l’usufruitier de recevoir de véritables dividendes de la SCI dont les parts sont démembrées, ce qui implique de capitaliser la SCI, c’est-à-dire de lui donner des fonds propres importants. Ceci pourrait apparaitre comme une limite au schéma, mais cette capitalisation peut être réalisée à partir d’emprunts souscrits par le nu-propriétaire et l’usufruitier.

 

Dans le cas de figure où l’usufruitier dispose d’une trésorerie excédentaire lui permettant de financer l’acquisition de l’usufruit temporaire sans recours à l’emprunt, il est impératif de déterminer un niveau de capital et une valeur de cet usufruit, qui lui permette de réaliser un investissement avec un rendement supérieur à ce qu’il aurait obtenu par ailleurs.

 

Soit l’usufruitier a recours à l’emprunt, qui, par ailleurs, renforce son intérêt économique à participer à l’opération, l’effet de levier de l’emprunt permettant d’augmenter son TRI (rendement financier de l’opération) et il est impératif que les charges de remboursement soient inférieures aux distributions reçues de la SCI en tenant compte de l’IS à payer résultant de sa qualité d’usufruitier de la SCI.

 

En ce qui concerne, le nu-propriétaire, il est impératif qu’il procède à un apport, qui peut être financé par un emprunt, ce qui entraine nécessairement des remboursements bancaires, dont les frais financiers ne sont pas déductibles, sans disposer de revenus pour faire face à cette charge financière, qui reste malgré tout inférieure à celle qu’il aurait dû supporter, si l’acquisition avait été effectuée à travers une SCI non démembrée relevant de l’IR. Cet effort financier du nu-propriétaire correspond à son apport.

 

Par ailleurs, cet effort financier peut être compensé, en partie, par la distribution des bénéfices de l’usufruitier résultant de la détention de l’usufruit.

 

Le cabinet VHAvocats établit des prévisionnels de résultat et de trésorerie permettant de calculer le TRI réalisé par l’usufruitier et ainsi de justifier son intérêt financier à participer à l’opération. Du côté du nu-propriétaire, ces prévisionnels, qui déterminent par ailleurs, le TRI réalisé, permettent de démontrer qu’en dépit de l’IS payé par l’usufruitier et de l’IR supporté par le nu-propriétaire à raison des dividendes perçus, l’intérêt du schéma proposé reste significatif par rapport aux solutions classiques de SCI à l’IR ou à l’IS, de démembrement portant directement sur le bien immobilier ou encore de crédit-bail immobilier.

 

 
Date :07/03/2016 – Source : Vincent HALBOUT – VHA

 

changement d’usage nICE 06

Changement d’usage local professionnel ou commercial

PROPRIETAIRES ou LOCATAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA TRANSFORMATION D’UN LOGEMENT EN LOCAL PROFESSIONNEL OU COMMERCIAL

Les conditions fixées pour la délivrance de l’autorisation préalable du Maire et pour les compensations résultent de la délibération n°22-1 du bureau métropolitain du 22 mai 2015.

Si vous êtes propriétaire ou locataire d’un logement et que vous souhaitez le transformer en local commercial ou professionnel, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.

Si vous êtes une personne morale (société SCI) désireuse de faire de la location meublée touristique, vous êtes également soumis à ce régime de déclaration.

 

QUELLES SONT LES DEMARCHES ?

Transformer un logement local commercial ou professionnel nécessite :

  •  l’obtention d’une autorisation de changement d’usage :

Attention ! L’autorisation est délivrée à titre personnel. Elle n’est donc pas attachée au local et n’est donc pas transmissible (sauf en cas de compensation). Ainsi, au départ du demandeur, le local devra retrouver un usage d’habitation.

Le demandeur devra également s’assurer  que cette transformation ne va pas à l’encontre des prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.

Sous certaines conditions et dans un périmètre restreint sur la ville de Nice, ce type de changement d’usage pourra être assorti d’une obligation de compensation.

QUELLES SONT LES SANCTIONS APPLICABLES EN L’ABSENCE D’AUTORISATIONS ?

Toute personne qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.

Passé ce délai, une astreinte pourra être prononcée par le tribunal à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation.

En l’absence de régularisation, l’administration peut faire procéder à l’expulsion des occupants aux frais du contrevenant.

QUI CONTACTER ?

  • Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :

Formulaire à télécharger et notice explicative :

pdf
pdf

A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire

5-7 Place du Général de Gaulle
06364 NICE Cedex 4
Tél : 04.97.13.26.86

Accueil et renseignement du public :

  • Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30.
  • Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme (04 97 13 26 86) : du mardi  au vendredi de 8h30 à 12h30.

 

Si vous souhaitez adresser un courrier :

Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construire
Mairie de Nice
06364 NICE cedex 4

POUR PLUS D’INFORMATIONS

Agence Départementale d’Information sur le Logement des Alpes-Maritimes

5, rue du Congrès
06000 Nice

Permanences téléphoniques   du lundi au vendredi : de 9h00 à 12h00 ou sur rendez-vous au 04.93.98.77.57

www.adil06.org

Attention ! Le numéro d’enregistrement en meublé touristique qui doit figurer obligatoirement sur les annonces des plateformes internet est obtenu après enregistrement sur la plateforme de télé-déclaration de la Ville de Nice :

https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/nice

Renseignement :  taxedesejour@nicecotedazur.org

PROPRIETAIRES A NICE : CE QU’IL FAUT SAVOIR SUR LA LOCATION MEUBLEE TOURISTIQUE

La ville de Nice est une zone touristique attrayante, le tourisme étant sa principale activité économique mais c’est aussi une zone particulière par la tension de son marché immobilier.

Afin de pouvoir concilier les besoins en logement de nos habitants tout en préservant un dynamisme économique, la Métropole Nice Côte d’Azur et la Ville de Nice ont décidé de règlementer la location meublée saisonnière.

Si vous êtes propriétaire d’un meublé et que vous souhaitez le louer en location touristique, vous devez accomplir certaines démarches auprès de la Mairie de Nice.

Pour rappel, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur ou une partie, il n’y a pas lieu de solliciter une autorisation de changement d’usage pour le louer durant de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

QU’EST-CE QUE LA LOCATION TOURISTIQUE ?

Une location touristique consiste à louer un hébergement individuel (type villa, appartement) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et ce pour une courte durée, le plus souvent à la nuitée, à la semaine ou au mois.

Est considérée comme location touristique, une location d’une durée maximum de 90 jours consécutifs, non renouvelable (soit une durée totale de trois mois pour un même locataire).

Autrement dit, toutes locations répétées de moins de 90 jours au cours de l’année est assimilable à de location touristique.

Dans l’hypothèse où le logement est loué à des étudiants (baux de plus de 90 jours) et que le reste de l’année il accueille des locations saisonnières, le propriétaire doit solliciter l’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage.

QUELLES SONT LES DEMARCHES ?

Transformer un logement en location meublée touristique nécessite donc :

  1. L’obtention d’une autorisation temporaire préalable de changement d’usage :

Cette autorisation est valable pour une durée de trois ans, reconductible deux fois, soit une durée maximale de neuf ans.

Un même propriétaire pourra obtenir au maximum trois autorisations (pour trois logements différents).

Le logement doit répondre aux exigences de décence et aux prescriptions du règlement de copropriété le cas échéant.

Seules les personnes physiques sont soumises à ce régime de déclaration.

Attention, , les personnes morales type « sociétés, SCI, etc » doivent solliciter une autorisation de changement d’usage qui relèvent du régime de changement d’usage des locaux professionnels ou commerciaux :

http://www.nicecotedazur.org/habitat-urbanisme/le-logement/autorisation-changement-d-usage-les-locations-meublées-touristiques-sur-nice/changement-d-usagelocal-professionnel-ou-commercial

  1. Une déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour):

La déclaration de votre logement en location meublée touristique, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire.  Au préalable, il convient de s’enregistrer sur la plateforme de télé-déclaration de la taxe de séjour de la Ville de Nice :

https://taxedesejour.ofeaweb.fr/ts/nice

Le numéro d’enregistrement en meublé touristique doit figurer obligatoirement sur les annonces des plateformes internet. Il  est obtenu après enregistrement sur la plateforme de télé-déclaration de la taxe de séjour.

QUI CONTACTER ?

  • Pour obtenir l’autorisation préalable de changement d’usage :

    Formulaire à télécharger et notice explicative :

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A adresser à la Mairie de Nice/ Direction des autorisations d’urbanismes et des Permis de construire

5-7 Place du Général de Gaulle
06000 NICE
Tél : 04.97.13.26.86

Accueil et renseignement du public :

  • Accueil physique, au 5/7 place Général De Gaulle : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h30.
  • Permanence téléphonique de renseignement d’urbanisme (04 97 13 26 86) : du mardi  au vendredi de 8h30 à 12h30

Si vous souhaitez adresser un courrier :

Direction des autorisations d’urbanisme et des Permis de construire
Mairie de Nice
06364 NICE cedex 4

  • Pour effectuer la déclaration de location en meublé touristique (taxe de séjour) et obtenir le numéro d’enregistrement en meublé touristique (taxe de séjour) :
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Service de la Fiscalité Locale
E-mail : taxedesejour@nicecotedazur.org

Adresse Postale : Métropole Nice Côte d’Azur

Service Fiscalité Locale

Pôle Taxe de Séjour

06364 Nice cedex 4

POUR PLUS D’INFORMATIONS

Agence Départementale d’Information sur le Logement des Alpes-Maritimes

5, rue du Congrès
06000 Nice

Permanences téléphoniques   du lundi au vendredi : de 9h00 à 12h00 ou sur rendez-vous au 04.93.98.77.57

www.adil06.org

QUELLES SONT LES SANCTIONS APPLICABLES EN L’ABSENCE D’AUTORISATIONS ?

Tout bailleur qui enfreint les présentes dispositions s’expose à une amende de 50 000 euros et à un retour à usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai fixé.

Passé ce délai, une astreinte pourra être prononcée à l’encontre du bailleur d’un montant maximum de 1000 euros par jour de retard et par mètre carré jusqu’à l’entière régularisation.

En l’absence de régularisation, l’administration peut faire procéder à l’expulsion des occupants aux frais du contrevenant.

sarl de famille

SARL familiale immobilière : qu’est ce donc ?

SARL familiale

Personnellement, la première fois que j’ai entendu parler de SARL immobilière c’était en discutant avec un investisseur aguerri qui venait d’acheter un lot dans le même immeuble que celui où j’avais moi-même acquis un F2 – pour ceux qui veulent en savoir plus, l’article est ici.

Bref, au fil de la discussion, ce Monsieur m’explique qu’il est gérant de la SARL de famille, SARL qui détient une centaine de lots ! Un peu intimidant quand on débute… J’avoue que c’est surtout les 100 lots qui m’ont impressionné. En fait, ce que j’aurais dû retenir c’est la SARL familiale.

Il s’agit donc d’une Société A Responsabilité Limitée. Ce type de société est tellement répandu qu’on l’appelle la société « passe partout ». On la rencontre tant dans les métiers du bâtiment que dans les boutiques physiques ou le e-commerce. Cependant, elle est beaucoup moins connue dans le domaine de l’investissement immobilier. A tort ,comme vous allez le constater dans la suite de cet article.

Le gros atout de la SARL est qu’elle permet de limiter la responsabilité des associés à leur apport au capital de la société. Bon, ceci dit, ne rêvez pas, ce n’est pas en créant une SARL au capital de 2 000 € que vous pourrez facilement demander un emprunt d’un million à la banque. Cette dernière vous demandera soit d’augmenter le capital social soit de vous porter caution pour la société.

Quid de la SARL unipersonnelle ?

La SARL est constituée avec au moins deux associés. Mais si vous êtes seul et que vous souhaitez opter pour ce régime, qu’en est-il ?

La chose est possible, seulement dans ce cas, vous allez créer une SARL unipersonnelle, autrement dit une EURL (pour Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).

Comme son nom l’indique, dans cette structure, il n’y a qu’un seul associé.

Vous pouvez commencer avec une SARL unipersonnelle puis la faire évoluer vers une SARL de famille. Cela peut concerner l’investisseur qui se lance seul mais qui souhaite que ses enfants entrent au capital de la société lorsqu’ils sont plus âgés.

Quelles conditions pour constituer une SARL familiale immobilière ?

Comme son nom l’indique, cette société doit être formée entre les membres d’une même famille : parents en ligne directe (enfants, parents, grands parents), frères et soeurs, conjoints, personnes liées par un Pacs. Une SARL immobilière constituée entre un grand-père, sa fille et sa petite fille est par exemple possible.

Ok, mais que se passe-t-il si vous voulez créer une société avec vos neveux ou même des amis ? Dans ce cas, oubliez la SARL familiale et optez pour la SCI ou la Société en Nom Collectif (SNC). Cette dernière est également assujettie à l’imposition des revenus mais la responsabilité et la solidarité des associés est indéfinie et illimitée. Différence de taille malgré tout…

Pour revenir à notre SARL de famille, il faut ensuite rédiger les statuts avant de les déposer au greffe du Tribunal de Commerce et d’en faire la publicité dans des journaux d’annonces légales. Comptez entre 1000 € et 2000 €.

Fonctionnement de la SARL familiale

La société est dirigée par un ou plusieurs gérants nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. Il doit s’agir de personnes physiques. Le gérant dispose de pouvoirs qui sont définis dans les statuts de la SARL de famille.

Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire.

Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire.

SARL de famille et location meublée

SARL immobilière

Enorme avantage de la SARL familale par rapport à la SCI : elle peut se conjuguer avec le régime de la Location Meublée Non Professionnelle. Ici, je le rappelle, vous pouvez associer SCI et location meublée mais vous serez contraint de passer à l’imposition sur les sociétés – qui n’est pas toujours favorable (c’est à étudier au cas par cas).

Le montage SARL familiale / LMNP est particulièrement avantageux, peut-être même encore plus que le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) exercé en nom propre.

En effet, en tant que LMNP à titre individuel, les revenus tirés de la location doivent être inférieurs ou égaux à 23.000€ par an. Au-delà, vous allez devoir régler des cotisations sociales.

En effet, dès que vous générez plus de 23 000 € de revenus par an avec la location meublée, vous devez régler des cotisations sociales, même si cette activité est accessoire et que vous avez un emploi principal… pour lequel vous payez déjà lesdites cotisations sociales. Aberrant, non ?

Pour contourner ce seuil, il est possible de créer une SARL de famille LMNP dont l’objet social est d’exercer la location meublée non professionnelle.

Pourquoi ? Hé bien tout simplement parce que le seuil s’apprécie par associé. Donc, si vous êtes 3 associés et que chacun détient 33,33 % des parts sociales, chaque associé pourra percevoir 23 000 € maximum, soit 69 000 € au total pour la SARL familiale.

La fiscalité de la SARL de famille

Après les cotisations sociales, autre joyeuseté : la fiscalité 😉 .

Imposition des revenus locatifs

La SARL « classique » est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Rappelons que dans ce cas, la fiscalité est de 15 % sur les 38 120 premiers euros puis de 28 %. J’insiste sur le fait qu’il s’agit de la fiscalité de la société. Comme avec un rasoir, il s’agit du premier « coup de lame ». Le 2ème, vous y avez droit si la SARL distribue des dividendes aux associés. Dans ce cas, le fisc considère que vous disposez d’une rémunération et vous êtes imposé à votre tour : à hauteur de votre tranche marginale d’imposition après un abattement forfaitaire de 40 %.

Mais, pas de panique ! La SARL familiale peut opter pour le régime de l‘impôt sur le revenu sans limitation dans le temps.

Pour en bénéficier, vous devez faire connaître votre choix au service des impôts. Cette demande s’accompagne de la preuve de l’accord de la totalité des associés. Un PV d’assemblée générale est suffisant.

Il faudra veiller à ce que la SARL familiale n’accepte pas de nouveaux associés n’appartenant pas à votre famille, car dans ce cas, elle sera imposée à l’IS.

Par ailleurs, vous ne pouvez faire jouer l’option à l’IR qu’une seule fois. Si vous avez fait jouer l’option IR puis changé d’avis pour préférer l’IS, c’est terminé ! Vous ne pouvez plus revenir à l’imposition sur les revenus.

Le système d’imposition à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle.

Attention, cette option à l’IR n’est pas OBLIGATOIREMENT bénéfique pour vous. Ici encore, il faut étudier votre situation au cas par cas. Il est alors nécessaire de comparer les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables.

Imposition des plus values immobilières

Les plus values immobilières relèvent du régime des plus values professionnelles du fait que l’activité de la société est commerciale.

Ce mode de calcul est totalement différent de celui des plus values des particuliers. Vous pouvez vous reporter à cet article de référence.

Il est intéressant de relever que les plus-values immobilières à long terme bénéficient d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Autrement dit, les plus values sont totalement exonérées au bout de 15 ans (contre 22 ans pour les particuliers et même 30 ans sur la partie prélèvements sociaux).

SARL familiale et optimisation fiscale

Warning !!! Ici, accrochez vous, çà se complique un peu !

A l’instar de la SCI, la SARL familiale permet le démembrement des parts sociales.

Démembrement de parts sociales, kézako ? Chaque part est constituée de la nue propriété (disposer du bien, le vendre par exemple) et de l’usufruit (jouissance du bien et/ou de ses revenus). Lorsque ces deux éléments sont réunis, on parle de pleine propriété.

Il est donc possible de dissocier les deux. Quel intérêt me direz-vous ? Hé bien si vous conservez l’usufruit (vous continuez à percevoir les loyers) et que vous transmettez à vos enfants la nue propriété, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation.

Par exemple, si vous transmettez la nue propriété à vos enfants à 55 ans, le fisc ne prendra en compte que 40 % de la valeur de la nue propriété.

Le top c’est même de transmettre la nue propriété de ses parts alors que la société est endettée. Et là vous vous dites « mais il est tombé sur la tête, donner des parts d’une société endettée ?!!! »

On va prendre un exemple.

Vous avez donc 55 ans et êtes associé au sein d’une SARL qui détient un immeuble de 1 million d’euros financé à crédit. Vous détenez 50 % des parts de la société. Le capital restant dû est de 600 000 €. La valeur de vos parts est donc de 200 000 € (50 % de 400 000). Vous donnez la nue propriété à votre enfant unique (soit 200 000 x 40 % = 80 000 €). La base taxable est donc nulle grâce à l’abattement de 100 000 € en ligne directe.

La location équipée

: Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal

Dans la catégorie : Immobilier / Location meublée (LMP/ LMNP) — Auteur :  — 4 avril 2018

Vous connaissez le location meublée de logement, vous allez adorer la location équipée d’immobilier d’entreprise (et notamment la location équipée de bureaux pour la simplification de la mise en œuvre). Il s’agit la d’une stratégie « fiscale » particulièrement intéressante et pleine de bon sens pour les entrepreneurs qui souhaitent devenir propriétaire de leur immobilier d’exploitation, sans pour autant se faire massacrer par une imposition forte de leurs revenus fonciers.

A l’instar de la location meublée de logement, la location équipés d’immobilier d’entreprise permettra à l’investisseur d’être imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers. Ce seul changement de catégorie d’imposition suffira pour rendre l’investissement nettement plus rentable. Il s’agit bien évidemment d’une stratégie que nous détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier »

 

 

Pourquoi préférer l’imposition de la location au titre des BIC par rapport aux revenus fonciers ?

Vous le savez, l’imposition des revenus fonciers est strictement encadrée par le code général des impôts et notamment par l’article 31 du CGI. Les frais et charges déductibles sont très encadrées.

Dans notre article « Investissement immobilier et déficit foncier : Un stratégie pleine de bon sens.« , nous vous présentions la liste des frais et charges déductibles :

 

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement »la nature des charges déductibles du revenu foncier :

Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
  • Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
  • Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
  • Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
  • Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

 

Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Aucune dérogation possible, le revenu foncier net imposable ainsi déterminé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition du contribuable.

Ainsi, au fur et à mesure du remboursement du crédit immobilier, les intérêts déductibles diminuent et c’est la pression fiscale qui augmente inexorablement.

 

 

Pourquoi l’imposition au titre des BIC est préférable ?

Lorsque ces mêmes revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, ce n’est plus l’article 31 du CGI qui détermine le revenu imposable mais les règles générales applicables aux entreprises.

Ainsi, l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation seront admis en déduction, et notamment :

Ainsi, entre intérêt d’emprunt déductibles, amortissement de l’immobilier et déduction des frais d’acquisition, l’imposition des revenus est quasi neutralisée pendant une très longue période.

L’investisseur qui peut avoir le choix entre location équipée et location nue n’hésitera pas longtemps à choisir la location équipée … Mais attention, il ne faut pas confondre régime fiscal de la location équipée avec location meublée. Il s’agit de deux régimes fiscaux différents… mais très proche.

 

Le régime fiscal de la location équipée ne doit pas être confondue avec la location meublée.

L’activité de location équipée est une activité commerciale dont les profits sont naturellement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi :

 

Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC.

Les profits de l’activité de location équipée seront imposables dans la catégorie des BIC après déduction des frais d’acquisition, frais de notaire, intérêt d’emprunt, amortissement de l’immeuble et des meubles, et autres déduction de l’ensemble des charges engagées par l’exploitant pour exercer son activité de location meublée ;

 

L’exploitant sera affilié au régime social des indépendants (Ex-RSI) et devra donc payer des charges sociales sur les bénéfices dégagés par son activité de location équipée ;

 

L’activité de location équipée pourra être exercée à titre professionnel ou non professionnel.

C’est ce caractère professionnel ou non professionnel qui permettra d’imputer ou non les déficits de l’exploitation de location équipée sur le revenu global, à l’instar des déficits de l’activité de para-hôtellerie (cf »Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux »).

Le code général des impôts, dans son article 156, précise qu’une activité est considérée comme étant réalisée à titre non professionnelle lorsque « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« .

L’administration fiscale précise, notamment en ce qui concerne le caractère de « continue » que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation (= location équipée), imposable en BIC ou de la location-gérance. La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle.  Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité.

 

Ainsi, dans de très nombreuses situations, l’activité de location équipée ne sera pas considérée comme une activité professionnelle et le déficit ne pourra pas être imputable sur le revenu global de l’exploitant, mais uniquement sur les bénéfices futurs.

 

 

En cas de vente de l’immeuble, c’est le régime fiscal de la plus-value professionnelles qui s’appliquera…

Mais l’article 151 septies du CGI permettra une exonération totale si le chiffre d’affaire en location équipée est inférieur à 90 000€ et partielle au delà, lorsque l’activité de location équipée sera considérée comme exercée à titre profesionnelle et l’article 151 septies B du code général des impôts devrait pouvoir (à confirmer, car la doctrine fiscale n’est pas limpide) être applicable et permettre une exonération de la dite plus-value professionnelle après 15 ans de détention de l’immeuble.

En effet, l’article 151 septies B du CGI «

Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :

1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;

2° Des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.

La doctrine semble confirmer l’application possible de l’article 151 septies B du CGI, et donc l’exonération après 15 ans de la plus value immobilière : Extrait de la doctrine fiscale « Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.

La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).

Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.

Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.

Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre non professionnel  (CGI, art. 155, IV).

 

 

La location équipée : Des locaux « équipés » ou « aménagés » pour l’exploitation de l’entreprise locataire.

Néanmoins, au delà de cette description enthousiaste du régime fiscal de la location équipée, la question de la nature de l’équipement et de l’aménagement des locaux ne doit surtout pas être laissé de côté. Il s’agit de louer un local professionnel ou commercial munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation par le locataire.

 

La nature du mobilier et du matériel est fonction de la nature de l’activité du locataire.

Le caractère équipé ou non de la location devra s’apprécier en fonction de l’activité du locataire de manière à ce que le locataire puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail sans avoir besoin d’y apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques.

La location équipée pourrait s’avérer complexe à mettre en œuvre pour une exploitation « gourmande » en matériels ou une industrie lourde, mais nettement plus aisée pour les professions libérales ou les services tertiaires et plus généralement les bureaux.

Pour une entreprise de conseil ou une profession libérale, louer des bureaux équipés pourrait sous-entendre louer des bureaux munis de :

  • Bureaux,
  • Salle d’attente et chaise ;
  • Salle de pause avec machine à café ;
  • Photocopieuse ;
  • Téléphone ;
  • Corbeille à papier ;
  • Salle de réunion avec videoprojecteur ;
  • … Bref, le necessaire pour exercer l’exploitation.

 

Mais l’équipement sera fonction de la nature de l’activité du locataire. Ainsi, un médecin radiologue qui met ses locaux munis d’appareils à la disposition de certains confrères moyennant le versement de redevances est passible à ce titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux

 

 

Conclusion

Je crois que la location équipée de bureaux et plus généralement de locaux professionnels est stratégie fiscale qui devra être analysée par les chefs d’entreprise qui cherchent à devenir propriétaire de leur locaux professionnels et principalement par ceux qui exercent une activité peu gourmande en matériel, type société de conseil et autres prestataires intellectuels.

L’économie fiscale peut être trèstrès importante.

La location de bureaux équipés : une opportunité fiscale

Mai 2018

 

La location d’un local professionnel équipé est imposée dans la catégorie des BIC. D’où une piste fiscale intéressante à explorer… Exemple pratique.

En matière d’investissement immobilier, le choix est finalement assez large. La solution la plus courante et la plus simple est l’acquisition de logements. Mais l’on peut aussi investir dans les parkings, les locations saisonnières, les terres agricoles, et naturellement, dans les locaux commerciaux.

Les atouts des locaux commerciaux

Par rapport aux logements, les locaux commerciaux présentent un avantage important : le rendement locatif brut dépasse souvent les 6/8%%, loin devant les 3/5% que peut espérer une location de logements nus. En revanche, le locataire possède la « propriété commerciale » et peut pratiquement rester dans les lieux autant qu’il le souhaite. Cette rigidité du bail est un inconvénient incontestable. Sauf si le locataire et le propriétaire ne font qu’un…

Et cette situation se rencontre en fait fréquemment quand le local d’activité est acheté par l’entrepreneur individuel, le professionnel ou la société. Compte tenu des faibles niveaux des taux d’intérêt, acheter son local d’activité constitue certainement une bonne opportunité.

Reste à savoir quelle solution choisir sur le plan fiscal.

L’achat par la SCI

C’est la solution classique. On crée une société civile immobilière, éventuellement avec ses enfants ou ses associés, pour acheter le local d’activité, qui est ensuite loué nu à la société d’exploitation, à l’entreprise individuelle ou au professionnel libéral. La fiscalité est strictement identique à celle d’un achat en direct.

La location sera soumise au régime des revenus fonciers et le résultat sera réparti entre les associés en fonction de leur quote-part, avec possibilité d’imputation du déficit sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt). Et l’éventuelle plus-value ultérieure sera soumise au régime des plus-values immobilières privées.

La location de locaux équipés

Cette solution, méconnue, est un peu plus complexe à mettre en oeuvre mais beaucoup plus efficace sur le plan fiscal. En effet, comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l’activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux. En d’autres termes, le bailleur de locaux d’exploitation loués équipés est assimilé à un commerçant. Il est donc dans la même situation que le loueur en meublé professionnel, à cette différence que ce dernier doit réaliser plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles pour bénéficier de ce statut.

Exemple : M. Martin souhaite créer un commerce et acquérir le local d’exploitation au prix de 200 000 euros, achat auquel il faut ajouter 15 000 euros de travaux d’amélioration et autant de matériel.
Le raisonnement reste valable s’il exerce une profession libérale ou s’il est entrepreneur individuel.

Avec un ou plusieurs associés, il crée une société en nom collectif (Snc) dont il prend la gérance. Caractéristique de cette Snc : le résultat est imposé entre les mains des associés, qui sont solidairement et indéfiniment responsables des dettes.
Cette responsabilité ne doit pas effrayer puisqu’elle est globalement identique à celle qui lie les associés d’une SCI.
Les associés d’une Snc ayant le statut de commerçant, l’opération est délicate pour les professions libérales réglementées. Mais elle peut alors être réalisée par l’épouse de M. Martin ou celui-ci peut créer une Eurl qui possédera ses parts.

La Snc achète le bien, réalise les travaux d’amélioration et installe le matériel avant de louer l’ensemble, ainsi tout équipé, à la société d’exploitation, l’entreprise individuelle ou la profession libérale.
Cette location étant soumise à la TVA, le bailleur peut donc récupérer la taxe payée sur les équipements, les travaux et éventuellement sur l’achat s’il s’agit d’une construction ou d’un bien neuf. Inconvénient : cette opération n’est donc pas indiquée si le locataire n’est pas lui-même soumis à la TVA (médecins, etc.).

La Snc déterminera ensuite son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui présente plusieurs « boni fiscaux ».

Les avantages fiscaux

1. La Snc pourra déduire la totalité des frais de mutation sur le premier exercice (ou les étaler sur cinq ans).
2. Elle pourra amortir chaque année le prix du local, hors terrain. Celui-ci représentant environ 20% du prix et le taux d’amortissement étant d’environ 5%, le résultat imposable sera diminué chaque année de 8 000 euros environ.
3. La Snc pourra déduire la totalité des intérêts. Alors que dans le régime des revenus fonciers, la part des intérêts qui concourent à la réalisation du déficit est reportable sur les dix exercices suivants.
4. Et surtout, en cas de déficit, l’intégralité de la quote-part des associés est imputable sur leur revenu global sans plafond.
L’imputation du déficit industriel et commercial exige que l’activité soit exercée à titre professionnel. Ce qui est le cas si M. Martin gère réellement la Snc.

L’imposition des plus-values

En terme de plus-values, la Snc peut présenter un inconvénient : les amortissements pratiqués sur le bien sont en effet rajoutés au bénéfice imposable de l’année de cession. Mais cet inconvénient doit être relativisé. Pour plusieurs raisons.
1. Un immeuble professionnel ne prend pas forcément de la valeur et la plus-value peut être relativement minime au regard des avantages fiscaux en matière de déduction de charges. Et en cas de moins-value, celle-ci peut venir réduire le résultat professionnel alors que la moins-value immobilière privée est fiscalement « perdue ».
2. La réintégration des amortissements ne fait que compenser les économies d’impôt engendrées auparavant par ces mêmes amortissements.
3. Enfin et surtout, pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, la plus-value professionnelle est exonérée si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si le chiffre d’affairesest inférieur au double des limites du régime « micro-entreprises », soit ici 90 000 euros HT, la location équipée étant assimilée à une prestation de services.

Inconvénient

Inconvénient : les associés de la Snc devront payer des charges sociales puisqu’ils ont le statut de commerçants. Négligeables en période déficitaire, ces charges atteignent environ 30% du bénéfice mais sont elles-mêmes déductibles du bénéfice imposable, ce qui réduit d’autant leur poids réel.

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Répartition de la vente d’un bien par une sci

La vente d’un immeuble par une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (voir notre dossier fiscal) entraîne l’application du régime des plus-values professionnelles.

A l’inverse, la plus-value réalisée par une SCI transparente, autrement dit une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, est imposable au niveau de chaque associé. Pour bien comprendre cette distinction, il est conseillé dans tous les cas d’étudier ces deux modes d’imposition.

Dividendes dans une SCI à l’IS

On ne parle de dividendes que dans une SCI soumise à l’IS. En effet, cette option pour l’IS entraîne l’imposition des bénéfices de la société au niveau de la société elle-même et non plus de ses associés.

Ensuite seulement, en fonction de son bénéfice après impôt, la société peut éventuellement verser des dividendes à ses associés. Or qui dit dividendes dit imposition des dividendes à l’IR. C’est pourquoi il faut utiliser ce terme de dividendes à bon escient, car il entraîne, pour chaque associé, de l’IR sur les sommes perçues conformément au régime d’imposition des dividendes.

Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI relevant de l’IS, la plus-value dégagée est soumise à l’IS selon le régime de l’imposition des plus-values professionnelles.
Dans un second temps, si les associés décident en AG le versement de dividendes, ces derniers sont soumis à l’IR. Cette double imposition est compensée par un mode d’imposition des dividendes plus avantageux que celui des revenus fonciers, notamment grâce à l’abattement de 40% applicable sur les dividendes perçus.

Imposition de la plus-value lors de la vente par une SCI soumise à IR

Dans le cas de la cession d’un immeuble par une SCI transparente, soumise à l’IR, la plus-value fiscale est retenue par le notaire chargé de cette vente. Ce dernier :
- détermine le montant de cette plus-value imposable,
- calcule l’impôt correspondant et le verse au Trésor Public (impôt plus prélèvements sociaux),
- puis établit un chèque à l’ordre de la SCI correspondant au produit de la vente diminué de cet impôt sur la plus-value.

L’impôt dû est donc déterminé au niveau de la SCI, mais la plus-value correspondante demeure imposable au niveau de chaque associé. En particulier, lorsque le bien vendu par la SCI était la résidence principale de l’un de ses associés, ce dernier ne sera pas imposé sur la plus-value. Seules les plus-values dégagées par les autres associés seront alors imposables, proportionnellement au nombre de parts détenues. Bien évidemment, le notaire tiendra compte de cette particularité pour réduire l’impôt au niveau de la société. Il faut souligner que le gérant de la SCI joue alors tout son rôle en signant la déclaration de plus-value établie par le notaire.

Répartition du produit de la vente dans une SCI à l’IR

Suite à la cession d’un immeuble, la SCI à l’IR reçoit un chèque de son notaire. L’impôt sur la plus-value a déjà été retenu.

Comptablement, cet encaissement est comptabilisé au débit du compte bancaire de la SCI. En contrepartie, au crédit, sont mouvementés les comptes courants d’associés. En effet, le produit de cette vente ne peut pas être considéré comme un produit imposable, puisque l’impôt a déjà été prélevé par le notaire.

Par conséquent, le gérant enregistre en comptabilité la répartition du produit de la vente de l’immeuble entre les différents associés proportionnellement à leur nombre de parts sociales. Cette comptabilisation dans les comptes courants d’associés, contrepartie de la trésorerie reçue, est la constatation d’une dette de la SCI envers chacun de ses associés. A partir de là, chaque associé peut exiger le remboursement de son compte courant.

Ce détail des opérations comptables a pour but de montrer que le produit d’une vente immobilière réalisée par une SCI peut être distribué à tout moment aux associés, de la même façon que si ces derniers avaient avancé des fonds pour couvrir des frais non prévus. Or le gérant a la possibilité de décider seul du remboursement des comptes courants.

Imposition des associés lors de la répartition de la trésorerie

Il ne s’agit pas de parler de répartition d’un bénéfice, de dividendes, d’un produit… mais de la trésorerie de la SCI. Celle-ci a réalisé une vente, le montant correspondant est dû aux associés, ces derniers peuvent donc recevoir ces fonds sans subir aucune imposition : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni droit de partage… Mais il ne s’agit pas d’un cadeau fiscal puisque la plus-value a déjà été payée, au nom des associés, par le notaire de la SCI.

Le remboursement des comptes courants d’associés peut intervenir dès la constatation de la dette envers les associés, par conséquent dès que la SCI encaisse le chèque établi par le notaire à l’issue de la vente. Il n’y a aucun délai n’est à respecter. Le gérant peut également décider de placer cette trésorerie dans l’attente de sa répartition entre les associés (en mesurant bien les conséquences fiscales de ce placement financier).

Le gérant a toute capacité pour rembourser un compte courant d’associé. D’ailleurs, tout associé pouvant demander le remboursement de son compte courant à tout moment, ce droit serait en contradiction avec l’obligation du gérant d’obtenir en AG l’autorisation d’effectuer ce remboursement. En conséquence, on peut indiquer que le gérant, sans AG des associés, a le droit de répartir la trésorerie encaissée suite à la cession d’un immeuble entre les associés.

Faut-il pour autant éviter une AGE, ou attendre une prochaine AGO pour avaliser cette décision ? La question se pose réellement si tous les comptes courants ne peuvent pas être remboursés, autrement dit si la vente de l’immeuble a notamment été décidée, cette fois-ci par tous les associés réunis en assemblée, pour combler des dettes de la société. Mais en l’absence de litige potentiel, il n’y a pas d’obligation de convoquer les associés de la SCI en assemblée pour choisir de leur reverser le produit d’une vente immobilière.