L’article 552 du Code civil énonce le principe selon lequel « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Cependant, s’agissant d’une conduite d’eau potable, la règle posée par le Code civil vaut sous réserve de l’existence de servitudes de passage de canalisations publiques établies conformément aux dispositions du Code rural (art. L.152-1 et R.152-1 et suivants) ; lorsque de telles servitudes d’utilité publique ont été instituées, les canalisations implantées sur les fonds privés font en effet parties du réseau public d’eau et sont placés sous la responsabilité du service public.

La jurisprudence administrative considère par ailleurs :

1. que lorsqu’une conduite d’eau implantée en terrain privé vise à desservir une seule habitation, elle constitue un branchement privé,
2. qu’en revanche, lorsqu’une conduite située en domaine privé permet d’alimenter plusieurs habitations, la partie de cette conduite commune à la desserte des différentes propriétés fait partie du réseau public.

L’implantation d’une conduite d’eau sous une voie privée ne préjuge donc pas automatiquement du caractère privé de l’ouvrage. Aussi, il convient de déterminer la qualification publique ou privée de cette conduite au vu des éléments qui précède, en recherchant :

• si une servitude autorisant l’établissement d’une canalisation publique en domaine privé a été instituée en bonne et due forme par la collectivité publique,
• ou, en l’absence d’une telle servitude, si la conduite d’eau implantée sous la voie privée vise à desservir une ou plusieurs habitations.

Dans l’hypothèse où elle ne dessert qu’une seule propriété, la conduite constitue un équipement propre, c’est-à-dire un ouvrage privé sur lequel le service public n’a pas à intervenir ; le branchement est exclusivement placé sous la responsabilité du propriétaire du terrain qu’il dessert.

En revanche, dans le cas où la conduite alimente plusieurs propriétés privées, la partie de la conduite commune aux différentes habitations, fait partie du réseau public et se trouve placée sous la responsabilité du service public de l’eau potable qui est tenu de procéder aux travaux (réparation, renouvellement) nécessaires.

Ne peuvent en effet être regardés comme des « équipements propres » ceux qui sont destinés à d’autres usagers ou qui doivent être partagés avec eux. C’est par exemple le cas pour une conduite d’évacuation d’eaux usées, sous la voie communale, capable de recevoir d’autres branchements (CAA Bordeaux, 29 juillet 1993, Commune Manduel), de même pour les canalisations d’eau potable et d’eaux usées excédant par leurs caractéristiques les seuls besoins du lotissement (TA Nice, 5 février 1998, n°952002 et 952004, Vandemeulebroucke c/ Commune Draguignan), pour des canalisations d’assainissement et d’eau surdimensionnées par rapport au nombre de lots du lotissement, implantées pour partie sur le domaine public et pour partie sur le terrain du lotissement concerné, devant être intégrée au domaine public de la commune et, en outre, desservant aussi un autre lotissement (CAA Marseille, 11 avril 2002, n°98MA876, Commune Draguignan c/ Vandemeulebroucke). 

Une réponse ministérielle en date du 27 mai 2014 rappelle que « Les ouvrages d’adduction publique en eau potable constituent des ouvrages publics, y compris les branchements qui amènent l’eau aux immeubles des particuliers, c’est-à-dire jusqu’au compteur. Qu’ils soient effectués sous la voie publique ou implantés dans un immeuble privé, ils sont en effet considérés comme une dépendance de la conduite principale à laquelle ils sont reliés et font partie de l’ensemble des ouvrages publics que comporte un service public de distribution d’eau, peu importe qu’ils soient exécutés dans le cadre d’une concession, d’une régie ou par les propriétaires riverains eux-mêmes pour le compte d’une collectivité » (cf. Question écrite n°45213, JOAN du 27 mai 2014, page 4279).

..Question écrite n° 05717 de M. Jean-Patrick Courtois (Saône-et-Loire – UMP)

publiée dans le JO Sénat du 29/01/1998 – page 289

M. Jean-Patrick Courtois appelle l’attention de M. le ministre de l’intérieur quant à l’entretien des chemins de desserte. La voirie communale comprend les voies communales faisant partie du domaine public et les chemins ruraux qui appartiennent au domaine privé de la commune. D’autre part, les voies de desserte des fonds ruraux se divisent entre le réseau public, qui comprend les chemins ruraux appartenant au domaine privé de la commune et qui sont ouverts à la circulation publique et le réseau privé, qui comprend notamment les chemins et sentiers d’exploitation appartenant à des particuliers. Sur les cadastres apparaissent des chemins de desserte, qui partent de la voirie communale, et desservent, aujourd’hui, un ou plusieurs fonds d’exploitation agricole appartenant à un ou plusieurs propriétaires privés. Ils desservent même quelquefois des maisons d’habitation qui ont été achetées à usage de résidence secondaire et qui étaient autrefois des bâtiments d’exploitation agricole. La question de leur entretien n’est pas réglementée précisément et on peut se demander si l’article L. 162-2 du code rural, relatif aux chemins d’exploitation, s’appliquent par extension aux chemins de desserte, et dans ce cas l’entretien incomberait aux propriétaires. Afin de répondre aux maires des communes rurales confrontés aux demandes de certains propriétaires, il souhaiterait savoir quelle est la réglementation qui s’applique pour l’entretien de ces dits chemins et plus particulièrement à qui en revient la charge.
Transmise au ministère : Agriculture

Réponse du ministère : Agriculture

publiée dans le JO Sénat du 04/06/1998 – page 1773

Réponse. – Les chemins de desserte de fonds privés qui figurent au cadastre ne sont pas définis par le code rural ni concernés par des dispositions spécifiques. Toutefois, deux cas semblent pouvoir être considérés. Si le chemin est affecté à l’usage du public, les dispositions de l’article L. 161-3 du code rural s’appliquent. Le chemin est présumé appartenir à la commune, sauf preuve du contraire apportée par un titre de propriété. Dans ce cas, les frais d’entretien de ce chemin incombent à la commune. A l’inverse, si le chemin est affecté plus particulièrement à l’usage des propriétaires riverains, les dispositions de l’article L. 162-1 du code rural attribuent aux riverains la propriété de ce chemin, en l’absence de titre de propriété. En conséquence, en application des dispositions de l’article L. 162-2 du code rural, lesdits propriétaires sont tenus de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux d’entretien de ce chemin. Cette situation ambiguë n’existe pas dans les communes qui ont fait l’objet d’une opération de remembrement puisque, dans ce cas, les chemins sont nécessairement inclus dans le compte d’un propriétaire, personne physique ou morale, qui est responsable de leur entretien….. »

Ce que disent les articles sus visé :
Article L162-1 du code rural

Les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public. Article L162-2

Tous les propriétaires dont les chemins et sentiers desservent les fonds sont tenus les uns envers les autres de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité. Article L162-4

Dans les cas prévus à l’article L. 162-2, les intéressés peuvent toujours s’affranchir de toute contribution en renonçant à leurs droits soit d’usage, soit de propriété, sur les chemins d’exploitation.. »

Donc à priori, et selon les actes de chacun, s’il s’agirait d’un chemin privé… voilà ce qu’en dit la loi….à volus tous d’en discuter selon vos obligations de propriétaires, bénéfi ce de servitude etc….

Vous pouvez aussi voir avec le maire éventuellement le transfert du chemin privé à la commune, puisqu’à priori ouvert à la circulation publique, sur la base de ces articles :
Article L318-3 du code de l’urbanismeModifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 – art. 242
La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d’habitations peut, après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale et réalisée conformément au code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, être transférée d’office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

La décision de l’autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.

Cette décision est prise par délibération du conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition, cette décision est prise par arrêté du représentant de l’Etat dans le département, à la demande de la commune.

L’acte portant classement d’office comporte également approbation d’un plan d’alignement dans lequel l’assiette des voies publiques est limitée aux emprises effectivement livrées à la circulation publique.

Lorsque l’entretien des voies ainsi transférées entraînera pour la commune une charge excédant ses capacités financières, une subvention pourra lui être allouée suivant les formes de la procédure prévue à l’article 248 du code de l’administration communale. »

Article R*318-10 du mme code

L’enquête prévue à l’article L. 318-3 en vue du transfert dans le domaine public communal de voies privées ouvertes à la circulation publique dans un ensemble d’habitation est ouverte à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.

Le maire ouvre cette enquête, après délibération du conseil municipal, le cas échéant à la demande des propriétaires intéressés.

Le dossier soumis à l’enquête comprend obligatoirement :

1. La nomenclature des voies et des équipements annexes dont le transfert à la commune est envisagé ;

2. Une note indiquant les caractéristiques techniques de l’état d’entretien de chaque voie ;

3. Un plan de situation ;

4. Un état parcellaire.

Le conseil municipal doit donner son avis sur ce projet dans un délai de quatre mois.

Avis du dépôt du dossier à la mairie est notifié dans les conditions prévues par l’article R. 141-7 du code de la voirie routière aux personnes privées ou publiques propriétaires des voies dont le transfert est envisagé.

L’enquête a lieu conformément aux dispositions des articles R. 141-4, R. 141-5 et R. 141-7 à R. 141-9 du code de la voirie routière.

Les dispositions de l’article R. 318-7 sont applicables à l’enquête prévue par le présent article.

Article R*318-11 L’opposition des propriétaires intéressés visée au troisième alinéa de l’article L. 318-3 doit être formulée, au cours de l’enquête prévue à l’article R. 318-10, dans les conditions fixées à l’article R. 141-8 du code de la voirie routière.

Par ailleurs

Qu’est-ce qu’une convention de compte courant d’associé ?

La convention de compte courant d’associé permet d’encadrer juridiquement les modalités de fonctionnement des avances en compte courant d’associé.

Pour qu’elle soit valable, la convention doit être rédigée par écrit et être signée à la fois par la société et par l’associé concerné.

Le non-respect des dispositions figurant dans la convention de compte courant d’associé est susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de la partie concernée.

Cette convention est-elle une convention réglementée ?

Une convention de compte courant d’associé peut être soumise à la procédure des conventions réglementées lorsqu’elle prévoit une rémunération des avances effectuées, ou si les statuts prévoient que cette convention entre dans le champ d’application de cette procédure.

La procédure d’autorisation à suivre dépend de la forme juridique de la société :

• dans les SA, l’accord doit être obtenu avant la conclusion de la convention,
• dans les SAS, il convient de suivre ce qui est prévu dans les statuts,
• dans les SARL, l’approbation ou la désapprobation intervient postérieurement.

Lorsque la convention vise l’associé unique d’une SASU ou d’une EURL, la procédure des conventions réglementées ne s’applique pas. Il conviendra simplement de faire figurer l’opération sur le registre des décisions.

Informations de base à faire figurer dans la convention

La convention de compte courant d’associé doit contenir :

• l’identification des parties (la société et l’associé concerné),
• l’objet de la convention : prévoir les modalités de fonctionnement des avances en compte courant d’associé entre les parties,
• la durée de la convention,
• et toutes les clauses spécifiques au fonctionnement des avances en compte courant d’associé : apports, rémunération des sommes versées, remboursement, blocage temporaire…

Clauses spécifiques aux conventions de compte courant d’associé

Voici quelques précisions sur les éléments spécifiques aux avances en compte courant d’associé.

Le montant de l’avance en compte courant d’associé

Si nécessaire, une clause de la convention de compte courant d’associé peut prévoir le montant exact que l’associé apporte à la société.

Les modalités de mise à disposition de l’avance

Ensuite, la convention prévoit généralement les modalités dans lesquelles l’avance est mise à disposition de la société.

Il est d’usage d’indiquer ensuite qu’une fois l’avance réceptionnée, la société ouvrira dans ses livres un compte au nom de (préciser l’intitulé exact du compte courant d’associé en comptabilité).

La rémunération ou non des apports effectués

Les parties sont libres de choisir de rémunérer ou de ne pas rémunérer les apports en compte courant d’associé.

La convention précisera donc :

• que les sommes mis à disposition par l’associé et par l’intermédiaire de son compte courant d’associé ne sont pas rémunérées,
• ou que l’associé ne percevra aucune rémunération en contrepartie de l’avance en compte courant d’associé qu’il effectue.

Toutefois :

• Quand l’associé concerné est une personne morale, une rémunération des avances en compte courant d’associé doit être prévue. A défaut, l’administration peut considérer l’absence de rémunération comme un acte anormal de gestion.
• Quand l’associé est une personne physique, il est tout à fait possible de prévoir que les avances ne fassent l’objet d’aucune rémunération en contrepartie.

Les modalités de remboursement des avances

Ensuite, il est utile de préciser les modalités dans lesquelles sont remboursées les avances en compte courant d’associé :

• si les parties souhaitent le prévoir : quelle est la date à laquelle les avances seront remboursées ?
• quelle est la procédure à suivre pour demander un remboursement si aucune échéance n’est prévue dans la convention (demande verbale, demande par écrit…) ?
• comment est effectué le remboursement : immédiatement, en plusieurs échéances, y-a-t-il un préavis ?
• et les possibilités de refus, par exemple lorsque la société est en difficulté.

Cette clause peut indiquer les sanctions qu’encourent la société si elle ne procède pas au remboursement des sommes normalement dues. Un intérêt fixe peut être par exemple appliqué à compter de la date d’exigibilité et jusqu’au paiement effectif en cas de retard de remboursement.

Le blocage des avances en compte courant d’associé

Un blocage temporaire des avances en compte courant d’associé peut être prévu. On rencontre fréquemment ce cas dans le cadre d’une demande de financement bancaire, lorsque l’établissement prêteur exige le blocage des sommes pour accorder le crédit.

Ce blocage est obligatoirement temporaire et la durée doit être indiquée dans la convention.

Les possibilités d’abandon des avances effectuées

Il est possible de décider un abandon des avances en compte courant d’associé, notamment pour aider la société si elle est en difficulté. L’abandon permet ainsi de reconstituer les capitaux propres car un produit exceptionnel correspondant au montant abandonné est constaté.

Pour plus d’informations sur ce point : le traitement comptable des abandons de créances (Compta-Facile)

L’abandon est constaté dans une convention spécifique établi à cette occasion. La convention de compte courant d’associé indique simplement les modalités dans lesquelles l’abandon peut être décidé.

Le départ de l’associé titulaire du compte

La convention peut utilement prévoir le sort réservé aux avances en compte courant d’associé si l’associé titulaire vient à transmettre ses participations.

Par exemple, il peut être prévu que son compte soit transmis à l’acquéreur en même temps que ces titres et que l’associé cédant puisse obtenir le remboursement immédiat de ses avances.

A lire également sur le compte courant d’associé :

• le fonctionnement du compte courant d’associé
• les apports : en capital social ou en compte courant d’associé ?

Quels sont les immeubles éligibles à la loi PINEL Ancien réhabilité ?

Seuls les immeubles indécents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la loi PINEL Ancien réhabilité…

Les immeubles éligibles sont donc les immeubles qui ne sont pas décents au sens de la loi. Un immeuble indécent est un immeuble qui ne respect pas au moins 4 des 15 critères de décence suivants :

 …Et qui ne respectent pas 6 des 12 critères de performances techniques

Le non respect des 4 sur 15 critères de décence ne suffit pas. L’immeuble également ne pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques ci dessous présentés :

C’est un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié (architectes, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction) et indépendant qui est chargé d’établir le bilan technique avant et après travaux.

Au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité n’est accordé que :

– Si les 15 critères de décence d’un logement sont respectés ;

– Si les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ;

Bénéficier de la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité est tout de suite moins facile et freinera de nombreux investisseurs. Il est indispensable de faire réaliser le diagnostique de décence et de performance technique avant de signer un compromis ou une promesse de vente d’un logement dont la finalité serait la défiscalisation PINEL Ancien réhabilité.

A défaut de respecter les critères ci avant énoncés, l’investisseur pourra tout de même bénéficier du mécanisme fiscal des déficit foncier sur les travaux d’entetien, réparation et rénovation dissociables des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

loi alur et division logements

Associés de sociétés : quelle fiscalité pour vos dividendes ? Après avoir payé l’impôt sur les sociétés (IS), deux possibilités s’offrent aux sociétés pour l’affectation du solde des restant : mettre ce solde en réserve ou le distribuer aux associés sous forme de dividendes. Dividende distribué aux associés Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice de l’exercice diminué des pertes antérieures et des sommes à porter en réserve (légale ou statutaire) et augmenté, le cas échéant, du report à nouveau bénéficiaire. L’assemblée générale des associés se réunit une fois par an pour statuer sur les comptes de l’exercice écoulé et décider de l’affectation du résultat. Elle peut notamment décider de verser des dividendes aux associés ou actionnaires en proportion de leur participation au capital ou selon une autre clé de répartition prévue par les statuts. Associés redevables de l’impôt sur les dividendes L’impôt dû diffère selon que les associés ayant perçu les dividendes sont des personnes physiques ou des personnes morales. Associé personne physique Il s’agit de la distribution, aux associés personnes physiques, des bénéfices réalisés par les sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés (IS) (société anonyme, société par actions simplifiée, société à responsabilité limitée, par exemple). Les dividendes perçus sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM). Pour calculer le revenu net à déclarer, il convient : • d’appliquer un abattement de 40 % sur le montant des dividendes bruts perçus ; • de soustraire ensuite les dépenses effectuées le cas échéant pour leur acquisition et leur conservation ( frais de garde, par exemple). Les dividendes nets ainsi calculés sont ensuite totalisés avec l’ensemble des revenus de foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. De plus,depuis le 1er janvier 2013, est instauré un mécanisme d’acompte prélevé à la source dont le taux est fixé à 21 %. Il devra être acquitté par l’établissement payeur (en pratique, la société) avec les prélèvements sociaux (dont le taux est 15,5%) dans les 15 jours du mois suivant celui du paiement des dividendes. Il est imputable de l’impôt sur le revenu dû et, éventuellement, restitué par le Trésor Public en cas de trop perçu. Toutefois, une dispense peut être demandée quant à son paiement, lorsque le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année du foyer fiscal ne dépasse pas 50 000 euros pour un célibataire et 75 000 euros pour un couple. Attention : la demande devra être formulée par le bénéficiaire auprès de l’établissement payeur (en pratique la société) au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement. Cette demande prend la forme d’une attestation sur l’honneur. Remarque : les sociétés de personnes (exemple : société en nom collectif, SARL de famille ayant opté pour l’IR) ne sont pas concernées puisque leurs bénéfices sont intégralement soumis à l’impôt sur le revenu – qu’ils soient effectivement distribués ou mis en réserve – au nom des associés, en fonction de la participation de chacun dans le capital. Associé personne morale Les dividendes perçus par les associés personnes morales sont imposés, en principe, comme les autres bénéfices de la société, à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux normal de 33,33 % et au taux réduit de 15 % si la société est éligible. Certains régimes optionnels permettent, toutefois, de ne pas soumettre les dividendes à cette double imposition (régime mère/fille ou intégration fiscale). Consulter la fiche Quel statut fiscal pour la SARL ? (cf. ci-dessous) Modalités de calcul de l’impôt sur les dividendes L’associé est une personne physique Il décide de soumettre les dividendes au barème de l’IR Les distributions mises en paiement bénéficient d’un abattement de 40 %. L’abattement de 40 % Les revenus distribués, en vertu d’une décision régulière des organes compétents de la société (l’assemblée générale des associés), bénéficient d’un abattement de 40 %. La société distributrice est nécessairement une société française, une société ayant son siège dans un État membre de l’Union Européenne ou dans un État ayant conclu avec la France un accord en vue d’éviter les doubles impositions. En pratique, les dividendes sont donc retenus pour 60 % de leur montant.

Exemple illustratif Monsieur X, célibataire, perçoit 10 000 euros de dividendes. Sur ces revenus, il devra acquitter 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), soit 1 550 euros, déductibles à hauteur de 5,1 % (soit 510 euros). Le montant imposable des revenus distribués, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, est de : 6 000 euros (10 000 x 60 %) – 510 euros (CSG déductible) = 5 490 euros L’associé est une personne morale Les dividendes perçus par des associés personnes morales sont à intégrer aux bénéfices imposables, taxés à 33,33 % ou 15 % si la société bénéficie du taux réduit. Remarque : lorsque l’associé est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés et détenant 5 % au moins des titres de la société ayant mis en distribution les dividendes, il est possible d’opter pour le régime mères et filles, conduisant à une exonération quasi totale d’imposition sur les dividendes.

http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/default/files/flyers/flyer_division_en_vue_de_construire_septembre_2008.pdf

| | Le Loueur en Meublé Non Professionnel : option amortissement

Vous optez pour le régime du réel simplifié.

Cette option impose la tenue d’une comptabilité, ce qui permet d’inscrire le bien à l’actif du bilan et donc d’en amortir le prix de revient.

Vous déduisez de vos revenus locatifs l’ensemble des charges liées à votre investissement :

	Intérêts d’emprunt,
	Charges de copropriété,
	Prime d’assurance de l’immeuble,
	Frais d’acquisition (le cas échéant),
	Taxe foncière,
	Honoraires de cabinet comptable,

La déduction des amortissements :

	En location meublée, l’investisseur peut amortir 100% de la valeur hors taxes de l’immobilier hors terrain, des frais d’acte et du mobilier.
	L’amortissement est linéaire sur : 5 à 10 ans pour les meubles et équipements. Soit 10 à 20% par an. 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. Soit 2,5 à 4% par an. La valeur du terrain qui représente en général 10 à 20% du montant de l’immobilier total, ne s’amortit pas.
	Si le résultat est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.

Pendant la phase de financement, votre résultat est déficitaire :

Les premières années, votre résultat sera probablement déficitaire grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt et des charges notamment. Les amortissements ne seront pas utilisés mais seront comptabilisés et stockés sans limite de durée :

Après le financement, vous percevez des revenus défiscalisés :

Lorsque vos charges à déduire seront inférieures à vos recettes (à la fin du remboursement du crédit notamment), les amortissements de l’année, ainsi que ceux mis en report si nécessaire, viendront alléger ou annuler la fiscalité sur ces revenus :

Après la fin d’utilisation des amortissements :

	Vous choisissez le régime des Micro-BIC et bénéficiez d’un abattement de 50% sur les loyers sans pour autant déduire d’autres charges (sous conditions voir le Micro-BIC)
	Vous choisissez de revendre votre bien, à un investisseur qui reprendra le bail et récupèrera les mêmes avantages fiscaux que vous, c’est-à-dire la capacité à déduire les amortissements immobiliers et mobiliers sur la valeur d’acquisition. ESPACE LMNP sera à vos côtés pour faciliter la revente.

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| Le bail commercial

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Le Loueur en Meublé Non Professionnel, conjointement à l’acquisition de son appartement, signe un bail commercial portant sur les locaux meublés avec la société d’exploitation de la résidence.

Le bail initial a une durée minimum de 9 ans renouvelables. Si vous faites l’acquisition d’un appartement en seconde main, vous vous substituez au propriétaire vendeur en ses droits et obligations pour la durée restante du bail. Dans le cadre de ce bail, les loyers sont garantis quelque soit le taux d’occupation de la résidence. Cette garantie de paiement du loyer dépend bien sûr de la solidité financière du gestionnaire, d’où l’importance du choix de ce gestionnaire.

Le bail défini :

 la répartition des charges entre le Loueur en Meublé (le bailleur) et la société d’exploitation (le preneur à bail):

• Les charges récupérables sur le locataire au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987
• Les réparations constituant des frais non récupérables au sens des décrets n°87-712 du 26 août 1987, dont la remise en état des logements vétustes
• l’entretien et les gros travaux définis par l’article 606 du code civil (Art.606 du Code Civil)
• Les travaux éventuels de mise en conformité liés à une évolution future des normes
• La taxe foncière
• La taxe d’ordure ménagère
• Les assurances de l’immeuble
• Les assurances des parties privatives
• Les honoraires de syndic et de convocations aux assemblées générales
• Le renouvellement du mobilier
• Etc…

 la périodicité du paiement des loyers.
Le versement peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel.

 la révision du loyer.
Sont défini :

• la périodicité de revalorisation,
• La base de revalorisation :
  • sur l’Indice du coût de la construction (ICC),
  • sur l’Indice de revalorisation des loyers (IRL) ou
  • sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC))
• La limitation de la revalorisation, elle peut être :
  • plafonnée en taux (maximum 1,5 % par an par exemple)
  • plafonnée en pourcentage de l’indice (65% de l’ICC par exemple)

 

Les contraintes du bail commercial :

Le bail est soumis au statut des baux commerciaux, régi par les articles L145.1 à L145.60 du Code de commerce.

 A l’échéance du bail, 3 cas de figures se présentent :

• Celui-ci se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, sans formation d’un nouveau contrat. Le bail tacitement reconduit est à durée indéterminée et peut prendre fin à tout moment par un congé donné conformément à l’article L145-9 du Code de commerce, donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois avant l’échéance.
• Le preneur a la faculté de demander le renouvellement du bail pour une période d’au moins 9 ans (article L145-12 du Code de Commerce). Le Code de Commerce est protecteur pour le locataire, qui est ici l’exploitant de la résidence. Il permet le maintien dans les lieux du locataire s’il le souhaite. Il est ici littéralement rappelé l’article L 145-14 du code du commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Ce droit au renouvellement est de caractère public, le bail ne peut donc y déroger (article L 145-15 du Code de commerce).
• Le preneur donne congé sans demande de renouvellement du bail.

 Modalités d’exercice du droit au renouvellement :

L’initiative doit nécessairement prendre la forme d’un congé au moins 6 mois avant l’échéance, précisant l’intention non équivoque du renouvellement du bail.

• En cas d’accord entre les parties, il se formera un nouveau bail d’une durée minimum de 9 ans aux mêmes conditions que le bail initial.
• En cas de désaccord entre les parties, les magistrats n’ont pas la faculté d’imposer aux parties de nouvelles conditions locatives. Si la contestation porte sur un autre élément que le loyer, il est généralement fait application des stipulations du bail initial.
• Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les éléments suivants (article L145-33 et L145-34 du Code de commerce) :
  • Les caractéristiques du local considéré
  • La destination des lieux
  • Les obligations respectives des parties
  • Les facteurs locaux de commercialité
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

 Dans l’hypothèse où de nombreux copropriétaires ne renouvelleraient pas le bail à son terme et qu’ils représentent plus de 30 % des lots de la copropriété, la résidence pourrait être déclassée par l’administration qui impliquerait le remboursement de la TVA sur l’immobilier non encore amortie. Dans le cas où un trop grand nombre de copropriétaires ne renouvellerait pas leur bail, l’exploitant pourra être amené à cesser son exploitation pour des raisons économiques.

 Par ailleurs, l’article L145-39 du Code de commerce autorise l’une ou l’autre des parties à demander le réajustement des loyers à la valeur locative si, par le jeu de l’indexation, le loyer a évolué de plus de 25% au regard du montant du bail d’origine ou du loyer précédemment fixé contractuellement.

 En conclusion, les loyers passés ne préjugent pas des loyers futurs. Le niveau de rentabilité de l’investissement présenté donne une indication sur le potentiel de risque.

Les exemples de points à vérifier :

• Le bail est-il signé pour une durée ferme de x années : l’exploitant renonce-t-il à sa faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ?
• Le montant du capital social du preneur (la société d’exploitation) donne une indication sur la solidité financière du gestionnaire
• Les modalités de l’indexation du loyer
• À qui incombe la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?
• Le preneur peut-il céder son bail ? Si oui, reste t’il garant de son cessionnaire ?

Dans le premier volet de notre dossier sur la location meublée, nous avions mis en avant les fantastiques avantages de ce dispositif pour se constituer (ou développer) un patrimoine immobilier en percevant des revenus dans un cadre fiscal privilégié. Ce deuxième volet a pour but d’en optimiser les effets, notamment en évitant les pièges et les idées reçues…

La location meublée peut être exercée de manière professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Quel statut faut-il rechercher ?

Devenir « LMP » ?

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu, si les conditions suivantes sont cumulativement remplies :

. un membre de son foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;

. ses recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23.000 euros TTC ;

. ses recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour cette troisième condition, les revenus du patrimoine et des placements sont exclus… En revanche, les pensions de retraite sont bien prises en compte.

Si vous êtes en activité, le statut de LMP sera difficile à obtenir en raison de la troisième condition, sauf à percevoir de faibles revenus (ou une faible retraite).

Exemple : Monsieur et Madame perçoivent 70.000 euros de salaires par an. Pour accéder à la qualité de LMP, ils doivent encaisser plus de 70.000 euros de loyers par an et être inscrits au RCS. Ce seuil n’est pas aisé à atteindre compte-tenu de l’investissement immobilier nécessaire.

Les principaux avantages du statut « LMP » ?

. L’imputation des déficits BIC sur le revenu global : le professionnel peut imputer directement ses déficits (hors amortissements) sur son revenu imposable. Pour sa part, le non professionnel ne peut imputer son déficit BIC que sur les revenus de même nature (BIC issus de LMNP exclusivement) des 10 années suivantes.

. L’exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur les plus-values réalisées en cas de vente du bien : pour cela, l’activité doit être réalisée pendant au moins 5 ans et la moyenne des recettes brutes HT des 2 années civiles qui précèdent doit être inférieure à 90.000 euros. Le loueur en meublé professionnel sera toutefois soumis aux cotisations sociales (au taux de 45 % à 20 % selon le montant) sur la somme des amortissements déduits. Ce qui constitue une charge potentiellement importante. De son côté le loueur non professionnel, lui, devra détenir le bien pendant au moins 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux mais aucune cotisation sociale ne sera due.

. Affiliation au Régime Social des Indépendants (RSI) : le loueur professionnel est soumis aux cotisations sociales et dispose en contrepartie d’une couverture sociale, d’une assurance invalidité-décès et de prestations retraite. La cotisation minimale permettra en principe de valider 3 trimestres de retraite en 2016 (au lieu de 2 en 2015).

Certes, une personne peut être loueur en meublé « professionnel » au sens de l’impôt sur le revenu et/ou de l’ISF. Cependant, il n’est pas forcément souhaitable d’être LMP au sens de l’impôt sur le revenu car le régime LMNP est plus avantageux dans les deux cas suivants :

. en cas de vente du bien : les plus-values immobilières sont progressivement exonérées d’impôt (22 ans) et de prélèvements sociaux (30 ans), avec une majoration du prix d’acquisition jusqu’à 22,5 % (forfaits d’acquisition et travaux).

. pour l’imposition des revenus : aucune cotisation sociale RSI n’est due. Et, les amortissements, charges et déficits reportés neutralisent des revenus pour le calcul de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

« LMP » et ISF ?

Une exonération d’ISF  peut être acquise sur ses immeubles si l’entrepreneur individuel respecte 3 conditions :

. Il est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;

. Ses recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23.000 euros ;

. Les revenus nets tirés de l’activité de location meublée représentent plus de 50% de ses revenus professionnels.

Notez que cette 3 ^e condition est différente de celle applicable en matière d’impôt sur le revenu. Pour l’impôt sur le revenu, la 3 ^econdition repose sur les loyers encaissés (les pensions de retraite sont prises en compte dans les revenus). Pour l’ISF, c’est le revenu net (loyers – charges et amortissements) qui importe (les pensions de retraite sont exclues).

Ces conditions différenciées permettent d’accéder plus facilement au statut professionnel en matière d’ISF pour un retraité : il suffit qu’il dispose d’un revenu positif issu de la location meublée pour être reconnu LMP et être exonéré d’ISF à ce titre.

NB : lorsqu’un déficit est constaté au titre d’une année, la qualité de professionnelle ne peut normalement pas être acquise pour l’ISF. Or, en présence d’un revenu imposable faible ou nul, en raison des amortissements, l’optimisation de l’impôt sur le revenu et de l’ISF ne sont pas toujours compatibles.

Une société pour de la location meublée : une fausse bonne idée ?

Le recours à une société pour exercer l’activité de loueur en meublé est possible. Cependant, attention aux pièges…

. La société civile n’est pas appropriée. La location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, la société civile doit être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la plupart des avantages fiscaux recherchés ne peuvent plus être atteints : les déficits ne peuvent plus être imputés sur le revenu global de l’investisseur ; la plus-value réalisée n’est plus soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers (si LMNP), ou des plus-values professionnelles (si LMP) ;  les résultats seraient doublement imposé, à l’impôt sur les sociétés au sein de la société et à l’impôt sur le revenu chez les associés lors des distributions de dividendes en revenus de capitaux mobiliers (RCM).

. Choisissez plutôt la SARL de famille. La SARL est normalement soumise à l’impôt sur les sociétés mais, sur option et sous conditions, vous pouvez opter pour une « SARL de famille » pour conserver le régime fiscal des BIC. Ainsi, l’imposition est réalisée chez les associés comme si le bien était détenu en direct. Le régime de la location meublée s’applique alors. Les conditions à respecter pour la SARL de famille : d’abord avoir pour associés uniquement des parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants…), frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS, ensuite exercer exclusivement une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Lorsqu’une de ces conditions n’est pas remplie, la SARL de famille devient taxable à l’Impôt sur les Sociétés.

Cas particuliers :

1) Vous avez une SCI avec des immeubles loués nus et vous souhaitez les louer meublés : changez préalablement la nature de votre société (SARL de famille) au risque de passer à l’IS.

2) Vous détenez, dans une SCI, votre résidence secondaire que vous louez pour quelques semaines (location saisonnière) : la société peut être taxée d’office à l’impôt sur les sociétés.

Les avantages de recourir à une société…

La transmission aux enfants du bien loué en meublé est facilitée lorsque l’activité est exercée au travers d’une société. En effet, pour faire participer les enfants, vous pouvez :

. Soit leur donner de l’argent qu’ils apporteront à la société. Les enfants, qui auront une responsabilité limitée au montant de leur apport comme tous les associés d’une SARL, profiteront de l’enrichissement de la société au prorata de leurs droits dans le capital.

. Soit leur donner la nue-propriété des parts de la société. En vous réservant l’usufruit, vous transmettez à moindre coût fiscal et conservez tout de même les résultats de la société. Dans la plupart des cas, vous donnez la nue-propriété de parts d’une société endettée. Ainsi, la base taxable est faible, le montant des droits de donation est souvent négligeable. Exemple : M. DURAND (65 ans) est associé au sein d’une EURL qui détient un immeuble de 500.000 euros financé par emprunt. Le capital restant dû est de 350.000 euros. La valeur de ses parts est de 150.000 euros. Il donne la nue-propriété de ses parts (150.000 x 60 % = 90.000 euros) à son fils. La base taxable, après abattement de 100.000 euros en ligne directe, est donc nulle.

De plus, la donation de parts de société permet d’accéder aux avantages de la donation-partage en présence de plusieurs enfants. En effet, pour « figer » les valeurs des biens donnés au jour de la donation, une donation-partage doit réaliser un vrai partage qui n’existe pas en cas de transmission de biens indivis. Une donation de parts sociales numérotées permet de contourner l’indivision et de traiter de manière égale tous les enfants au jour de la succession.

Par ailleurs, la gestion comptable et fiscale de l’activité est facilitée lorsque le démembrement est réalisé sur les parts d’une société.

Enfin, le statut social de l’associé dépendra du caractère majoritaire (RSI) ou minoritaire/égalitaire (régime salarié) du gérant. L’affiliation à un régime social ne dépend donc plus du caractère professionnel ou non du loueur mais du pourcentage de capital détenu par l’associé dans la société. La validation de trimestres de retraite supplémentaires est donc facilitée par rapport à une activité exercée en entreprise individuelle.

… mais il n’y a pas que des avantages ! 

La réduction d’impôt sur le revenu « Censi Bouvard » (LMNP en résidences services : étudiants, EHPAD…) n’est pas accessible lorsque l’activité est réalisée en société.

Les conditions pour obtenir une exonération d’ISF sont différentes de celles applicables à l’entrepreneur individuel. En société, il faut que l’associé exerce au sein de la société son activité professionnelle principale, c’est-à-dire que concrètement le gérant accomplisse des actes précis et des diligences réelles. L’exonération ISF est peu fréquente si la personne est en activité.

Conclusion :

En utilisant les subtilités des régimes LMP ou LMNP en fonction de vos objectifs patrimoniaux présents et futurs, la location meublée constitue souvent une solution pertinente pour développer votre patrimoine dans un environnement fiscal favorable.

Bon à savoir : Certains professionnels comme les fonctionnaires, avocats, experts comptables, notaires, médecins, pharmaciens… ont l’interdiction d’exercer toute activité commerciale. La location meublée relève fiscalement des Bénéfices Industriels et Commerciaux mais reste juridiquement une activité civile. Elle est donc accessible aux professions règlementées. Si l’activité est exercée en société, un fonctionnaire ne pourra pas en être dirigeant.

Mini-sommaire:

1- Définition

2- Le bénéfice de l’IR

3- Exonération en cas de cession de parts sociales

4- La location meublée non professionnelle

5- Au-delà du droit : l’avantage lié au caractère familial de votre société 

Définition

La SARL de famille correspond est une SARL classique avec des avantages fiscaux spécifiques tels que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations.

Pour profiter de ce statut, tous les associés doivent être membres de la même famille en lien direct ou être mariés ou pacsés à un membre de la famille. Par exemple, une SARL constituée entre le grand-père, la mère et son fils pourra demander à bénéficier du statut de SARL familiale.

La SARL de famille permet d’exercer toutes les activités dévolues à une SARL, à l’exception des activités libérales. Si vous hésitez avec une société civile immobilière(SCI), également en vogue pour les projets familiaux, gardez à l’esprit que ces deux formes de société n’ont pas les mêmes finalités : une SCI a en effet exclusivement pour objet des activités immobilières.

Le bénéfice de l’IR

En principe, la SARL est imposée au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Quand elle remplie certaines conditions, les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu (IR) mais uniquement pour une période maximale de 5 ans.

La SARL de famille permet de profiter d’une imposition au titre de l’IR sans limitation de temps : c’est son principal atout. Attention cependant, si la SARL fait entrer de nouveaux associés n’appartenant pas à la famille ou si elle a déjà bénéficié de cette option puis a décidé d’être de nouveau assujetti à l’IS,  elle perd définitivement le droit de jouir de ce statut dérogatoire.

Etre assujetti à l’IR permet à chaque associé d’imputer, proportionnellement au pourcentage de parts sociales qu’il détient dans la SARL, le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. Si votre SARL ne se porte pas bien, vous ne serez pas doublement pénalisé.

Si au contraire votre SARL est bénéficiaire, en tant qu’associé d’une SARL de famille, vous ne serez imposé qu’au titre de l’IR. Pour les SARL dites « classiques », les bénéfices sont imposés une première fois au titre de l’impôt sur les sociétés puis une seconde fois au titre de l’impôt sur les revenus, si ceux-ci sont distribués. Pour la SARL familiale, les bénéfices sont imposés qu’ils soient distribués ou non. L’imposition à l’IR n’est toutefois pas bénéfique pour tout le monde. Cela va dépendre de votre situation : comparez les taux de l’impôt sur les sociétés (15% ou 33,3%) à ceux des tranches d’imposition de l’IR qui vous sont applicables. En bref, l’IR n’est pas toujours la solution la plus appropriée.

Exonération en cas de cession de parts sociales

Les plus-values de cessions de parts sont normalement imposables au titre de l’IR. La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix auquel l’associé a obtenu la part sociale et le prix auquel il la revend. A partir de cette plus-value, le calcul de l’impôt prend en compte le taux applicable, la nature du titre, le pourcentage de l’éventuel abattement et la durée de détention des parts sociales.

Les plus-values professionnelles réalisées lors du départ à la retraite du cédant sont exonérées d’impôt. Pour bénéficier d’une telle exonération, les parts cédées doivent relever du régime d’imposition des sociétés de personnes (c’est à dire de l’IR), ce qui est bien le cas pour les SARL de famille. Les parts cédées doivent représenter la totalité des droits que détient l’associé cédant, il perd le bénéfice de l’exonération s’il en cède qu’une partie. En revanche, rien ne l’oblige à vendre la totalité des parts à la même personne. La cession peut être réalisée au profit de plusieurs individus.

La location meublée non professionnelle

L’association SARL de famille et location meublée est souvent considérée comme étant compatible et avantageuse.

Le dispositif de loueur d’immeuble non professionnel (LMNP), permet d’investir par l’intermédiaire d’une SARL de famille. Ainsi, il est possible d’amortir l’acquisition des biens immobiliers, d’en effacer fiscalement les revenus et présente des avantages sur le plan de la TVA ou de l’imputation des bénéfices selon votre situation personnelle. Pour bénéficier de ce statut, les revenus tirés de la location doivent être inférieur ou égal à 23.000€ par an et représenter moins de 50% du revenu global du loueur.

Pour contourner ces seuils assez restrictifs, il est possible de créer une SARL de famille LMNP, c’est-à-dire une SARL « immobilière » dont l’objet social serait d’exercer la location meublée non professionnelle. L’exercice d’une telle activité en société permet d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. Par exemple, si vous créez une SARL de famille à deux et que vous détenez chacun 50% des parts sociales, chaque associé a le droit de percevoir au maximum 23.000€. Ainsi, la SARL de famille pourra louer un bien lui procurant des recettes s’élevant à 46.000€ par an.

Au-delà du droit : l’avantage lié au caractère familial de votre société

La SARL est une forme de société dont le mode de rédaction des statuts est rigide car largement encadré par le Code du commerce. Ainsi, il est prévu que les décisions ordinaires touchant à la SARL se prennent en assemblée ordinaire et que celles entrainant une modification des statuts doivent être prises en assemblée générale extraordinaireselon un formalisme stricte.

Cela conduit à ce qu’un nombre important de décisions soit pris collectivement par les associés. Cette situation est susceptible de causer des frictions et d’exacerber les tensions et mésententes entre associés, par exemple en ce qui concerne la distribution des dividendes ou encore celles liés aux pouvoirs du gérant majoritaire. En dehors des aspects fiscaux, créer une société avec des membres de sa famille est un bon moyen de maintenir une atmosphère de travail cordiale et joyeuse.

Si la SARL de famille correspond à votre situation tout en étant susceptible de vous offrir les avantages fiscaux qu’elle promet, n’hésitez pas à créer votre SARL et à opter pour ce statut !

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Les SARL de famille ont la faculté de pouvoir opter pour l’IR sans limitation de durée.

Qu’est qu’une SARL de famille ?

Une SARL de famille est une SARL classique dont les associés sont tous issus de la même famille.

Plus précisément, il s’agit des SARL constituées entre parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage.

Pour qu’un SARL de famille puisse opter sans limitation de durée pour l’IR ou pour le régime des sociétés de personnes, elle doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole.

Option de la SARL de famille pour l’IR

L’intérêt de la SARL de famille est qu’elle peut opter, sans limitation de durée, pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Le résultat est alors réparti entre les associés, en proportion de leurs droits aux bénéfices, et imposable :

• suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les associés personnes physiques domiciliés fiscalement en France,
• suivant leur propre régime fiscale pour les associés personnes morales.

Pour éviter que le bénéfice soit majoré de 25%, la société doit adhérer à un centre de gestion. Toutefois, une société dont la comptabilité est tenue par un expert-comptable agréé suffit à échapper à cette majoration.

Enfin, les SARL ayant une activité libérale ou civile ne peuvent pas opter pour le régime de la SARL de famille.

SARL de famille : comment opter pour l’IR ?

La société désireuse d’exercer l’option pour le régime de la SARL de famille doit la notifier avant la date d’ouverture de l’exercice au titre duquel elle souhaite commencer à être placé sous ce régime. L’option doit être souscrite auprès du service des impôts dont relève la société dans le cadre de ses déclarations fiscales (TVA, déclaration des résultats…)

L’accord de tous les associés est nécessaire pour opter pour le régime de la SARL de famille, il doit être exprimé sur la notification adressée au service des impôts.

Pour une société nouvelle, il suffit de notifier ce choix dans l’acte de création pour que celle-ci puisse bénéficier tout de suite du régime des sociétés de personnes.  

Plus d’informations dans notre article : Créer une SARL

Fin de l’option pour l’IR de la SARL de famille

Divers événements dans la vie de la société peuvent remettre en cause l’option de la SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes :

• L’arrivée dans le capital de la société d’une personne qui remettrait en cause le caractère familiale de la SARL (par exemple l’arrivée d’un tiers, n’ayant aucun lien de famille avec les précédents associés) ;
• La transformation de la SARL de famille en société d’une autre forme ;
• L’abandon, par la SARL de famille, de son activité industrielle, commerciale ou artisanale ;
• L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS), qui est irrévocable.

Avantages et inconvénients par rapport au régime de l’IS

Tout d’abord, si la SARL de famille opte pour le régime des sociétés de personnes, chaque associé est imposable sur sa quote-part de bénéfice (avec réintégration de leurs rémunérations éventuelles) même lorsqu’il n’est pas distribué, contrairement à ce qui est applicable en imposition à l’IS, où seuls les revenus versés sont imposés entre les mains des associés.

Un bénéfice important peut donc, par conséquence, faire supporter aux associés de la SARL un impôt important. A contrario, lorsque le résultat est déficitaire, chaque associé de la SARL reprend, proportionnellement aux droits qu’ils possèdent dans la société, une partie du déficit dans son imposition personnelle. Bien entendu, sous le régime des sociétés de personnes, les rémunérations ne sont pas déductibles du bénéfice imposable.

Lorsque la SARL de famille opte pour l’IR, le salaire éventuelle du conjoint salarié n’est déductible qu’à hauteur de 13 800 euros par an si la société n’est  pas adhérente d’un centre de gestion agréé. A compter du 1er janvier 2016, l’avantage lié à l’adhésion à un centre de gestion est supprimé et la limite de déduction du salaire du conjoint salarié est portée à 17 500 euros par an.

Le régime des sociétés de personnes permet aussi à tout associé ayant acheté des droits sociaux et exerçant une activité professionnelle dans la société de déduire de son propre revenu les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt inhérent à l’acquisition de ces titres.

D’un point de vue social, l’option pour le régime de la SARL de famille n’a aucun effet sur le statut social des dirigeants sociaux. Il y a néanmoins une différence au niveau de la base soumise aux cotisations sociales pour les gérants majoritaires :

• Si la SARL de famille est soumise à l’IR, le montant à déclarer correspond à la quote-part de bénéfice revenant au dirigeant (et ses rémunérations ne sont pas déductibles de sa quote-part de bénéfice) ;
• Si la SARL de famille est soumise à l’IS, le montant à déclarer correspond aux rémunérations perçues par le gérant ainsi qu’à la partie de ses dividendes qui excède 10% du total suivant : capital social + apports en compte courant d’associé + prime d’émission.

Enfin, l’option par la SARL de famille au régime des sociétés de personnes permet aux associés, en cas de cessions, de bénéficier de nombreux dispositifs d’exonération sur les plus values de cessions :

• Exonération en fonction des recettes ;
• Exonération en fonction de la valeur de l’entreprise ou de la branche d’activité cédée ;
• Exonération en cas de départs à la retraite…

En complément, une autre de nos publications aborde en détail le choix du régime fiscal : IR ou IS ?